中国新闻网“大家都在抓紧时间上规模，我们今年也计划再签3万间长租公寓。”某长租公寓品牌负责人告诉中国证券报记者。年以来，随着“租购并举”政策风起，大型房企、中介机构、酒店集团、创业公司大举进军长租公寓市场。特别是年以来，随着存量房时代的到来，长租公寓市场更是打响了拼速度、上规模的“竞赛”。一边是短期内难以上涨的租金，一边是不断上涨的拿房成本，长租公寓目前盈利困难。但是，对于加快布局的长租公寓巨头而言，上规模才是当务之急，因为“只有加快上规模，才有资格赌明天。”而在市场加快洗牌的背景下，着眼长远，如何完善盈利模式、降低成本、通过金融支持促进长租公寓发展成为内业思考的问题。规模蹿升从天坛东门地铁站C口出来，步行10分钟左右，有一座7层小楼。这里原是一家叫做“爱华宾馆”的老牌三星级酒店，一年前被万科旗下长租公寓品牌泊寓拿下，修葺一新，并于日前开门迎客。中国证券报记者到店里的时候，负责人晓岚正忙得不可开交，“这是我们在北京的第7家门店。”作为最早进军长租公寓市场的房企，万科早在年初便开始试水，并于年5月推出泊寓品牌，此后便走上了迅速扩张的道路。在近期举行的临时股东大会上，万科董事局主席郁亮表示，万科在长租公寓市场已布局3年，目前在29个城市拥有10.3万间客房，其中开业3万间。泊寓的迅速崛起，成为眼下长租公寓市场极速扩张的一个缩影。尤其是住房租赁市场最为发达的北京、上海、广州和深圳四个一线城市，大大小小的长租公寓品牌忙着安营扎寨，杀得不亦乐乎。据统计，截至年底，上述四个城市的集中式长租公寓品牌达多个，管理房间数量超过万间。不仅如此，杭州、成都、南京、武汉等二线城市的长租公寓市场发展同样如火如荼。“年我们刚创业，杭州只有5个长租公寓品牌，房间数加起来1万间左右。现在杭州仅本地品牌就达30多个，另外还有40多个全国品牌，房间数估计有50万间。”杭州本地长租公寓品牌达人嘉公寓创始人徐诗亮告诉中国证券报记者。在大大小小的长租公寓品牌中，以万科旗下的泊寓为代表的“地产派”发展势头最为迅猛。据统计，目前排名前30位的房企中，已有1/3以上涉足长租公寓市场。此外，以链家旗下的自如为代表的“中介派”，以如家旗下的逗号为代表的“酒店派”，以魔方为代表的“创业派”也各雄踞一方，整个长租公寓市场形成“四大门派”分庭抗礼的局面。“四大门派”角力的同时，各路资本也在背后推波助澜。1月16日，自如宣布完成40亿元A轮融资，成为业内最大规模的单笔融资；2月6日，鼎寓宣布获得万元的Pre-A轮融资；2月26日，蛋壳公寓宣布获得1亿美元B轮融资，旋即开启新一轮扩张……这种势如破竹的情景放到年之前绝难想象。让长租公寓一飞冲天的是政策东风。年1月6日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》后，一系列鼓励和支持住房租赁市场发展的政策彻底激活了长租公寓市场。到年，随着九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，以及十九大报告进一步明确租购并举的住房政策，长租公寓市场骤然爆发。政策嗅觉最敏锐的地产开发商对于长租公寓态度的转变最能说明这一点。徐诗亮清楚地记得，“年刚创业那会儿，我拜访了杭州德圣地产、北京石榴集团等几家房企。如果房企加入进来，对行业格局的冲击肯定是最大的。当时它们对于长租公寓还没什么兴趣，结果年一下子就起来了，现在已后来居上成为发展势头最猛的一股力量。”同时，人口向一线和核心二线城市集聚、晚婚晚育等因素导致的首次购房年龄推迟，也令长租公寓市场发展前景被纷纷看好。链家研究院对北京、上海的租房市场调查显示，年-年，居民首次购房年龄从30岁推迟到34岁。预计到年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到年将会超过4.6万亿元。在此背景下，年以来，新一轮竞赛打响了，特别是实力雄厚的地产开发商更是气势汹汹。其中，万科的目标是年达到15万间，旭辉的目标是年签约6万间，碧桂园则在去年底设定了“三年内发展万套长租公寓”的目标，佳兆业计划三年内打造10万间长租公寓，保利地产计划三年内完成30万套长租公寓。这样的竞赛自然需要金融产品的弹药支持。于是，适合国内长租公寓市场的类REITs产品应运而生，并一下子成了市场宠儿。自去年10月新派公寓推出的国内首单长租公寓类REITs产品在深交所发行后，保利、招商蛇口、旭辉等类REITs产品先后获批，碧桂园更是推出了高达百亿元规模的类REITs产品。