根据《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定，业主、物业使用人在装饰装修过程中，务必要注意两种情形：一是禁止性行为；二是经批准后方能实施的行为。
我们来看一下两规范性条文是如何规定的：一、《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单元或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙体上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。二、《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第一款规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。
下面，我们就来详解剖析物业服务人能否对非法装饰装修的业主、物业使用人提起司法诉讼？
在物业服务区域内，对于非法装饰装修损害他人合法权益的行为，相关当事人可有几种权利救济方式：
一是业主自行主张。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条的规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。这就是说，非法装饰装修的行为损害到其他业主合法权益的，如将没有防水要求的房间改为卫生间导致渗水、未在指定位置随意摆放空调机滋扰邻里、其他违法装饰装修行为影响业主合法权益等，业主可依法对有关侵权当事人提起司法诉讼（当然，也可以向有关行政主管部门报告或者投诉）。
二是业主大会、业主委员会集体主张。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第二款的规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。这就表明，非法装饰装修的行为损害到其他业主或业主集体合法权益的，如擅自改变楼栋外立面、违章搭建遮阳棚或挡雨棚、其他影响建筑结构和使用安全的行为等，业主大会或者业主委员会为全体业主、相关部分受益业主依法对有关侵权当事人提起司法诉讼。
三是物业服务人代为主张。有朋友会问，物业服务人是受雇佣业主，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，虽然有业主存在非法装饰装修的行为，但让物业服务人起诉业主，这？这不是难为不了情吗？是否有法律依据呢？通常情况下，物业服务人可依法起诉非法装饰装饰的业主，其中主要有3个政策法规依据：
一是管理规约约定。物业服务区域内的管理规约，前期由建设单位先行制定，称之为临时管理规约；后由业主通过业主大会会议制定和修改。根据《物业管理条例》第十七条的规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。如在管理规约中明确约定，物业服务人可依法对非法装饰装修的业主提起司法起诉的，则意味着物业服务人可依法行使业主赋予的职权。
有些朋友或许也会进一步抬杠说，不对啊，前期由开发商制定的临时管理规约，又不是咱们业主自己制定的那个，就算在上面约定了物业服务企业可以依法对此类行为提起诉讼，但是也没有经过咱们业主的确认的。这种说法就不对了！根据《物业管理条例》第二十三条的规定，建设单位（含房地产开发企业）应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。也就是说，只要业主在签订商品房买卖合同，作为合同附件的临时管理规约便经签名确认而一并确认，政策法规和制度安排已实现无缝衔接，就是为了杜绝您这种专钻空子、投机倒把的份子。但本号相信能看到这里的朋友，都不会是此类人群，应该不是高富帅、就是白富美！
二是装饰装修管理服务协议约定。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条的规定，物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有有关禁止性行为，或者有未经有关部门批准擅自实施的行为，或者其他有关不规范行为，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。这就表明，物业服务人可据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，依法追究非法装饰装修的装修人或者装饰装修企业的违约责任，当然也就包括可依法提起司法诉讼。
三是业主大会和业主委员会授权。根据《物业管理条例》第八条的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条的规定，业主决定以下事项：...（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项...；第三十五条的规定，业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；...（五）监督管理规约的实施；...（九）业主大会赋予的其他职责。这就明确，如果物业服务人依法取得业主大会和业主委员会的授权，对于损害业主合法权益的非法装饰装修行为，可依法提起司法诉讼，诉请有关责任人承担有关民事责任。
综上所述，对于物业服务区域内非法装饰装修的行为，可由业主自行主张，亦可由业主大会和业主委员会集体主张，更可由物业服务人代为主张，诉请有关责任人承担有关民事责任。同时，如需启动物业服务人代为主张权利的程序，应有管理规约或装饰装修管理服务协议的约定、业主大会和业主委员会授权，否则，在通常情况下，物业服务人较难发起“代位之诉”。
好了，今天就和大家分享到此，我们下回再见。
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