物业服务企业就是大家很熟悉的“物管”，是向业主收取物业管理费的那个“人”。物业服务企业通过与业主或业主委员会签订物业服务合同，成为住宅小区或商业建筑的管理者。物业服务企业非常重要和特殊的一项工作职责就是履行消防安全管理职责，确保消防安全。
物业服务企业的消防安全义务究竟是合同义务还是法定义务呢？物业服务企业的消防安全义务是一种特殊的义务。首先，它来源于物业服务合同，合同会约定物业服务企业的消防安全义务。其次，消防法律法规等也为物业服务企业设定了消防安全义务。第三，物业服务合同是消防安全义务产生的源头和前提，但合同义务与法定义务并不一定同一。物业服务合同关于消防安全义务的约定范围可能与法定义务相同，也可能小于或大于法定义务的范围。在合同义务等于或大于法定义务的情况下，消防管理部门对物业服务企业实施的消防行政处罚没有争议，但合同义务小于法定义务范围时处罚物业服务企业，物业服务企业往往叫屈，认为自己冤枉。
冤还是不冤，下面结合真实的案例进行详细的解读。
第一部分
一、广州市瑞博物业管理有限公司、广州市公安局白云区分局公安行政管理:其他(公安)二审行政判决书
广州铁路运输中级法院行政判决书（）粤71行终号
本院认为，关于住宅小区共用消防设施的维护管理责任主体的问题。虽然住宅小区的消防设施属于业主共有，但根据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款的规定，物业服务企业对管理区域内的共用消防设施负有维护管理的责任，应确保消防设施完好有效。至于小区是否设立物业维修基金账户以及消防设施维护管理费用的负担问题属于物业服务企业与小区业主之间的民事法律关系，不构成免除物业服务企业对消防设施的维护管理责任的法定理由。上诉人以消防设施属于小区业主共有，小区未设立住房维修基金账户为由主张其不履行维护管理责任存在客观事由的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。
二、株洲大华物业服务有限公司与株洲市芦淞区公安消防大队行政处罚二审行政判决书
湖南省株洲市中级人民法院行政判决书（）湘02行终号
原审法院认为，本案系不服消防管理行政处罚纠纷。根据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款关于“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”的规定，原告作为株洲市芦淞区江南世家小区的物业管理和服务公司，系该小区消防设施维护及消防安全防范服务的责任主体，应当履行对该小区区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务的职责。株洲市芦淞区江南世家小区业主委员会是否将符合标准的消防设施、器材等移交原告管理，属于原告与该业主委员会之间的民事合同法律关系问题，不能作为原告排除履行消防职责的抗辩事由，故原告认为不是本案消防责任主体的主张，理由不成立，应不予支持。
二审法院认为，大华物业公司作为江南世家小区的物业服务企业，应当履行消防安全管理和防范的责任，是法定的消防安全责任人，被上诉人将其作为行政处罚相对人符合上述法律法规的规定，上诉人提供的《株洲市江南世家业主大会暨业委会证明》系业主委会员与物业公司之间相关民事责任承担的约定，上诉人由此主张应由消防设施设置配置承继单位业主委员会作为涉案处罚决定的被处罚主体的理由不符合法律规定，本院不予支持。
三、孟州市家丰物业服务有限公司与孟州市公安消防大队公安行政管理:消防管理(消防)一审行政判决书
河南省孟州市人民法院行政判决书（）豫行初9号
本院认为，原告称滨河佳苑小区开发商未将消防设施、器材交接给物业公司，滨河佳苑小区开发商是否按物业服务合同约定将消防设施、器材交接给原告管理，属于原告与滨河佳苑小区开发商之间的民事法律关系，该理由不能对抗上述法律对物业公司设定的行政管理中的法定义务，不能作为原告排除履行消防职责的抗辩事由。
