公募REITs二级市场仍在“跌跌不休”。
根据Wind，截至7月4日收盘，今年以来28只公募REITs年内无一正收益，整体平均跌幅达13.29%，其中有5只REITs跌幅超过20%，底层资产分别来自产业园、仓储物流、高速公路这三类。并且，在近60个交易日内28只公募REITs总成交额达.71亿元，但整体实现了主流净流入。这意味着，在基本面没明显变化情况下，经过前期风险释放后，公募REITs的长期投资价值有望进一步凸显。
基金经理认为，从国际经验对比来看，国内公募REITs自首批项目上市不到两年就已有了近千亿市值，发展速度并不慢，但可以借鉴海外发展以下两点经验：
一是需要设立一些硬性量化指标来保护REITs独立正常运营，以及保护中小投资者的利益，避免利益冲突或利益输送，同时提高REITs在宏观背景不确定下的抗风险能力。
二是海外80%以上的REITs投资者为机构投资者，30%为养老金、保险资金等长线资金。此外越来越多的个人与机构投资者采用指数化投资工具（如ETF）来配置REITs，可以降低个股的投资风险以及提高市场流动性。
资金在下跌行情中加剧博弈
券商中国记者梳理发现，受年内大幅度下跌拖累，个别REITs前期的累计涨幅被逐步吞噬，甚至有产品上市以来的浮盈已变为亏损。比如，国金中国铁建高速REIT今年以来累计跌幅为17.81%，包括此在内该基金上市至今录得16%的跌幅。红土创新盐田港仓储物流REIT今年以来累计跌幅达18.48%，使得上市至今的涨幅收窄至11.24%。
其中，受公募REITs整体行情低迷影响，年内上市的4只公募REITs表现同样不佳。其中，6月30日上市交易的中金湖北科投光谷REIT，在上市首日就破发，盘中最大跌幅超17%，最后收跌6.29%，报2.46元，成为今年以来首只上市当天破发的REITs产品。当日，中金湖北科投光谷REIT成交额达到1.56亿元，在当日市场成交额占比34%；成交量占比也达到48%；换手率达到31%，位居REITs市场首位。
但实际上，资金在下跌行情中加剧博弈，中金湖北科投光谷REIT并非特例。Wind数据显示，截至7月4日的60个交易日内，28只公募REITs总成交额达.71亿元，并在整体上实现了主流净流入.54万元。其中，包括中信建投国家电投新能源REIT的6只产品的主力资金净流入均为千万元级别，但同时也有中金安徽交控REIT等5只产品遭遇千万元级别的主力资金净流出。
另外从大宗交易角度看，以年6月为例，沪深两市共有69笔公募REITs大宗交易，创年内新高。具体来看，6月大宗交易标的，主要集中在月内下跌较多的产业园和高速类标的，次数最多的是东吴苏园产业REIT，6月发生过8笔大宗交易。此外，平安广州广河REIT、建信中关村REIT、中金普洛斯REIT、国金中国铁建REIT等产品的大宗交易次数均不低于5笔。
退租事件暴露出运营管理风险
谈及今年以来公募REITs上述表现，基金经理认为影响因素是多方面的。但在基本面没明显变化情况下，经过前期风险释放后，公募REITs的长期投资价值将更加凸显。
华夏越秀高速REIT的基金经理林伟鑫认为，虽然近期公募REITs遭遇了阶段性下跌，市场表现受到底层资产的基本面情况、利率水平、货币政策预期、投资者结构、流动性等多方因素影响，但随着REITs市场的不断发展、制度的逐步完善、各类投资者和市场主体的引入，以及底层资产种类和数量的增加，REITs市场稳定性有望提升。未来公募REITs市场在中国的发展还有很大的潜力和空间，可能会出现更多有益的变化和创新，有待政策、市场、监管等多方面协同推进。
根据中信建投国家电投新能源REIT基金经理孙营观察，公募REITs二级市场价格加速下跌分为四个阶段：
首先是因为今年3月-4月，部分REITs项目年年报和年一季报披露的业绩数据不及预期，引起了投资人第一波的卖出；
其次在4月中旬，华夏中交发布解禁公告，过半数的基金份额予以解禁，市值近50亿元，加大了市场抛压；
而且，随着年内整体公募REITs板块表现不佳，部分机构触发内部止损线，被动平仓导致的踩踏更加速了价格下跌；
最后，在整个板块下跌的趋势下，首批扩募的推出在吸金的同时，定价规则（发售价格不低于定价基准日前20个交易日基金交易均价的90%）也促使部分参与扩募的投资者产生了换仓拉低持仓成本的想法，带来了第四轮的价格下探。
但孙营认为，公募REITs二级市场价格加速下跌体现了价格围绕价值上下波动，价格终将向价值中枢回归，建议投资者们正视价值回归的过程，不要恐慌，理性对待。
就消息面而言，今年以来“哲库科技”从张润大厦退租事件波及，华安张江产业园REIT一度下跌；受西门子事件影响，中信建投国家电投新能源REIT也出现短期下跌；同时，由于国内部分产业园区行业面临较大的退租压力，都让相关的REITs产品二级市场出现波动。
林伟鑫直言，哲库科技退租事件暴露出了基础设施项目运营管理风险，对产业园区项目来说，重要大租户退租短期内或对项目经营效益产生了一定影响,并进一步引发二级市场波动。这类基础设施项目的运营管理，需要在产品发行前需进行充分的尽职调查，重点
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