关于《威海市物业管理办法（草案征求意见稿）》公开征求意见的公告为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，推进精致城市建设，市住房城乡建设局在广泛调研论证的基础上，起草了《威海市物业管理办法（草案征求意见稿）》。为了增强行政立法工作的透明度，提高立法质量，市司法局将草案征求意见稿及起草说明全文公布，征求社会各界意见。欢迎社会各界人士于年12月29日前通过信件、或者电子邮件等方式向市司法局提出意见和建议。通讯 物业管理委员会由业主以及街道办事处或者镇人民政府、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成，并由街道办事处、镇人民政府委派的人员担任召集人。物业管理委员会人数应当为十一人至十五人的单数，其中业主成员应当不少于百分之五十。街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会的组成人员在物业管理区域内公告，并通过物业管理信息平台向业主披露。业主对物业管理委员会组成人员有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调解决。第十三条物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。第十四条物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主所有。物业服务用房按照下列标准配置：（一）建设工程项目总建筑面积十万（含）平方米以下的，按不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二）建设工程项目总建筑面积十万平方米以上的，十万平方米以内的部分按照千分之五配置，超出部分按不少于千分之三配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。物业服务用房应当有独立产权，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。第十五条物业服务用房应当为地面以上、方便物业服务企业和业主对接的独立成套房屋，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用功能。物业服务用房应当与新建物业同时设计、同步施工、同步验收、同步交付。物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证的附件或者附图中载明。第十六条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。第十七条建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置予以公示。物业买受人在与建设单位签订房屋销售合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第十八条建设单位在销售商品房时，应当以图文形式将下列内容向买受人明示，并作为商品房买卖合同的附件：（一）物业管理区域的范围；（二）物业共用部位、共用设施设备名称；（三）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；（四）物业服务用房的面积和位置；（五）生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。第十九条新建住宅物业交付使用十五日前，建设单位应当按照前期物业服务合同约定与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。物业与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。第二十条新建住宅物业管理区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时交付。建设项目综合验收完成后三十日内，建设单位应当将物业管理区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备移交给专业经营单位管理，专业经营单位无正当理由不得拒绝接收。第二十一条与住宅有关联的非住宅、产权分割出让的公寓式酒店等多个产权单位有公共关联的物业，按照住宅物业管理。第二十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业登记机关应当在物业服务企业核准登记之日起三日内，将企业信息共享给同级物业管理行政主管部门。第二十三条物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理。项目经理只能在一个物业管理区域任职，物业建筑规模较小的，最多不能超过两个项目。项目经理的履职情况记入行业信用信息档案。第二十四条物业服务企业应当将下列信息予以公开公示：（一）物业服务企业的营业执照、项目经理的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；（四）分摊公共水电费用的，具体费用分摊情况；（五）物业管理区域内各岗位责任人、工作职责、工作范围、服务内容和标准；（六）物业管理项目经理及相关工作情况信息；第二十五条物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。