四、衡水万嘉物业服务有限公司、衡水市桃城区消防救援大队行政处罚二审行政判决书
河北省衡水市中级人民法院行政判决书（）冀11行终39号
原审法院认为：《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。本案中，原告万嘉物业是鑫城商贸广场小区的物业管理和服务企业，原告应当履行对该小区区域内的共用消防设施进行维护管理、提供消防安全防范服务的职责，是该小区的消防设施维护及消防安全防范服务的责任主体。作为历史遗留问题，鑫城商贸广场小区消防设施不健全的不良状况长期存在，原告与鑫城商贸广场小区业主委员会签订物业服务合同作出相关免责约定，属于民事法律关系问题，该理由不能对抗法律对物业服务公司设定的行政管理中的法定义务，不能作为原告排除履行消防职责的抗辩事由。
二审法院认为，从以上法律到部门规章至地方性法规，均规定了物业服务企业或者管理单位应当履行相应法定消防安全职责。本案鑫城商贸广场小区消防设施未保持完好有效，上诉人万嘉物业作为该小区物业服务企业对此无异议，但其主张因该小区消防设施和消防器材未完整移交、未经验收，导致无法提供消防安全服务，其不是承担该责任的主体。在法律规制及事实层面，消防安全管理在生命财产安全管理中属重中之重,本案上诉人作为物业服务企业具有履行消防安全的法定职责，有义务为业主提供消防安全防范服务。上诉人明知鑫城商贸广场小区存在消防隐患，以民事免责约定对抗法定义务，违反上述法律法规的规定。
第二部分
一、一旦签订物业服务合同，物业服务企业将承担消防安全管理的主体责任。
《中华人民共和国消防法》第十八条第二款，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。一些地方性消防法规和政府规章也对此进行了细化和加强。这些规定是物业服务企业被判承担主体责任的法律依据，直接决定物业服务企业的消防安全义务从合同义务转化为法定义务，不再受合同义务的约束。
二、物业服务企业因违反法定义务而承担消防行政责任，不影响其依据合同义务另行主张民事权利。
物业服务企业在日常管理中违反了法定的消防安全义务，被消防管理部门行政处罚，其所受的损失，可依据物业服务合同条款，向有关责任主体提起民事诉讼追偿。行政责任的承担不影响依据合同另行主张民事权利。二者是不同的法律关系，互不冲突，法院的判例也予以了释明。
如，未经验收投入使用的问题，未按规定移交消防设施、器材的问题，房屋维修基金账户无资金用于消防隐患整改的问题，业主未依法缴纳物业费的问题等，均可以成为物业服务企业的民事诉讼抗辩事由，但不能作为行政管理上的抗辩事由。
三、严格把握承担消防法定义务的范围，不可任意扩大适用。
《消防法》规定，物业服务企业应当对管理区域内的“共用消防设施”进行维护管理。那么，什么是共用消防设施呢？《消防法》第七十三条规定，消防设施是指火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等。这些设施的所有人是两个或两个以上的单位或个人的，应当认定为共用消防设施。
除此以外的消防设施属于单独的所有者，其消防安全管理义务由业主自行承担，或者根据合同约定另行委托。约定由物业服务企业管理的情况下，消防安全义务属于合同义务，按照合同约定承担主体责任。消防管理部门在查处此类消防违法行为时，应调查取证，查明相应的责任主体，进而追究相关主体的法律责任。
四、物业服务企业应纠正错误认识，严格依法履行消防安全义务。
物业服务企业在大量的消防行政处罚案件中败诉，被消防管理部门追究行政法律责任，传达了一个鲜明的信息：物业服务企业在履行消防安全义务上，没有借口和理由。一旦签订物业服务合同，就要做好履行消防安全法定义务的准备，不要在沉浸在与业主或业主委员会签订有免责条款、自己无责的错觉中不能自拔。签订物业服务合同之初，就应全面评估可能面临的风险，以决定是否接手，主动权实际上是掌握在物业服务企业自己的手中，怪不得他人。
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