因前期物业阻挠等原因，业主成立业主委员会不易；物业服务企业设置了障碍，业主委员会成立后，业主更换业主委员会也不易。公众可能要问其背后的缘由，各级政府制定的物业管理条例存在明显“漏洞”。一方面，物业服务企业并不是唯一服务形式；另一方面，大部分业主同意可以更换业主委员会成员或物业服务企业；再一方面，业主委员会行使职责的期限应至新一届业主委员会改选或者换届成功。
更换物业“斗争”的缘由物业管理的形式
年实施的《民法总则》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。其中，其他管理人是指城镇合作经济组织法人；业主或者业主委员会可以设立合作法人管理物业，对物业企业而方，其结果可能是“灾难性”。合作法人一方面，合作物业管理法人根据前期物业合同的收费标准，诸如停车、清洁费用不用另行收取；另一方面，合作物业管理法人的“合作性”，使得其他物业管理企业难以“渗透”，房地产开发商“苦心”经营的物业公司面临无业务可以承接。
《物业管理条例》用行政许可证制度事实上排除了业主自行管理和服务，本条例第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；建设行政主管部门倘若提高物业管理法人资质的门槛，如，许可证制度规定注册资本，或者实缴资本为二百万人民币，业主或者业主委员会设立合作法人几乎不可能。物业管理企业基本为社会资本控制，该条例的规定影响了拆迁安置人的利益；农村拆迁安置房的物业费用通过营业用房的收益解决，但拆迁安置房区域的商业用房可能归安置房开发企业所有。
物业管理企业收费不“亲民”物业管理的选择
《物业管理条例》对物业管理企业采取行政许可制度，业主或业主委员会自行管理物业事实上不可能；业主可以委托物业服务企业管理也受到条例的限制。《物业管理条例》第十一条规定，业主大会有选聘、解聘物业管理企业的职责；第十五条规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。但第十二条又规定，业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，该条例从事实上使业主解聘物业管理企业成为不可能。
业主委员会成员监督物业管理企业履行物业服务合同；履行监督职责的无偿性，决定着可以被物业管理企业所利用。物业管理企业免除业主委员会全体，或者部分成员的物业费用，监督物业服务合同可能成为形式；在物业服务管理中，较少出现本届业主委员会解聘现任物业的实践。物业管理服务利润丰厚，如，物业管理企业少聘请管理人员，可以节省开支，但偷盗失窃现象可能时有发生；再如，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。业主选择物业管理企业存在着“斗争”。
更换物业的“斗争”
《物业管理条例》增加了业主解聘物业管理企业的难度；物业管理企业便产生了“利诱”业主委员会的企图，如，前述的减免物业服务费，停车费等。业主委员会委员热心公益事业，责任心强，并具有一定组织能力，成为业主担任委员的成为唯一条件；地方性《物业管理条例》还增加了业主担任委员的条件，如，业主从事了违章建筑不得担任等。除了“利诱”业主委员会委员的斗争形式外，实践中还有几种“斗争”形式：
第一，物业管理企业利用业主委员会监督权力的交接“空挡”期间的斗争。具体表现为，本届业主委员会不能根据业主大会决议解聘物业管理企业；物业管理企业阻挠业主委员会改选，或者换届解除物业合同，如，南京江宁区合家春天多名业委会候选人陆续收到了恐吓电话就是如此。物业管理企业倘若阻止成功，原业主委员会已被“搞定”，新一届业主委员会不能产生，物业管理企业可以“长期”为业主服务。
第二，业主委员会多数委员没有被“利诱”，解除物业合同需要业主大会表决；物业管理企业利用部分业主，或者委员阻止业主大会的召开。如，南京溧水区南方新城小区，有的业主散布业主委员会主任职务侵占；有的委员自曝春节期间擅自发了一箱水果等，如此操作的目的仅有一个，让广大业主误认为物业企业管理服务不到位的原因是业主委员会“腐败”所致；南方新城小区业主委员会的要求是公开共有部分的收入，以及企业从业人员的数量。
第三，利用相关物业管理部门人员的知识的缺乏，将物业委员会变更为物业管理委员会，从而达到不能解聘的物业合同的目的。物业管理委员会，是地方性物业管理条例规定的代行业主大会和业主委员会职责的组织，如，《江苏省物业管理条例》有此规定。新一届业主委会不能选举产生；相关主管部门人员缺乏基本的法律常识，误认为可由物业管理委员会代行职责，如，南方新城业主委员会到期后，相关部门收回印章，原物业管理企业仍在管理。
是敬礼，还是示威？“斗争”的思考
就南京江宁九龙湖合家春天换物业斗争已久事件而言，社会需要讨论的是，各级政府制定的《物业管理条例》是否背离了《民法典》的规定，过多考虑了物业管理企业的利益。《民法典》将业主自行管理物业放在首位，《物业管理条例》就不应规定物业管理企业需要行政许可；《民法典》规定，业主有权依法更换物业，《物业管理条例》就不应规定2/3以上业主才能“炒”物业，如此等等。
从各级政府制定的《物业管理条例》的内容看，其内容有明显的部门化立法倾向，如，物业管理委员会通常由街道办事处等机关设立；涉及到公众利益即便部门立法也应当广泛征求公众意见。业主不能参与前期物业合同订立，合同的内容已明显偏向了建设单位和前期物业管理企业，《民法典》赋予业主充分的权利；业主、业主委员会与物业管理企业为单纯的民事关系，《物业管理条例》不能限制业主的权利。
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