《吉林省物业管理条例》已经公布，并于8月1日起施行。
但是不少人发出了灵魂疑问——
物业到底是干什么的？
每年交那么多的物业费都花在什么地方了？
答
法官说
首先，物业公司与业主，是平等的契约关系，没有主次之分。其次，双方的权利义务源于共同签订的物业管理服务合同。
通常情况下，物业管理公司服务项目包含以下内容。
1、公共环境卫生的清洁保洁。
2、公共设施设备的管护、养护。
3、小区公共秩序管理。
4、突发应急抢修的处置和管理。
5、参与社会事务管理。
6、装饰装修管理。
7、物业管理范围内的生态环境管理。
8、建立物业档案，方便服务于住户，物业档案包括物业设计施工图、物业产权档案、住户档案、电子信息档案等。
世界上没有免费的午餐！业主在享受物业管理提供服务的同时，赋有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。
个别业主、使用人不交管理费，不仅影响了物业管理的服务质量，而且侵害了其他业主、使用人的利益。
法条索引
根据《吉林省物业管理条例》第七十七条规定，业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业费。
物业服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
问
业主人数较多，如何快速、有效的维护自己合法权益？
可以成立业主大会。
法条索引
《吉林省物业管理条例》第二十三条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
问
业主大会有什么权利？
法条索引
《吉林省物业管理条例》第三十条业主大会决定下列事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用专项维修资金；
（六）筹集专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）制定和修改业主委员会工作规则；
（十）听取和审查业主委员会工作报告；
（十一）决定业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴及标准；
（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
未成立业主大会的，前款规定的事项由业主共同决定。
问
业主大会的决定由谁执行？
法条索引
业主委员会。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。业主委员会应当依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）督促业主按时支付物业费以及其他相关费用；
（六）起草共有部分、共有资金使用与管理办法，并提请业主大会决定；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；
（十）制定印章管理和档案管理制度，并建立相关档案供业主查询；
（十一）存档业主大会、业主委员会会议记录和会议决定；
（十二）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当向业主公开下列情况和资料：
（一）业主大会议事规则、管理规约；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（六）其他应当向业主公开的情况和资料。
业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。
问
物业公司以业主未交纳物业费为由，限制业主进出小区、入户的行为合法吗？
不合法。
法条索引
《吉林省物业管理条例》第七十六条物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量；不得采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主进出小区、入户的方式催交物业费。
问
如果业主均表示物业公司提供服务质量差，合同到期后，可以更换物业公司吗？
可以。
法条索引
《吉林省物业管理条例》第七十八条业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式、选聘物业服务人。
业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务人的，由业主委员会依法组织招标。
物业服务合同应当采用书面形式，内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、专项维修资金的使用、物业服务用房的使用和管理、服务期限、服务交接、违约责任等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
问
原物业服务合同已经到期，新物业服务人还未接管前，物业服务事项由谁处理？
由原物业服务人继续处理。
物业服务合同终止前，原物业服务人不得擅自退出物业管理区域，停止物业服务。
物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
问
如果物业管理区域已经处于失管状态，怎么办？
物业管理区域处于失管状态时，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，居（村）民委员会应当根据应急管理的需要，提供基本保洁、秩序维护等应急物业服务，服务期限协商确定，费用由全体业主共同承担。
提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容，在物业管理区域内显著位置公告。
提供应急物业服务期间，在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，居（村）民委员会应当组织业主共同决定选聘物业服务人。
原标题：《物业到底是干什么的？》
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