“类REITs产品非常适合长租公寓市场，它可以对标的资产的运营现金流和物业处置收益等进行评估，提升整体的信用估值，解决长租类资产估值难、融资难等问题。”为新派公寓发行国内首单长租公寓类REITs产品的渤海汇金相关负责人告诉中国证券报记者，“现在很多房企表达了相关意向，预计年会有更多产品推出来，我们在积极对接这类项目。”赢利不易作为大型房地产开发商的旭辉集团在年杀入市场，推出长租公寓品牌领寓。旭辉集团CEO林峰告诉中国证券报记者，长租公寓的异军突起可以解决目前租房市场的很多“痛点”，“以前供给端都是个人房东，存在装修不达标，服务跟不上，社区空间小，租期不稳定等问题，长租公寓则是统一装修、统一管理、公共空间大、租期稳定。”不过，长租公寓有自己的“痛点”，那就是租金高。中国证券报记者发现，长租公寓的租金一般比周边同类型的租赁住宅高20%左右，一位来长租公寓看房的女士相中了一套两居室，她告诉中国证券报记者，对公寓各方面都很满意，唯一让她犹豫的是，每月元的租金太贵了。即便如此，长租公寓如果选址恰当、找准目标人群，仍能保证不错的出租率。晓岚告诉中国证券报记者，“泊寓天坛店针对的人群是在周边上班的律师和医生，他们收入水平较高，对通勤的要求也很高，我们还没正式开业，预租率就达到七成。我之前负责的泊寓旧宫店，出租率几乎达到%，可以说是一房难求。”租金高、出租率高的长租公寓，大部分却陷入了“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。“长租公寓盈利难的主要原因是成本太高。”徐诗亮给中国证券报记者算了一笔账，“从占租金收入的比重来看，拿房成本是最大头的，一般占到55%-65%；装修是一次性投入，按照5年进行摊销，占12%-15%；运营成本也很高，占比在20%-25%。此外，还有税费、折旧等成本。如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”特别是拿房成本，华菁证券指出，入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%，则息税前利润率为0。但现实是，随着竞争的加剧，拿房成本被不断推高，不少长租公寓的拿房成本已经占到租金收入的七成以上。徐诗亮表示，为抢夺房源，不仅同行打得头破血流，还要从经济型酒店等竞争对手那里虎口夺食。“这里原来是一家经济型酒店，近两年才改造成长租公寓。”在介绍一家位于北京石榴庄附近的长租公寓时，整租物业中介李文说，“这两年经济型酒店饱和之后，拿房的热情和能力都不行了。此消彼长的是，长租公寓经营者拿房意愿强、动作猛，不少房源都被他们抢走。”在长租公寓市场，根据房源不同可以分为两种模式：一是重资产模式，房企拿自有物业，或者通过发行类Reits产品收购的物业投入市场；二是轻资产模式，也就是通过租赁物业投入市场的“二房东”模式。相对而言，重资产模式在成本、租期等方面有一定的优势。但林峰认为，为满足扩张速度的需要，未来一定是轻重两条腿走路。无论是哪种模式，徐诗亮指出，长租公寓的成本模型是一样的，所以拿房成本的不断上涨对于每一个长租公寓品牌而言，感受是一样的。与此同时，供给端的成本上涨很难在短时间内向需求端转移。“相对于不断上涨的成本，长租公寓的租金收入实际是偏低的，但对于租户而言，这样的租金又是偏高的。租金高低与居民收入水平息息相关，所以很难在短时间内通过提高租金来提升盈利水平。”伟业我爱我家高级研究员孔丹对中国证券报记者表示。眼下有不少金融机构推出了针对个人住房租赁的贷款产品，试图解决长租公寓租金支付能力不足的“痛点”，但中原地产首席分析师张大伟表示，租赁贷款并不能真正提升长租公寓需求端的支付能力，“居住是基本的生存需求，如果租房都选择贷款，那么不仅不符合中国人的传统，也不利于房地产的理性消费。”成本在上涨，租金却难涨，被两头夹击的长租公寓品牌只能看着利润被一点一点蚕食。但是，对于实力雄厚的长租公寓龙头，特别是财大气粗的“地产派”而言，当务之急并不是盈利，而是要先把规模做起来。万科A董事局主席郁亮表示，从回报率来说，泊寓能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。龙湖集团旗下的长租公寓品牌冠寓CEO韩石称，龙湖集团更
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