第二十六条物业服务企业应当按照相关规定和物业服务合同约定提供服务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量，中断供水、供电、供气、供热或损害业主其他合法权益。物业服务企业不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共用资金；（二）擅自改变物业服务用房等共有物业用途；（三）擅自利用共有物业进行经营；（四）擅自提高收费标准；（五）违规泄露业主信息；（六）其他违反法律、法规、规章规定，严重损害业主利益的行为。第二十七条业主大会按规定决定更换物业服务企业的，物业服务企业应当按照业主大会规定的期限退出物业管理区域。物业服务合同终止后，物业服务企业不得以业主欠交物业公共服务费或者对业主大会、业主委员会、筹备组及镇人民政府、街道办事处、区市物业主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。物业服务企业退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。第二十八条物业服务企业办理物业管理交接，除按相关法律规定移交的资料外，还应当同时移交下列资金、资料和物品：（一）预收、多收的物业费；（二）业主共有资金结余；（三）物业服务用房；（四）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关完整资料；（五）利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；（六）其他应当移交的资金、资料和物品。第二十九条物业主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则，选取物业服务企业建立应急物业服务企业预选库。有下列情形之一的，可以由街道办事处、镇人民政府组织社区居民委员会、业主代表等，以抽签形式在应急物业服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供服务：（一）合同期未满，物业服务企业突然退出或被勒令退出，出现管理空档的；（二）合同期满后，物业服务企业退出，尚未成立业主大会的。第三十条 物业存在安全隐患，危及公共利益以及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。第三十一条 业主或者物业使用人欠交物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。业主欠交物业服务、公共水电分摊等费用，经判决、裁定等生效法律文书确认应当履行且有履行能力而拒不履行的，有关部门可以依法将该业主列入严重失信名单。物业服务企业不得对业主、非业主使用人生活采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他限制物业使用等方式迫使其交纳物业服务、公共水电分摊等费用。第三十二条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第三十三条物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足本区域内业主、物业使用人的停车需要。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。物业管理区域内规划用于停放汽车的地上车位，属全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或出租。业主大会决定收取车位占用费或场地租赁费的，车位占用费或场地租赁费属于全体业主共有。物业管理区域内权属不清的车位、车库，建设单位不得进行处分。第三十四条擅自占用物业公用部位停放车辆，妨碍其他车辆和行人通行的，物业服务企业、业主委员会应当通知车辆所有人或者使用人驶离；无法通知或者经通知后拒不驶离的，物业服务企业、业主委员会可以按照管理规约的规定将车辆就近移至停车泊位。第三十五条物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程，开发建设单位应当按照人防主管部门要求设置人防工程标识牌。物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程，未经人防管理部门同意，任何单位和个人不得擅自处分。日常用作停车位的，应当向全体业主、物业使用人开放。第三十六条业主应当按照国家和省市有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。业主未交纳住宅专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。第三十七条住宅专项维修资金国家同期银行基准存储利息以外的收益部分，物业主管部门可以统筹用于物业管理区域的公共部位、共用设施设备的维修、更新和改造等。房改房维修资金物业主管部门可以用于老旧住宅区公共部位、公共设施设备维修、改造与维护等。