新修订的《大庆市物业管理条例》
将于年1月1日起正式施行
新条例重点解决了
哪些现实中存在的难点、堵点问题呢？
记者邀请市人大常委会二级巡视员
法制委员会主任委员顾双彦
对大家关心的问题
予以解答
顾双彦
01
业主遇到问题给物业打电话
物业说不归他们管
群众投诉无门
相关部门推诿扯皮
新条例如何解决？
顾双彦：新条例第四条到第八条，着重对涉及物业管理的各个部门的职责分工进行了明晰。主要包括市、县（区）人民政府，物业行政主管部门，街道办事处或乡镇人民政府，物业管理协会，以及城管、住建、自然资源、生态环境、市场监管、公安、消防救援、人民防空等相关行业主管部门，并明确要求“在物业管理区域显著位置公布所负责的与物业管理相关的执法事项和投诉举报方式，依法及时处理物业管理区域有关违法行为”。
比如，市、县（区）物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，制定物业管理相关政策，指导、监督住房维修资金交存、管理和使用，以及指导、监督街道办事处、乡镇人民政府和物业管理行业协会开展物业管理相关工作等。
物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，调解行业纠纷，促进物业服务人依法经营、诚信服务，组织各种培训、组建行业专家库等。
城管部门负责对物业服务、绿化、环卫、亮化等小区环境，以及供热、燃气、供水、排水等民生保供行业进行监管；擅自变动房屋建筑主体、承重结构等行为，归住建部门管理；违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外立面归自然资源部门管理；生态环境部门负责对餐饮服务业油烟污染防治、噪声污染防治等进行监督管理；市场监督管理部门主要负责的是合同格式条款、广告内容、电梯设备安全、物业服务收费等；高空坠物，噪声、饲养动物等干扰他人正常生活的，找公安机关投诉；占用、堵塞消防通道找消防，人防工程有问题找人民防空部门等等。新条例还明确规定，对有关事项实行相对集中行政处罚权的，按照有关规定执行。
02
成立业委会是监督物业企业服务的有效方式
但业主们因为工作忙、怕麻烦
个人力量小等原因
很难形成合意
导致很多小区没有业委会
新条例有什么好办法吗？
顾双彦：召开业主大会是成立业委会的先决条件。新条例明确规定，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导、协助业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建等工作，物业管理区域只要满足以下三个条件之一，十名以上业主就可以联名向街道办事处或是乡镇人民政府提出召开首次业主大会的申请：
（一）交付房屋专有部分面积占比超过二分之一的；
（二）交付房屋套数占比超过二分之一的；
（三）首套房屋交付满两年且交付房屋套数占比超过四分之一的。
业主大会会议的表决结果和决定，要在小区显著位置进行不少于十日的公示。并且，新条例鼓励和支持“符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、居（村）民委员会成员”参加业主委员会。
此外，新条例中首次明确，就算不成立业委会，经业主依法共同决定，业主也可以对物业实施自行管理。物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会予以指导、协助。
03
普通业主如何查看
业主大会的财务收支情况？
顾双彦：业主对业主大会有关财务收支情况有异议的，可以要求查阅财务原始凭证及相关会计资料。
经专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主提议，对业主大会有关财务收支情况进行审计的，业主委员会应当自收到业主提议之日起三十日内，组织召开业主大会会议，决定是否委托有资质的中介机构进行审计。业主大会决定委托进行审计的，应当将审计结果在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于十日。
04
物业服务用房的用途
是物业说了算吗？
顾双彦：物业服务用房一般包括物业办公用房，业主委员会办公用房，维修、保洁等辅助用房。未经业主依法共同决定，不得改变物业服务用房的用途。
05
老旧住宅小区
没有配置物业服务用房的咋解决？
顾双彦：老旧住宅小区没有配置物业服务用房的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府可以依法将闲置的公有房屋或者场地提供给物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会使用。鼓励居（村）民委员会、住宅小区周边企事业单位依法将闲置的房屋或者场地提供给物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会使用。
06
重新选聘物业
需要履行哪些程序？
