根据工作需要，现广泛征求社会各界对《荆门市物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》的意见和建议。在年7月8日前，公众可通过以下途径提出意见和建议。
1．电子邮箱：
qq. 第二条市中心城区行政区域内的住宅小区物业服务收费及其监督管理，适用本实施细则。第三条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。
本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级物业主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。
荆门市市中心城区住宅前期物业服务收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，具体标准详见附件1；各县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定所辖行政区域住宅前期物业服务收费标准。
住宅前期物业服务等级标准由物业主管部门制定并公布。按照服务等级标准与收费标准质价相符的原则，物业服务和收费实行动态管理，对达不到等级服务标准的进行整改，提供物业服务的住宅小区在同一年度因物业服务和收费问题被举报两次及以上，且经核实限期拒不整改或整改不到位的，由第三方评测机构进行评测，并将评测结果向社会公示。
建设单位应当依法通过公开招投标选聘前期物业服务主体。前期物业服务按星级标准收费的，物业服务主体应向市价格主管部门和市物业主管部门提出申请。建设单位应在政府制定的物业服务等级收费标准内与物业服务主体约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并在十五日内向市住房和城乡建设部门备案。同时，应将选聘的物业服务主体、前期物业服务和收费标准及提供的服务内容在商品房买卖合同（或租赁合同）中予以明确，凡未在商品房买卖合同（或租赁合同）中明确的，荆门市中心城区物业服务费一律按不高于本实施细则规定的第三级物业服务收费标准收取。并按照定价管理权限和属地管理原则分别向当地价格主管部门报送物业服务及收费标准等资料（具体见附件2）。
第五条符合下列条件之一，街道办事处或乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议,选举产生业主委员会，其物业服务收费标准由业主大会决定：
（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；
（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的； （三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。 第六条前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日，或已纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。达到交付条件且因业主自身原因逾期未办理房屋交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付收房手续之日起由业主承担。建设单位将未达到交付条件的房屋交付给业主的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费。
第七条物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。业主和物业服务主体可约定物业服务费按月、季度、半年、一年期交纳，但最长不能超过一年。
第八条成立业主委员会后的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。物业服务主体在十五日内向住房和城乡建设部门备案。
物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前，应当在物业管理区域内大门出入口、每幢楼宇单元出入口等显著位置张贴或通过建立业主 鼓励各地因地制宜创新物业服务管理模式，通过政府主导、市场运作，社会参与、多元共治，推进突出服务群众价值取向、体现公益属性的“红色物业”发展，更好满足居民不断增长的物业服务需求。
第九条建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车位（库），优先满足业主停车需求。商品房销售前，建设单位应制定车位（库）租售方案，明确车位（库）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定向市住房和城乡建设部门备案。商品房预售时，建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车位（库）租售方案，不得以不公平的高价租售，不得只售不租或与商品房捆绑租售等，租赁时间以月、季、年为单位。对符合规划设计条件的停车场，开发建设完成后，须经验收合格，方可交付使用。
