作者:晨明聊房
由于人口的增长，住房自然会越来越紧张。于是高层建筑成了人们居住的首选，建得越高，居住的人自然就越多，那爬楼梯自然也就越多。电梯的存在简直是人类的福音，每月即使要付高昂的电梯使用费，那也不算什么！那这个电话费究竟落到了谁的口袋里呢？下面请华律律师王佳静为您解答。
物业费该交给谁呢？
交纳物业费是每一位业主的责任，也是一种义务。交物业管理公司处理。
《物业管理条例》第二十七条规定：业主对物业的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，依法享有，但业主不得擅自处分。
根据《物业管理条例》第五十四条规定，使用物业公用部分和公共设施设备从事经营活动的，应当经相关业主、业主大会或者物业服务企业同意，按照规定办理有关手续。所有人的收益应主要用于补充专项维修资金，也可根据业主大会的决定使用。由此可以看出，物业公司在未经业主同意的情况下，无权擅自出租小区电梯摊位，也无权擅自发布广告。
第一，《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分拥有所有权，并对专有部分以外的其他共有部分享有共同管理权。”
小区电梯属于公用设施，显然属于小区业主共有，业主享有共有权，并依法享有相应收益。在收益分配上，业主有权成立业主委员会与物业服务公司协商，如果协商不成，全体业主可以通过诉讼的方式向物业公司要求返还。
第二，物业费究竟要交多少？
1.管理、服务人员的工资和福利待遇：是指人员的费用，包括基本工资、福利、加班费和按规定提取的服装费用，但管理、服务人员的奖金不包括在内（奖金是根据经济利益从利润中提取的）。
2.公用设施和设备的日常操作和维护费用，包括：
（1）公共建筑内的各种土建维修费用，例如：过道、门厅、楼梯和道路环境；（2）给排水的日常运行、维护和保养；（3）电气系统设备的维护和保养；（4）燃气系统设备的维护和保养；（5）消防系统设备的维护和保养；（6）公共照明；（7）不可预见的费用；（8）易损件更新准备金。
三、绿化管理费：指住宅小区环境绿化维护费用。
其中包括：绿化工具费，劳动保护用品费，绿化水费，农药化肥费，杂草清除费，景观重建费。
4.清洁卫生费用：包括清洁工具、劳动保护用品、卫生防疫和杀毒费用、清除化粪池的费用、垃圾外运费用以及其他必要的清洁卫生费用。
5.保安费用：维持封闭小区公共秩序的费用。非封闭区域不得收取保安费用。其中包括：保安器材装备费（保安系统、保安器材等）；保安人员人身保险（如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰）；保安用房和保安人员住房租金（如每月8平方米，每月8元）。
6.办公室费用：交通费用（车辆和保险维修费用），通讯费用，低值易耗的办公室用品费用，图书和报纸费用，社区文化广告费用，办公室设施租金（包括水电和其他杂项费用），等等。
7.物业管理企业固定资产折旧率：包括：交通工具、通信设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。一般固定资产的平均折旧年限是5年。
8.利润：利润率由各地物价部门根据当地的实际情况确定，一般的普通住宅小区的平均利润率不超过社会平均利润率的上限。
9、法定税种：法定税种是指根据现行税法规定，物业管理企业从事经营活动所应缴纳的税种。房地产企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要为两税一费（不计代收代缴）。
上述9项费用即为费用构成，计算后全部相加即为公共服务费用。如小区内没有其它资金来源渠道，只能通过物业管理收费来维持运行。那么每个家庭的费用也就是将前9项费用之和除以总建筑面积，然后用12个月得出每个月每平方米的费用。
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