作者：石雪山
物业服务与我们的生活息息相关，无论是住宅区还是高档写字楼基本都有配套的物业公司提供服务，但是新手法务/律师在审查物业合同时往往比较懵，对于物业公司有哪些职责，业主与物业公司之间的合同应包含哪些内容，合同中有哪些需要特别注意的地方往往把握不准，说白了还是经验不够，对物业服务领域不够了解。要想成长为一名优秀的法务/律师，仅仅只是研习法律本身是不够的，也要对一些特定领域有所了解，比如建设工程领域、房地产领域、金融领域、科技开发领域、贸易领域等，正如美国著名大法官霍姆斯所言：“法律的生命不在于逻辑，而在于经验。”
言归正传，物业服务合同的审查要点如下：
一、标的
标的是指业主购买的物业服务的内容，即业主委托物业服务企业处理哪些事务，提供哪些方面的服务。根据《物业管理条例》第二条可知，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据相关物业规章及实践操作，物业服务内容通常包括：
（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域环境卫生的维护；
（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
（五）交通秩序维护和车辆停放管理服务；
（六）装饰装修管理服务；
（七）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（八）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（九）物业服务档案和物业档案的保管；
（十）其他物业管理事项。其中需要注意的是，在没有特殊约定的情况下，物业公司仅承担秩序维护、安全防范事项的协助管理，即物业公司承担的责任是比较轻的，对其要求较低，其如果能证明配备了保安值班人员、履行了出入登记（或凭出入证出入）及巡逻义务、监控设备定期维护并运转良好、接到业主求助后积极到场协助处理等，物业公司对业主的损失不承担责任。
合同双方可以根据自身情况具体约定物业服务内容，并且可以约定物业服务企业向业主提供某些特约服务，或者业主委托物业服务企业对其物业的专有部分提供维修养护等服务，并约定相关费用。
二、物业服务标准
物业服务标准是衡量物业是否完全履行物业管理服务职责的重要根据，是业主监督物业服务质量的依据，也与物业费的高低密切相关，是物业服务合同的重要组成部分。不同的地区对物业服务标准都有相应的规范性文件，以山东为例，山东省质量技术监督局于年颁布了山东省地方性标准《物业管理服务质量规范》，将物业管理服务质量等级分为一级、二级、三级，其中一级为最高标准。该质量规范从物业服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、绿化养护管理、保洁服务六个方面分别作出了具体的要求，以一级标准为例（因该规范对各个服务等级均作出了非常详细的要求，在此仅节取重点作部分罗列），在基本要求方面要求物业服务企业公示24小时服务电话，急修20分钟内到现场做应急处理，对业主反映问题的处理率达98%；在房屋管理方面要求每年3次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理；在共用设施设备维修养护方面要求保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》;有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；在协助维护公共秩序方面要求根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每2小时巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录;在遇到异常情况或住户紧急求助时，巡逻人员5分钟内赶到现场，并采取相应措施；在绿化养护管理方面要求花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无杂草，无病虫害，每年打药不少于2次，死亡树木应在植树季节及时补栽，无黄土裸露。绿地植物存活率98%；保洁方面要求楼道每日清扫1次，走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。
因此，双方可以直接在合同中约定物业服务标准按照《XX省物业管理服务质量规范》规定的____级标准执行，也可以分别约定秩序维护按___级标准、保洁按___级标准、绿化按___级标准等。在笼统的约定服务等级的基础上，双方可以就相关服务事宜做出更为细致的约定，比如服务质量规范中未包含的服务要求、双方约定比规范中的服务要求更高的要求、对重要的服务要求进行重申等，并约定相关服务要求与规范中的标准之间有冲突的，以要求较高者为准。
三、物业服务收费
合同中有关于物业服务收费的约定可以说是合同的重中之重，因为几乎所有的物业服务纠纷最终都会反映到物业费上，无非是哪些费用该交、哪些费用不该交；物业费过高；物业服务不达标应当降低物业收费标准等等。
物业服务收费是一个比较复杂的问题，既有相关的法律、法规、规章进行约束，实践中每个物业管理区域又有自身的收费特点。一般来说物业服务收费包括物业公共服务费、停车服务费、电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费。其实严格来讲只有物业公共服务费、停车服务费为物业服务企业提供相应的物业管理服务而收取的费用，而电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费物业服务企业往往只是负责代收，最终支付给电梯、二次供水设备的维护、检测单位、供水公司、供电公司，但是在实务中，各种费用的界限往往并不清晰，有时物业服务企业会将除业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费以外的各种费用统一作为物业费收取，代收的费用与物业服务合同的履行密切相关，所以在这里一并作为物业服务收费进行讨论。
（一）物业公共服务费
（1）物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。根据《物业服务收费管理办法》（发改价格〔〕号），物业公共服务费收费方式分为包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式，也就是俗称的“一口价”。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式，也就是说物业服务企业的报酬是固定的，保证了物业服务企业的利润，物业服务企业提供物业服务所需的管理服务人员的工资、维护、检测费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等费用由业主另行承担。由此可见酬金制更能促进物业服务企业积极主动的提供优质服务，因为保证了他的利润，而包干制是一口价，总费用是固定的，如果要提供优质的服务势必造成支出的增加，那么物业服务企业的利润就会减少。但是实践中使用较多的却是包干制，那是因为包干制对于业主和物业服务企业来说是比较方便的，账务也比较明晰，业主每个月交固定的物业费即可，不容易产生纠纷，而酬金制要求物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，保持收支情况的透明，对于物业服务企业来说比较麻烦，若是提供物业服务所需的费用不够了还要业主另行承担，容易产生纠纷。
所以，双方应在合同中明确约定“本物业管理区域物业公共服务费采用包干制/酬金制方式收取”。
（2）讨论完物业公共服务费的收取方式后，就要开始
联系电话：