鼓励承担住宅专项维修资金存储业务的金融机构每年从业务收益中安排适当资金，用于市区范围内物业管理区域公共部位、公共设施设备的维修等应急使用。第三十八条物业管理区域内发生下列情形之一可列为专项维修资金紧急使用范围：（一）物业管理区域内发生的屋面外墙防水严重损坏；（二）电梯故障；（三）消防系统故障；（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；（五）玻璃幕墙炸裂；（六）排水管道破裂；（七）地下车库雨水倒灌；（八）路面破损影响人车安全；（九）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。市物业主管部门应当加强应急维修工程的指导和监督，业主或业主大会或物业服务企业应当组织实施应急维修工程和竣工验收。第三十九条物业主管部门与不动产登记部门应当建立信息共享机制。已经建立信息共享机制的，物业产权交易办理过户登记时，不动产登记部门应当核查该物业项目物业服务费用、物业专项维修资金和相关分摊费用交纳情况，并将核查的信息告知买受人。第四十条违反本办法规定，法律、法规、规章已规定法律责任的，依照其规定执行；法律、法规、规章未规定法律责任的，按照本办法的规定执行。第四十一条市、区（县级市）人民政府或者有关部门及其工作人员，在物业管理工作中不履行本办法规定的职责、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十二条违反本办法规定，建设单位有下列情形之一的，由物业主管部门责令改正，并可以处二千元以上二万元以下罚款：（一）未将本办法第十六条规定的资料报送物业主管部门备案的；（二）未将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置公示的；（三）销售商品房时，未将本办法第十八条规定的内容向买受人明示或者作为合同附件的。第四十三条违反本办法规定，建设单位不与前期物业服务企业进行承接查验或者不对与竣工验收资料不符的物业进行整修的，由物业主管部门责令改正，处五万元以上二十万元以下的罚款。第四十四条违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由物业主管部门责令改正，可以处二千元以上二万元以下罚款：（一）未按规定指定项目经理或者一个项目经理负责多个物业管理区域的；（二）未按规定公示本办法第二十四条规定的信息的；（三）代收的业主收益资金未单独列账核算或者未公示的。第四十五条违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由物业主管部门责令改正，处二万元以上二十万元以下罚款：（一）有中断供水、供电、供热等损害业主利益的行为或者有第二十六条第二款规定行为的；（二）物业服务合同终止后未按规定时间退出物业管理区域的；（三）未按本办法第二十八条规定办理物业交接手续或者移交资金、资料或者物品的。第四十六条违反本办法规定，业主、物业服务企业擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的，由物业主管部门责令改正，对个人可以处五百元以上五千元以下罚款；对企业可以处二千元以上二万元以下罚款。第四十七条违反本办法规定，相关专业经营单位临时占用、挖掘道路、场地未及时恢复的，由物业主管部门责令改正，可以处五千元以上五万元以下罚款。第四十八条违反本办法规定，建设单位擅自处分物业管理区域内不得处分的车库、车位或者对有权处分的车库、车位只售不租的，由物业主管部门责令改正，处五万元以上二十万元以下的罚款。第四十九条本办法自年月日起施行。关于《威海市物业管理办法（草案征求意见稿）》的说明物业管理工作与市民百姓生活息息相关，涉及千家万户，是重要的民生事业。近年来，随着物业服务行业的快速发展，物业管理方面的问题日益突现，物业服务质量低下、小区停车秩序混乱、物业服务交费率低、侵占绿地乱搭乱建问题严重等问题，影响了居民的日常生活，反应强烈，亟待通过地方立法或政府规章对物业服务行为进行规范和理顺。我局在充分调研、借鉴先进地区经验的基础上，起草了《威海市物业管理办法》，现将起草有关情况说明如下：一、制定的必要性随着我市城市建设进程的不断发展，物业管理行业成为精致城市.幸福威海建设的重要组成部分。截止目前，全市共有物业服务企业家，物业服务从业人员1.5万人，全市实施物业管理项目个，物业服务总面积达到万平方米。物业管理从住宅小区延伸到办公楼、医院、学校、高铁站等，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、卫生清洁、绿化、小区秩序管理等全方位的配套服务体系。我市物业管理存在着以下问题：一是开发遗留问题。主要是房屋质量问题，配套建筑及设施设备不健全，权属关系不明晰，开发建设单位承诺不兑现，这些问题的存在，直接导致了物业纠纷的产生，业主把开发遗留问题归集到物业服务身上，引发了后期物业管理中的诸多矛盾。二是小区停车矛盾日益突出。住宅小区停车难的问题已成为我市物业管理矛盾纠纷中比较突出的问题，主要是随着人民生活水平的提高，私家车数量增加，造成小区内车辆大大超过原始车位规划数量，导致停车难；小区地上车位与地下车库车位出租、出售价格、服务费价格差异较大；有的小区地下停车位只售不租，造成地下停车资源浪费；再者，未购买也未承租车位的业主车辆进入小区，占用消防通道、绿地等业主共有部位，引起有车位业主不满，而物业公司一旦禁止无车位车辆进入小区停放，则当事业主采取堵门极端行为，造成社会的不稳定因素，也使物业企业与业主之间的矛盾激化。