第十条物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车场地使用费，不得收取车位物业服务费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。业主大会决定委托物业服务主体代收并管理的，应当通过合同约定向物业服务主体支付适当劳务费用。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业管理区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的车位（库），不得将车位（库）销售给业主以外的单位和个人。对业主拥有产权或使用权的车库（位），不得收取停车场地使用费，但物业服务主体等要对业主拥有产权或使用权的车库(位)进行维护管理，发生的相关设施设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等服务费用和由此增加的管理费用以及法定税费，可以收取车库（位）物业服务费。具体收费标准，按照质价相符的原则，区分不同车位的服务内容、标准、等级，前期物业在双方签订《（前期）物业服务合同》予以明确，不得以不公平高价约定；已成立业主委员会的，由业主委员会根据业主大会的决定，双方协商，合同约定。凡未在（前期）物业服务合同约定的，一律不得收取。建设单位或物业服务主体须为业主或访客提供临时停车服务，临时停车服务的收费标准，在前期物业服务合同中予以约定，已成立业主委员会的，在物业服务合同中予以约定。
第十一条对进入住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：
（一）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；
（二）临时停车不超过30分钟的车辆（各地可结合实际情况适当延长，但不能缩短免费时间）；
（三）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物、装饰装修服务的车辆；
（四）法律、法规规定和当地人民政府批准应予以免费的其他车辆。
物业服务主体等在《物业服务等级标准》规定之外提供临时停车服务的，须经业主大会同意收取临时停车费（未成立业主大会的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。），所收取的临时停车费归全体业主共有。
第十二条利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。物业服务主体代为收取、保管经营收益的，可以按合同约定提取合理成本。
物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，应当每半年公示一次，公示期不少于十五日，接受业主监督。
街办应加强属地住宅小区公用部位经营所得指导监督，对相关收支情况可采取第三方审计或业主监督审查的方式，将审计和监督审查结果向小区业主公示，应当每半年公示一次，接受业主监督。
第十三条荆门市房屋装修实行装饰装修告知制度，不再收取装修保证金。装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，清运费用由双方协商约定。与装修有关的其他费用一律不得收取。已经提供物业服务的住宅，装饰装修人应当在住宅装饰装修工程开工前，到物业服务企业或者房屋管理机构登记相关事项。物业服务企业或者房屋管理机构应当按照相关规定为其办理登记。办理住宅装饰装修登记的单位应当书面告知装饰装修人有关住宅装饰装修的禁止事项、施工时间、垃圾处置等规定。装饰装修人对住宅进行装饰装修，需要房地产开发企业、物业服务企业、房屋管理机构提供住宅结构图或者给排水、电气、智能化等隐蔽工程竣工图的，相关单位应当予以配合。办理住宅装饰装修登记的单位应当对住宅装饰装修施工现场进行巡查。发现装饰装修人、施工人员违法实施住宅装饰装修活动的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向住房和城乡建设、城市管理等相关部门报告。相关部门接到报告后，应当及时到现场核实、处理。
第十四条住宅区实行出入证（卡）管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。
第十五条对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证（卡）管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。
第十六条物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。
物业主管部门应当在同级人民政府领导下，协同相关行政主管部门、专业经营单位，制定配套设施设备不齐全的老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。
城市供水企业对暂未实现直接抄表到居民家庭用户的转供水单位或物业管理小区的供水，应实行供水趸售价格。趸售价格按居民生活用水价格4%-10%优惠,扣减部分应能弥补总表到分表的合理损耗。其他县市可结合本地实际，制定具体管理办法，按照规定的程序报当地人民政府同意后执行。
第十七条业主或物业使用人应当按合同约定支付物业服务费。未按约定支付的，物业服务主体可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务主体不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。
第十八条物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。
第十九条本实施细则规定由业主大会决定或未成立业主大会由全体业主共同决定的事项，当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，物业服务主体等不得单方面决定。
第二十条物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务；按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本实施细则，接受业主监督。
