第一章 物业管理概述
第一节物业管理的概念
《物业管理条例》对物业管理的定位单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1．下列对于物业管理的理解，不正确的是()。
A物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易
B物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托
C物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础
D业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理
D
本题考查的是物业管理的概念。《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条明确规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可以接受供水、供气、供热等事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。所以A、B、C选项是正确的理解，D选项是不正确的理解，因为业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。故本题选D，有关内容可参见教材第1～2页。
2．业主和物业管理企业之间是()的关系。
A雇佣B管理与被管理C委托合同D伙伴
Ｃ
本题考查的是物业管理的概念。《条例》第二条明确规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
因此，物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易，物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。业主和物业管理企业之间是平等的民事法律关系，具体来讲就是委托合同的关系，而不是雇佣或者管理与被管理的关系，也不是伙伴关系，故本题选C，有关内容可参见教材第1页。
3．下列各项中，不属于物业管理基本内容的是()。
A房屋维修养护B清洁卫生C安全防范D代收供水、供热费用
本题考查的是物业管理的基本内容。物业管理活动的内容由业主和物业管理单位在物业服务合同中约定，主要有两方面：
一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；
二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的环境卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可以接受供水、供气、供热等事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。所以，代收供水、供气、供热费用是受供水、供气、供热等事业单位的委托，不属于物业管理的基本内容。故本题选D，有关内容可参见教材第2页。
多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
4．《物业管理条例》调整和规范的范围包括()。
A住宅物业的管理B非住宅物业的管理C城市D农村E业主自行管理
ABCD
本题考查的是《条例》调整的范围。《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供的服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《条例》只规定住宅物业需要通过招投标方式来选择物业管理企业。
《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖农村。虽然从全国的情况来看，物业管理确实主要存在于城市，但在一些比较发达的农村，物业管理活动已经存在。在广东一些城市的城中村居住区和新农村住宅区都已经实施了物业管理，效果较好。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，农村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。
对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同的情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。故本题选A、B、c、D，有关内容可参见教材第2—3页。
物业管理的特征
单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
5．下列关于物业管理社会化的叙述中，不正确的是()。
A社会化要求全社会都要
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