本文紧接上篇，将对老城区新房项目进行点评，力求客观，请放心阅读。
如果有想回顾通州老城区板块的发展背景和配套资源价值的读者，可以先阅读以下链接：
北京通州区买房攻略｜通州最成熟板块：通州老城区板块（上篇）
三、通州区老城区板块新房项目简评
通州老城区通常指的是地铁八通线沿线区域，板块开发时间较早，目前居住用地开发程度较高。近年为了维稳房价，通州区整体供地节奏管控较好，住宅土地供应数量也控制在个位数，在售新房项目屈指可数，且多为开发商早期囤地。
图1：通州板块范围目前通州老城区板块内新房在售项目主要有6个，包括碧桂园和世界、北京城建阳光城国誉未来悦、泛海俊星北京东湾、福星京澜誉府、鑫苑盛世天玺、当代通州万国城MOMA项目。除了前两个项目是年北京一批次供地的项目，后面四个项目都是较早拿地项目，开发商土地持有年限较长，近几年才开始销售，目前也已经是尾盘销售状态。
图2：通州老城区板块新房项目位置分布值得注意的是，目前板块内在售项目背后的房企阳光城、泛海系、福星、鑫苑、当代这五家开发商皆已爆雷或者有爆雷传闻。但是由于北京新房项目资产评级较为优质，同时北京建委资金监管等监管措施较为严格，项目烂尾风险较低，大概率不用担忧。
01碧桂园和世界
简评：产品力正常，价格合理，配套现状荒芜，但未来可期。
开发商取地代价较大。该项目是碧桂园在年一批次供地中，以41.15亿（溢价率15%）+配建7.61万㎡且自持20年公租房竞得。
交通通达性非常强。位于地铁7号线万盛西站地铁上盖，南侧紧邻京哈高速，距离环球影城直线4KM内。
现状周边较为荒芜，商业、教育配套缺失，未来规划具备想象空间。项目属于先规划后建设，未来区域呈现度和美观度会比较好，城市面貌会明显优于目前通州老城区板块城市面貌的平均水平。该项目社区内部有水系，且周边配建十分丰富，可以在街区内部满足居民所有日常生活需求。街区配套包含商业综合体、医疗、以及幼儿园、小学和中学。
图3：碧桂园和世界配套图图4：碧桂园和世界沙盘图项目前期开盘阶段销售价格诚意满满。项目的土地溢价率较高，可售住宅楼面价约为4.8万元/㎡，政府销售指导价6.2万/㎡，开盘均价在5.6万元/㎡左右。
产品设计基本正常。户型产品从53㎡一居~㎡四居都有。项目为一梯两户、一梯三户，得房率在76%~81%。只是小户型东西向围合式布局，可能略微影响项目整体品质。
项目精装展示有惊喜。这是碧桂园进京后第一个配置品质精装的项目，采用智能化精准交付，同时对传统印象中碧桂园的精装色调和材料做出调整。相比北京年一批次供地中其他公司的项目，也是较为有底线的。
项目售楼处和样板间选址差评。因为项目周边较为荒芜，大概是为了缩短建设售楼处的时间、节约资金成本，以及避免周边现状打击客户购房信心，项目将售楼处、样板间展示分别设置在地铁九棵树站附近的太阳花酒店大堂、宴会厅内。受到场地限制影响，项目案场的客户接待能力比较弱。如果赶上饭点儿去售楼处看房，可能要穿越熙熙攘攘的各种宴会小厅，才能走到展示区内，客户体验感非常不好，这可能从一开始就会动摇客户购房信心。
图5：碧桂园和世界项目展厅02国誉未来悦
简评：板块内在售项目品质、价值最高，但精装老气横秋。
开发商取地代价更大，国企操盘兜底。项目由北京城建和阳光城两个开发商在年一批次供地中获取，但由于合作方阳光城爆雷，现在宣传也尽量不带阳光城的名字了，现由北京城建操盘。项目获取代价是22.4亿（溢价率25%）+20%政府共有产权份额+高标准住宅方案申报成功，各项皆触及竞拍规则上限。
图6：国誉未来悦区位图图7：国誉未来悦沙盘图项目最突出的优势在于高标准配置，这在通州是首例。高标准住宅是政府调控的最新产物。竞高标准方案的评分细则分为建筑品质和规划建筑设计两个部分，更加注重为客户提供绿色、健康、舒适、高效的使用空间，有助于居住质量的提升。防水、保温等基础建筑质量将有一个明显的提升，同时高标准精装配置了新风、中央空调、净水等，也就相当于除了软装外，房屋整体硬装已经达到了目前市场前沿水平。
交通通达性略弱。项目位于九棵树片区，项目门口虽然有快速公交直达国贸，但距离地铁八通线九棵树、果园站直线距离1.3km，需要坐1~2站公交车才能乘坐地铁。项目距医院医院直线距离m，步行即可到达，还是比较方便的。
产品设计正常，但窗户尺度较小。项目规划10栋8~15F全装修楼栋，一共套房源，户型面积40~㎡，有正常赠送面积，得房率在78~85%。另外，因为土地溢价率较高，整体项目成本较高，利润空间小。为了压缩成本，项目开窗面积调整地相对较小。
图8：国誉未来悦的小窗户新型共产房首次购房，享受政府产权部分的价格补贴。该项目政府持有产权20%，政府销售指导价为7万元/㎡，客户实际支付上限为7*（1-20%）=5.6万元/㎡。
新型共产房再次上市交易时间被动延长，交易细节存在一定模糊地带。新型共产房再次上市交易时间需要等到拿到房本5年后，再加上仍有一段时间才能交房，也就是说大概需要8~9年后才能再度入市，交易时间被动延长，保证房屋自住属性。另外，再次交易时，购房人持有的产权份额与政府持有份额一并出售，购房人可按市场价格转让，买家将获得住房%产权。目前政府还未出台细文约定后续转手时，溢价部分的税费等细节问题，可能会存在一定模糊地带，需要自行判断把握。
项目再次上市交易时，将大概率不会出现价格过高、成交困难的局面。很多读者会担心目前虽然新型共产房8折后的成交价格是比较合适，但是项目实际价格是7万元/㎡，周边现在10年内品质二手房成交价只有6.2万元/㎡左右，未来在转手时是否有人接盘？其实不用过多担心，毕竟还有将近10年的时间去发酵。我们可以看到，朝阳区内同区位下品质好的项目通常可以较老小区溢价2万元/㎡以上。因此，如果到时候有房源出售，可能将是一房难求局面，请放心持有。
项目精装有些小瑕疵。项目整体装修风格、色调一般，有些沉闷。如果想通过软装改变风格难度较大，可能还需要在交房后调整一下硬装。
图9：无处安放的水箱03其他尾盘在售项目
其余在售的北京东湾、京澜誉府、鑫苑盛世天玺、通州万国城MOMA这四个项目都经历了较长的销售时间，目前基本已经封顶，部分项目已经进入室内装修阶段，今年即将交房。
这四个项目全部为开发商年前获取土地的项目，土地持有年限时间较长。不在意住宅剩余年限、着急入住的朋友可以重点
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