来源：江苏经济报
陈某等人与某置业公司房屋买卖合同纠纷一案，洪泽法院作出的判决生效后，因某置业公司未履行义务，陈某等人向法院申请强制执行。
执行中，洪泽法院依法拍卖了某置业公司所有的一处房产。拍卖公告载明：“拍卖成交，买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费及有可能存在的其他费用依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。”
年12月案涉房屋被案外人牛某竞得。年5月案外人支付了住宅专项维修资金。后牛某向洪泽法院提出执行异议，主张住宅专项维修资金应当由被执行人承担，其支付的上述款项应当退回。
洪泽法院经审查后认为，某置业公司系案涉房屋开发商，案涉房屋并非二手房，不存在前产权人已缴纳住宅专项维修资金的情况。住宅专项维修资金系业主维护建筑物的长期安全使用应当承担的法定义务，案外人牛某通过司法拍卖程序竞得案涉房屋，其作为案涉房屋的业主，享有该权利的同时也应当承担该房屋项下应当承担的义务。此外，案涉房屋的拍卖公告明确载明了税、费以及其他费用的承担。案外人牛某对该条款熟知，故案涉房屋的住宅专项维修资金应由买受人牛某承担。后牛某不服，提出复议申请，二审裁定驳回复议申请，维持原裁定。
《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定：本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第九条第一款规定：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
《物业管理条例》（年修订）第五十三条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
根据上述规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当是专项维修资金的交纳主体。本案所涉房屋属于被执行人某置业公司开发建设的已经取得预售许可但未办理产权登记的房屋，根据拍卖公告约定，竞买人在竞买前对权属变更本身形成的税、费负担应有合理预见，其应当知晓案涉房屋需要交存首期住宅专项维修资金，且业主是其所拥有住宅的专项维修资金支付义务人。根据商品房销售的交易规则，应由购房人交纳专项维修资金，而通过司法拍卖方式竞买，参照商品房销售的交易规则，应当由竞买人承担专项维修资金。
邓文文濮雪妍
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