近年来，随着生活水平的日益提高，业主对物业服务的要求也逐步提升，不少小区通过更换物业公司大大提高了小区的居住品质。那么，当小区业主大会重新选聘了物业公司，新物业公司进场提供物业服务后，面对老物业公司撤出物业管理区域前向业主预收的物业费该如何处理？
一、案例引入
年2月28日，乙物业公司与某小区业委会签订了《物业服务合同》。年3月14日，小区业委会向乙物业公司出具《委托书》全权委托乙物业公司负责小区物业的交接工作（包括小区资料移交、小区固定资产、预收的水电费、物业费进行移交、收取）。年3月16日，乙物业公司进驻小区，小区前期物业服务企业甲物业公司尚未退出，小区业委会多次通知甲物业公司办理物业交接未果。年4月23日，在基层组织的协调下，甲、乙物业公司办理部分交接工作，甲物业公司退出小区；之后，乙物业公司与小区业委会、甲物业公司多次协商交接工作未果，导致乙物业公司不能正常为小区提供物业服务。乙物业公司于年11月30日终止与小区业委会的物业服务合同，并撤出小区。乙物业公司在服务期间，发现小区部分业主已将物业费预交至甲物业公司处，导致业主不再支付乙物业公司服务期间的物业费。乙物业公司要求甲物业公司返还多预收的业主物业费未果，遂向法院提起诉讼，请求甲物业公司返还其预收的乙物业公司服务期间的物业管理费。对此，甲物业公司辩称，乙物业公司主张返还的费用实际属于业主，其返还请求权，业委会无权行使，更无权授权乙物业公司行使，乙物业公司并非主张权利的适格主体，无权主张返还相关费用。
二、物业公司撤场后，预收的物业费该如何处理？
法院认为，甲物业公司辩称乙物业公司诉其返还预收物业费用无主体资格。根据《湖南省实施办法》第四十条之规定，物业服务合同期限届满或依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接结清相关费用等事项。小区业委会具有合法的主体资格，有权要求被告将预收的业主物业管理费进行移交。现小区业委会已向原告出具《委托书》，授权乙物业公司在其提供物业管理服务的期间内有权以自己名义采取措施向被告追索预收物业费用，故乙物业公司在小区业委会授权下取得了本案所争议民事法律关系的主体资格，其有权向甲物业公司主张返还预收物业费，故甲物业公司的该辩称，本院不予采纳。
《民法典》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，甲物业公司退出小区的物业管理后，其应向小区业委会移交相关费用。现甲物业公司将部分业主预交的物业费用占用长达近两年之久，已经严重违反了《物业管理条例》及《湖南省实施办法》等相关规定，其无合法依据占有小区业委会部分业主预交物业费的行为，侵犯了小区业委会业主和乙物业公司的合法权益，给乙物业公司造成了资金占用的损失；因此，甲物业公司拒绝返还预收物业费用，继续占有该部分费用的行为符合不当得利之债，乙物业公司以不当得利为由诉请甲物业公司返还预收物业费用，符合法律规定，本院予以支持。
三、案例总结
物业服务费用是物业公司提供物业服务而获取报酬，其内容不但包括物业服务的成本，例如公共能耗费，人员工资，办公成本等，而当老物业公司撤出物业管理区域后，其物业服务的成本就没有发生，因此，其服务期间预收的撤场之后的物业费应当返还给业主，即该费用的处分权也是属于业主的，经业主大会决定，有权要求老物业公司将预收的业主物业管理费对新物业公司进行移交。
从业主角度而言，业主支付物业费之行为，系履行物业服务合同付款义务之行为，虽严格而言，众业主应将案涉物业费支付予乙公司而非甲公司，但业委会以授权乙公司对预收物业费与甲公司进行交接，若据此即论众业主之该项给付属无效给付，则无疑是将物业公司交替中产生的纠纷转嫁至业主，具体而言，即业主需重复支付物业服务费，并自担索还款项之成本，此显失公平，难符公序良俗。故乙公司以不当得利债权作为请求权基础，向甲公司主张案涉款项，依法有据。甲公司抗辩其与乙公司之间无合同关系，虽属非虚，但于不当得利纠纷中，甲公司以合同相对性进行抗辩，实无理由。
四、律师建议
财务交接是物业项目交接中的难题之一，难就难在有些老物业公司不愿退还预收费用导致业主、业委会发生冲突，只有各方妥善处理好财务交接，方才能保证物业管理权的顺利移交。
一方面，交接双方应明确财务移交内容，做好财务清结和资产盘点，依法结清预收、代收的有关费用，这是从根本上解决预收费用问题的方法。另一方面，在形成选聘新物业服务企业的业主大会决议时，应同时授权业委会处理交接事宜的权限，避免协议无效情况的发生，有利于较少纠纷。
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