买房一时爽，选对物业一直爽
买房之后，关于物业费的这些问题你了解吗？
没装修、没入住，需要交物业费吗?
物业公司安保、卫生服务太差，我能拒交物业费吗?
物业公司可不可以因为催交物业费断水断电?
小小“物业”，却关系着大大"民生”。
目前重新修订的《湖南省物业服务收费管理办法》已经正式实施。
这些要点，我们一起来看：
Q正式收房前，要不要交物业费？
A:要交！但不要自己掏腰包。
法律条文明确：
《管理办法》第十五条第(三)款买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。
物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。
解析：
《管理办法》明确了建设单位向买受人交房时间节点必须是实质性办理了交付手续。若房屋有小问题需要整改，整改期间的物业费还是要交的，但是由开发商来交。
Q收了房后，就要立即交物业费吗?
A:有一个月的费用不用自己交。
法律条文明确：
《管理办法》第十五条第(一)(二)款
(一)前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；
(二)房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳:但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳。
解析：
很明确，收房当月的物业费也是由开发商来交的，次月及以后的物业服务费，才由业主交纳。
Q没装修、没入住，要不要交物业费?
A:要交，但是可以打折，而且最起码九折!
法律条文明确：
《管理办法》第十五条第(五)款(五)业主按照物业服务合同约定时间。为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。
解析：
意思就是最多也只交90%，还可以更低!
Q对物业服务不满意，可以不交物业费吗?
A:大多数情况下不行!
法律条文明确：
《管理办法》第十七条物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用：逾期不交纳的，物业服务人依法追缴。成立了业主大会的，其业主委员会有义务督促业主交纳。
解析：
这里明确的是业主的义务，就是按物业服务合同“按时足额”交物业费。
但是，如果物业服务明显违法了，安全保障明显缺失、接连招贼了，垃圾没人清理、堵了大门了……这些情况下，物业费可以适当减免，甚至可以要求物业单位进行赔偿。
Q物业公司可以通过停水停电催交物业费吗?
A:不合法!
法律条文明确：
《管理办法》第十九条物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。
解析：
对于供水、供电、供气等第三方产品而言，物业单位只是提供辅助服务的，所收费用也是“代收。
对于物业公司而言，业主欠物业费不交的话，可以通过催告、提起诉讼或申请仲裁等合法的方式解决。
Q停车位被物业对外出租，合法吗?
A:有可能已经违法了。
法律条文明确：
《管理办法》第二十条未成立业主大会前，由物业服务人代管物业共用部位、共用设施设备经营收益，经营收益应实行专款专用并定期公示收支情况。其他经营主体利用物业共用部位、共用设施设备进行经营前，应当征得相关业主、业主大会和物业服务人的同意，并按照有关规定办理手续。
其他经营主体交纳的租金或其他收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用范围。
解析：
若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。
若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。
来源：郴州北湖法院
编辑：雷淯聪
二审：袁俊杰刘洪谢斌
终审：王首栋
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