顾双彦：选聘物业服务人，除业主决定继续聘用原物业服务人外，应当依法公开招标。招标人、中标物业服务人应当按照有关规定到市、县物业行政主管部门对物业管理招投标情况进行备案。市、县物业行政主管部门应当及时将备案情况告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。
投标人不足三个或者住宅规模较小的，经物业所在地县（区）物业行政主管部门批准，可以协议选聘物业服务人。住宅规模较小的认定标准，由市、县人民政府确定并向社会公布。
07
如何确保物业企业
提供质价相符的服务？
顾双彦：新条例对物业企业列出了9条“硬要求”，确保其依照法律、法规规定和物业服务合同约定进行服务，具体为：
（一）符合物业服务的规范和标准；
（二）及时向业主告知安全合理使用物业设施设备的注意事项；
（三）接受业主、业主委员会或者物业管理委员会的监督，听取业主、业主委员会或者物业管理委员会的意见，改进和完善服务；
（四）妥善保管业主资料信息；
（五）对业主违反物业管理区域共用部位、共用设施设备使用和公共秩序、环境卫生维护等法律、法规规定实施相关禁止性行为进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时向物业所在地县（区）相关行政主管部门报告；
（六）及时向物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府报送物业管理相关数据信息；
（七）配合做好社区建设和治理工作；
（八）协调建设单位、专业经营单位及时处理物业使用和管理中的相关问题；
（九）法律、法规的其他规定。
此外，一旦小区里发生火灾、爆炸、自然灾害、抢劫、盗窃以及群体性突发事件，或是建筑物及其附属设施设备存在安全隐患等危害业主人身、财产安全，影响社会和谐稳定的，物业企业要在第一时间采取应急处置措施，及时向所在地县（区）相关行政主管部门报告，并通知相关专业经营单位。
08
物业共用部位、共用设施设备的
经营及收支情况相关信息
业主如何获得？
顾双彦：新条例第25条明确规定，物业企业或是物业服务人要在小区显著位置公示8种信息，其中就包括了“由物业服务人负责的物业共用部位、共用设施设备经营及收益、支出情况等；物业服务合同履行及物业服务项目收支情况”。
此外，还须公示物业服务人营业执照、项目负责人基本情况及联系方式、客服和工程维修电话；物业服务合同约定的物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；电梯、消防、监控安防等专项设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；维修资金使用情况；房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等影响房屋安全事项；以及法律、法规规定或者物业服务合同约定应当公示的其他信息。
公示的信息内容有发生变更的，物业服务人应当自变更之日起七日内进行更新。业主、业主委员会或者物业管理委员会、居（村）民委员会等因物业管理需要，向物业服务人提出查阅由其保管的物业档案或者相关资料，在保障信息安全的情况下，物业服务人应当自收到查阅申请之日起七日内提供。
09
物业费用该收多少
如何界定？
顾双彦：物业服务收费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的，由市、县发展和改革行政主管部门会同同级物业行政主管部门，依据物业服务项目、服务内容、服务等级标准等，制定相应的物业服务收费基准价格和浮动幅度，依法向社会公布，并至少每三年开展一次评估，根据评估结果适时调整。
实行市场调节价的，物业服务收费可以参照基本物业服务项目清单、物业服务收费基准价格和浮动幅度，遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。
市、县物业行政主管部门负责制定并发布基本物业服务项目清单，明确服务内容和服务等级标准，供发展和改革行政主管部门定价、业主与物业服务人协商物业费时参考。
10
物业擅自降低服务标准或者弃管
咋办？
顾双彦：新条例中明确规定，物业服务人擅自减少服务项目或者降低服务标准的，由市、县（区）物业行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上二万元以下罚款。
此外，物业服务人不得以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由，实施下列行为：
（一）擅自撤离物业管理区域，停止物业服务，减少服务项目或者降低服务标准；
（二）擅自中断或者变相中断供水、供气、供热、供电等专业经营服务；
（三）擅自关停电梯或者通过设置电梯卡等形式阻碍业主使用电梯；
（四）擅自通过设置门禁卡等形式阻碍业主出入物业管理区域、出入户或者车辆进出车库、车位；
（五）违反法律、法规规定的其他行为。
撰文：大庆日报全媒体记者程诚
原标题：《明年元旦实施！大庆“新物业法”将解决这些难点、堵点问题→》
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