第二十一条物业主管部门应当完善物业服务标准规范，健全物业服务主体考核和信用评价体系，引导、督促物业服务主体依法诚信经营；建立健全物业服务法律、法规、政策、信息等咨询服务制度和争议调解机制，为业主、物业服务主体等提供相关咨询服务，或者依法依规组织调解、处理物业服务活动中的争议。
第二十二条住房和城乡建设部门是物业服务行业主管部门，依法履行行业监管职责；发展和改革部门负责核定住宅小区前期物业服务收费标准；市场监督管理部门负责对物业服务主体收费行为进行监管。对采取星级物业服务收费标准的以及对公众频繁反映物业费用过高的，应当组织开展服务质量第三方测评，通过公开测评结果，引导督促物业服务主体服务做到服务收费标准与服务等标准质价相符；对公众投诉频繁的停车位租售价格，应当开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。
第二十三条本实施细则由荆门市发改委、荆门市住建局按照各自职责负责解释。
第二十四条本实施细则自年7月1日起施行。本实施细则前已签订物业服务合同（包括前期物业服务合同）且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行，实施细则实施后，新签订物业服务合同的，按照实施细则规定执行。原《市物价局市房产管理局关于规范住宅小区物业服务收费管理的通知》(荆价发〔〕22号)同时废止。
附件：1.《荆门市中心城区住宅小区前期物业服务等级收费标准》
2.《荆门市中心城区住宅小区前期物业服务等级和收费标准报备表》
3、市发改委市住建局关于荆门市中心城区非直抄用户用电价格政策的相关规定
附件2：:
荆门市中心城区住宅小区前期物业服务等级和收费标准报备表
物业服务主体名称：（盖章）填报时间：年月日
说明：1、提供与建设单位签订的前期物业服务合同、建设单位与业主签订的商品房买卖合同（或租赁合同）、工商营业执照、小区物业服务范围平面图、企业法人代表身份证、与业主签订的前期物业服务合同样本等资料（原件供审核、复印件报备案）；2、填报的情况必须客观、真实，否则，将负法律责任。
附件3：
荆门市发改委荆门市住建局
关于荆门市中心城区非直抄用户用电价格政策
的相关规定
为进一步规范非直抄用户用电价格行为，全面落实用电价格政策，更好的维护企业、群众的合法权益，根据省发改委、省住房和城乡建设厅关于印发《湖北省物业服务收费管理办法》的通知（鄂价工服〔〕22号）等文件精神，结合我市实际，特制定本规定。本规定适用于荆门市中心城区。
一、严格执行居民目录电价和工商业代理购电价格标准
荆门市中心城区非直抄用户用电应根据分表抄见电量严格执行湖北省居民目录电价和工商业代理购电价格政策。任何单位、组织、个人不得通过电价加价或收取用电服务费等名义向终端用户捆绑收取相关费用。转供电主体需严格按照供用电合同约定时间向供电公司缴纳电费。
二、规范用户用电收费行为
荆门市市辖区居民非直抄用户对用电总表分表之间的正常损耗，统一按所有用户各分表电量公平分摊，由物业服务主体（或执收主体）将结果向全体用户公布。具体规定如下：
（一）总表与分表之间差异电量电费
1．应当计入物业服务成本并从物业费收入中列支的部分。根据国家发展改革委建设部发改价格〔〕号，物业服务区内公共照明、电梯、给排水等物业共用部分、共用设施运行用电，以及物业办公用电等电费从物业服务费中列支，不得在物业服务费外向用户另行收取。
2．应当由物业服务主体承担的部分。由于管理不善导致的窃电损失，用户欠缴电费形成的呆账等，计入物业服务当期损益，不得转嫁用户。
3．优先利用公共部位、共用设施经营所得收益弥补的部分。物业服务区居民用电总表与分表之间正常的线损、变损，经业主大会或业主委员会同意，可以委托物业服务主体（或执收主体）优先从该服务区公共部位及公用设施经营所得中列支。
（二）抄表费用
物业服务主体（执收主体）或业主委员会抄表发生的人工费用，按照发改价格〔〕号文件规定，应当计入物业服务成本，从物业服务费收入中列支，不得在物业服务费外向用户另行收取。
房屋出租人对租赁户抄表发生的人工费用，应当从租赁收入中列支，不得向租赁用户另行收取。
（三）计入比例
荆门市市辖区居民用电非直抄用户总表与分表之间差异电量的正常损耗计入比例不超过总表计量数的7%，以一年为核算周期。
三、严格执收主体行为规范
（一）商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向租户收取电费，相关公用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决；或按国家规定销售电价向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平分摊。
（二）各物业服务主体（或执收主体）对非直抄用户用电收支必须单独建账，严格执行各分表收费周期与总表收费周期一致，一月一公布总表与各用户分表电量，接受业主和社会监督。
（三）对于物业服务主体（或执收主体）违反上述电价政策相关规定，将依据有关法律法规加大监督检查力度，严厉打击各种违法行为。
四、制定严控源头管理规定
严格落实《省能源局省住建厅省市场监管局关于印发湖北省城镇住宅、工商业电力设施建设及转改直指南的通知（鄂能源调度16号）《关于规范荆门市新建住宅小区供电直抄到户的实施方案》（荆发改能源执法发〔〕7号）》文件要求，按照“政府主导、多方参与；试点先行、有序推进；安全规范、经济合理”的基本原则，积极推进存量“转改直”及新增直供到户，做到同步规划、同步设计、同步建设、同步验收，从源头上稳步减少存量非直抄用户，严格控制新增非直抄用户，切实减轻用户负担。
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