前提概要
程先生系通州区K2小区的业主，绿城物业系该小区的物业公司，程先生依据绿城物业的要求一直缴纳号车位管理费，但双方没有签署书面的车辆保管合同。同时，绿城物业与程先生签订的《物业服务协议》中也没有明确约定对车辆的保管义务，但是绿城物业向全体业主发放的业主手册中列举了包括但不限于在车库内设有监控中心、24小时值班、泊位管理、指挥车辆遵章行驶、有序停放等公共秩序维护和车位管理方面的内容。在此种情况看下，当程先生停放在号车位的车辆被人为损坏时，是否有权利要求绿城物业公司承担赔偿责任呢？
法典新规
《民法典》第条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
新规解读
《民法典》第条是关于物业服务合同内容与形式的法律规定，本条继承了《物业管理条例》第34条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《物业服务解释》”）第3条第2款的规定，并在此基础上增加了新的亮点，主要表现在以下三个方面：
1、本条第1款明确了物业服务合同应当包含的主要内容。
《民法典》第条第1款的规定沿袭了《物业管理条例》第34条第2款的内容，将“物业管理事项”变更为“服务事项”、“服务费用”变更为“服务费用的标准和收取办法，同时增加了“服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接”等内容。因此，《民法典》实施后物业服务合同中的主要内容应当包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款，同时对于双方的权利义务、违约责任等内容也可进行约定。
2、本条第2款将物业服务人公开作出有利于业主的服务承诺也列入了物业服务合同的组成部分之中。
首先，《物业服务解释》第3条第3款中所规定的公开作出服务承诺的主体为“物业服务企业”，而《民法典》第条第2款规定的公开作出服务承诺的主体为“物业服务人”，又根据《民法典》第条第2款的规定，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。因此，《民法典》扩大了公开作出服务承诺的主体的范围，即公开作出服务承诺的主体既包括物业服务企业也包括其他管理人。
其次，《物业服务解释》第3条第3款规定列入物业服务合同组成部分的是“服务承诺及制定的服务细则”，然而这一范畴中既可能包含有利于业主的内容，也可能包含不利于业主的内容。而《民法典》第条第2款的规定则将“服务承诺及制定的服务细则”替换为“有利于业主的服务承诺”，这意味着物业服务人作出的服务承诺中只有“有利于业主”的部分才可认定为物业服务合同的组成部分，而对于约束或限制业主的部分内容则不予认定。
3、本条第3款明确了物业服务合同应当采用书面的形式。
虽然《物业管理条例》第34条第1款规定了业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间应当订立书面的物业服务合同，但是对于业主与物业服务企业之间是否也应当订立书面的物业服务合同并未作出明确的规定，《民法典》第条第3款彻底解决了这种规定不明确的情形，即明确了只要是物业服务合同都应当采取书面的形式。
律师观点
1、就前提概要中的案例而言：
首先，因绿城物业是为K2小区提供物业服务的公司，且程先生与绿城物业之间已经签订了《物业服务协议》，所以双方之间存在的法律关系是物业服务合同关系。
其次，虽然《物业服务协议》中没有明确约定绿城物业对停放车辆的具有保管义务，但是绿城物业向业主发放的业主手册明确载明了其提供停车的秩序维护等方面服务。根据《民法典》第2款之规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。在本案中，因业主手册是面向全体业主发放的，所以满足“公开”的要求，同时由于载明的为业主提供停车场的秩序维护等方面服务属于有利于业主的服务承诺。因此，业主手册中载明的提供停车场的秩序维护等方面的服务属于物业服务协议的组成部分之一。
最后，若绿城物业未尽到对停车场的秩序维护等方面提供服务的义务时，如未在停车场配备秩序维护队员、未对来访人员及车辆进行登记管理、未及时解决对监控盲区问题等，则程先生可以要求绿城物业承担违约责任，对损害车辆损失予以赔偿。
2、对业主而言：
首先，由于物业服务合同应当采用书面形式，因此建议业主一定要与物业服务人订立书面的《物业服务合同》。其次，对于物业服务人公开作出的有利于业主的承诺，建议业主方注意留存好相关证据，防止事后无法核实该承诺的真实性。
3、对物业服务企业而言：
首先，由于《民法典》未对“公开”的定义和“承诺”的形式做出详细解释，谨慎起见，建议物业服务人在与业主进行沟通时，对于力所不能或者超出权限范围内的事项不要轻易做出许诺，否则该承诺可能会产生违约后果。其次，建议物业服务人对于需要约束业主的内容应当在物业服务合同中进行明确，若需要补充，应采补充协议形式，不可再简单套用原《物业服务解释》条文，单方面在细则中作出规定。
相关法条
《物业管理条例》第三十四条
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
参考案例
参考案例1：程肖炜与绿城物业服务集团有限公司北京分公司物业服务合同纠纷
程肖炜系通州区K2××小区的业主，绿城物业系该小区的物业公司，程肖炜依据绿城物业的要求一直缴纳车位管理费，但绿城物业并未履行物业管理义务，导致程肖炜的车辆于年5月16日在该小区车位受到其他人的砸毁，造成车辆严重受损，造成了程肖炜的经济损失。故诉至一审法院，请求判令绿城物业向程肖炜赔偿车辆维修费用人民币元，本案诉讼费用由绿城物业承担。
一审法院认为，首先，程肖炜虽向绿城物业支付了车位管理费，但双方并无成立委托合同法律关系的合意，故双方并不存在委托合同法律关系；其次，由于双方均认可未就车辆管理签订过单独的保管合同，程肖炜仅凭交纳了车位管理费即认定绿城物业对其车辆具有保管义务，依据不足；再次，程肖炜并未提供充分证据证明绿城物业存在管理失职行为，亦未提供充分证据证明程肖炜的车辆受损与绿城物业的管理之间具有直接的因果关系。综上所述，一审法院判决驳回程肖炜的全部诉讼请求。
二审法院认为，绿城物业是为涉案小区提供物业服务的公司，与程肖炜之间存在物业服务合同关系。绿城物业在向业主发放的业主手册明确载明了其提供停车场的秩序维护等方面服务，因此，就本案而言，程肖炜与绿城物业之间仍是物业服务合同关系。本案中，业主手册是绿城物业向全体业主发放的有关物业服务内容和要求的记载，其中包含公共秩序维护、车位管理等内容，故该两方面内容均可作为认定绿城物业所负义务的依据。尽管绿城物业主张根据前期物业服务协议，其仅承担秩序引导、泊位管理的义务，但鉴于车位管理费是绿城物业在物业费之外另行收取的，因此，前期物业服务协议不能作为绿城物业公司排除自身义务的依据。最终，二审法院撤销了一审法院判决结果，并判决绿城物业赔偿程肖炜损失六千元。
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