小区是城市治理结构中的一个微小单元模块,小区的绿化、卫生及设备管养要靠物业,没有物业的管理和服务,小区难以正常运转,在法律上物业有其积极存在价值,但是也容易与业主之间产生纠纷,如果从普通的价值观和商业逻辑来看的话,业主是小区的物权所有人并向物业交纳物业费,物业应该视业主为上帝,就好像是业主的管家一样,但是小区住户少则百十户,多则几百甚至上千户,更有甚者向贵阳的花果园和北京的天通苑小区都居住着上万乃至十几万人,多户集中,人员较多是小区具有公共属性特征,物业就很难单独服务于某一户或者少数业主了,物业从方便管理和有利于小区环境保持和面貌提升角度考虑,也会制定一系列的管理规则,比较常见的是装修要报备并交纳一定的装修押金,就是要制止业主的私自破坏房屋内部承重结构行为,杜绝建筑垃圾不规范清理甚至不清理,随意在外墙加装附属设施(一般指的是安装晾衣架),也不得因装修而影响到周边住户的日常生活。所以你会看到装修一般都是在工作日的工作时间,其他时段的施工是不能产生较大噪音和空气污染的。
上述的一些管理规则,大多业主也能认同并遵守,有一点是很多业主有较多意见或者吐槽的地方,就是现在交付的房屋无论是毛坯还是精装,阳台很多都是不封的,对于要实际居住的业主来说,阳台一般是要封上的,不然刮风下雨就会影响到屋内居住体验。然而各家各户都有自己的想法,安装公司也会设计出五花八门的方案,如若放任,小区楼栋的外立面将会想打了补丁一样,毫无美感质感可言,瞬间拉低小区档次,所以这个时候物业更会强势的管理,设计出一个统一方案,大家遵照执行即可。但往往有业主会趁物业不注意就先按照自己的设计方案将阳台安装了,事后物业找来要业主拆除更换。有些业主就说:你们不是警察也不是城管,没有行政执法权,管不了我怎么安装阳台窗户。物业到底能不能管业主的外部安装行为呢?
物业管理公司的权利主要有:有权根据有关法律、法规,结合实际情况,制定小区物业管理办法。物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的规章制度,也可以针对不同方面制定专项规章,例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制定规章属于对小区管理服务的重大措施,必须经小区业主大会或业主委员会认可后,规章制度才能生效。这些规章制度不属于政府行为,没有普遍的效力,只在小区居民范围内具有约束力,其性质属于团体自律性规章。依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理,这既是行使权利,也是履行义务。所以,物业公司只要有相应的管理规则并且实现告知全体业主阳台封闭的施工方案,作为业主应该要遵守。
当然业主毕竟花了不菲的价格购置的房屋,是房屋所有权人,至于房屋的内部装修以及房屋使用还是有较高自主权的,只不过在行使相关权利的时候注意遵守公共规则并且做到不妨碍相邻业主生活即可。物业是个大管家,小区事事都