三是物业服务不规范。部分物业服务企业形象差、服务意识不强、专业化程度不高，缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，不能满足业主需求。四是物业服务行业门槛低。物业服务企业资质取消后，在市场监管部门取得营业执照就可以成立物业公司，从业人员的专业技术得不到保障，影响了服务的质量。五是物业服务企业收费困难。企业处于亏损和微利状态，加之《山东省物业服务收费办法》出台的空置房屋半年以上收取物业费不高于60%的规定，威海具有旅游城市特点，外地来威购买房屋较多，“候鸟式”业主较多，而物业管理具有不排他性，属于公共服务，尽管大量业主不居住，物业公司仍要提供满额服务。由于物业服务交费率低，很多企业亏损严重，只能以降低服务标准来生存，难以维持正常的经营。这些问题的存在，使得物业管理矛盾纠纷不断产生，投诉率居高不下，群体性上访事件时有发生。然而，年9月，威海市政府发布的《威海市城市住宅小区物业管理暂行办法》（威政发〔〕52号)现已废止。年经省人大常委会审议通过的《山东省物业管理条例》也已过去十年。目前，我省日照、荷泽、淄博等地市相继出台了物业管理方面的地方性法规。因此，为维护物业使用各方的合法权益，制定符合我市物业管理实际的地方性规章，非常必要。二、起草过程对《威海市物业管理办法》出台工作我局高度重视，分析了-年度物业管理方面反映的信访问题件，分类汇总，初步确定群众在物业管理反映的突出问题。并采取组织人员外出学习，充分实地调研，系统内部座谈交流，组织企业、律师等座谈讨论，公开征求公众意见和发函征求部门意见等多种形式，对《办法》进行了20余次的制定修改完善。一是专门组织人员赴日照、菏泽、东营、枣庄、南宁、金华进行交流学习，在《威海市物业管理办法》的起草上，大量借鉴先进地区的制定成效，并吸收我市物业管理工作中的成功做法和经验教训，形成了《办法》第一稿。二是实地调研物业服务企业、业主等，认真听取意见建议，撰写调研报告，并多次组织本系统人员召开座谈会，对《办法》进行修改，形成了《办法》征求意见稿。三是发文征求规划、发改、环保等8个部门，8个部门均反馈了意见，同时和各部门多次交流《办法》修改意见建议，对《办法》征求意见稿进行修改。四是组织召开了党校专家、法律专家及物业行业专家的座谈会，对《办法》征求意见稿做了多次认真的研究、论证和修改，形成该稿。三、主要依据和参考资料中华人民共和国物权法中华人民共和国合同法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国消防法中华人民共和国人民防空法中华人民共和国治安管理处罚法中华人民共和国道路交通安全法（二）法律解释最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释（三）行政法规物业管理条例不动产登记暂行条例物业管理条例特种设备安全监察条例（四）行政规章住宅专项维修资金管理办法住宅室内装修装饰管理办法房屋建筑工程质量保修办法城市居民住宅安全防范设施建设管理规定住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》建设部《业主临时公约（示范文本）》建设部《前期物业服务合同（示范文本）》建设部关于《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标办法》的通知中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》财政部《物业管理企业财务管理规定》（五）地方性法规山东省物业管理条例山东省城市房地产开发经营管理条例山东省商品房销售条例（六）地方政府规章山东省城镇容貌和环境卫生管理办法山东省建筑装饰装修管理办法（七）规范性文件山东省住房和城乡建设厅、财政厅《山东省住宅专项维修资金管理办法》山东省住房和城乡建设厅《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》山东省建设厅《山东省实施房屋登记办法细则》山东省建设厅《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》威价费发[]12号《关于威海市区住宅物业服务分等收费标准的通知》四、主要内容办法共四十九条，主要包括：立法宗旨、适用范围、立法原则、组织领导、监督管理、激励机制、协商机制、居委会作用、物业协会、示范文本、信息系统、物业管理委员会、管理委员会会职责、物业服务用房、资料备案、公示承诺、销售公示、承接查验、专营设备设施的建设与移交、住宅物业、物业企业信息共享、项目经理、物业服务公开、物业退出和移交、服务空档期处理、维护养护、服务费收缴、公共区域维护、车位车库使用规则、障碍排除、人防工程、维修资金缴纳与使用、专项维修资金紧急使用、信息共享等内容。工程、增设电梯、市主管部门职能、区市主管部门职能、镇人民政府（街道办事处）职能、联席会议制度及其职责、部门分工、部门责任、物业服务企业责任、开发建设单位责任、项目负责人责任、市政专营单位责任、实施日期。
联系电话：