随着社会的发展和人们生活水平的提高，对提高小区的物业管理服务水平的呼声与日俱增。然而，原本应该服务于广大业主的物业公司并未能和他的“顾客”（业主）融洽相处，相反物业公司和业主矛盾重重、业主不缴费、物业公司不作为......说到物业管理难题，会让人联想到一系列的问题：电梯坏了无人修、楼道堆着杂物无人理、私搭乱建无人管、业主委员会成立难、公共维修资金使用难等等。这些大多是业主们的“心病”，直接影响到居民的幸福感和满意度。而此次《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）的颁布，旨在依法破解物业管理难题、规范物业管理工作，构建具有首都特点的超大城市基层治理新格局。
一、组建“物业管理委员会”，切实保障业主合法权益
为了有效解决当前业委会少的问题，《条例》作出创新，规定可以组建过渡性质的“物业管理委员会”来临时补位。同时《条例》首次明确提出，街道办事处、乡镇人民政府可组建物业管理委员会。
物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。
物业管理委员会是一个临时过渡性机构，可以有效填补没有业委会产生的真空，在小区出现需要全体业主共同决定的时候，及时组织业主对重要的事项进行表决，有利于保护全体业主的利益。
物业管理委员会的优势在于，为属地政府和居委会与业主之间建立了一个更好的沟通渠道，在让辖区居民享有基本的安全保障、卫生保障和生活保障方面，将会更高效。此外，对于一些失管小区，也将能够更多地吸纳属地街道和居委会方面的支持。
二、物业费实行市场调节价并适时调整，建立质价相符的市场秩序
为了解决当前物业“乱收费”、“收费高”、“服务差”等乱象的问题，物业服务收费实行市场调节价，根据市场的变化可涨可降，具体由业主和物业服务人进行协商。同时，规定要求发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准，物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。
有些小区物业十几年没涨过物业费，但不一定对业主有利。这种情况可能迫使物业公司为了生存，降低物业服务质量，甚至有些不负责任的物业公司还可能为了维持生存或者利润，去透支公共设施也就是物业本身的潜力；有些小区如果运行良好，可能50年甚至年都不会出问题。但如果出现物业透支或者不进行养护等情况，可能30年或者更快就老化了，到最后损失最大的还是全体业主。此次《条例》的规定，是试图建立一个质价相符、责权一致的市场规则和市场秩序；有些业主担心，动态调价会让一些物业公司利用条款随意上涨物业费。《条例》明确要求物业管理行业协会定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主无需过于担心条款被滥用，导致物业费随意涨价。
此外，按照《条例》相关规定，物业费是业主和物业服务人协商的，也就是说，业主本身拥有确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格的权利。
三、启动“线上”投票系统，降低业主决策成本
《条例》对业主大会和业委会的组成、产生，以及相关权利和义务进行了明确。具体来说，业主可以成立业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会可以决定选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格等事项。业主委员会执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行召集业主大会会议，代表业主与业主大会选聘的物业服务人等职责。
《条例》规定业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式进行；采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行，即可通过“北京业主”APP进行表决。
其实业主组织运行最核心的问题是组织成本的问题。近年来业主组织在成长过程中一直存在多人为公共事务进行共同决策时成本比较高的问题，为了进一步便利业主组织进行决策，让会议和表决可以通过互联网方式进行，这是一个创新之举。
《条例》明确业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。这让业主组织在进行共同决策时有据可循，能使业主的共同意志更科学有效地表达，从本质上推动业主组织和物业、服务人之间关系的理清，有利于维护双方的权利和义务。
下一步，北京的物业管理工作将正式步入有法可依、有法必依的新时代。相信此举必将促进首都精细化管理工作，为提升城市治理能力作出突出贡献。
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