一：公寓、别墅的概念及其特点
（一）公寓、别墅的概念
公寓没有严格的定义，一般是指居住条件较为完善可供出售或出租给众多人士分开独立居住的分层、分户住宅物业。
别墅一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅。
（二）公寓、别墅的特点
1．公寓的特点
(1)地处市区或大型园区周边。
(2)建筑档次高。
(3)户型多样。
既有小户型适合单身或两口之家，也有较大户型适合大家庭居住。
(4)硬件设施齐备。
公寓除与普通居民住宅一样已接通水、电、暖、气、通信、电视线路外，还供应热水，有的还设有中央空调。
2．别墅的特点
(1)地处郊外，远离市区。
别墅一般选址在风景优美的郊外，远离市区，公共交通相对不够便利。
(2)建筑档次高。
别墅在建筑档次和设备设施配套上均采用高标准。
(3)配套设施齐备。
一般均有食、住、行、购物、健身、娱乐等较为完善的配套。
(4)环境优美。
(5)客户收入层次高。
二：公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点
1．客户相对稳定，服务时间长，服务对象复杂
公寓、别墅一般采用出售或出租两种方式进行经营，其业主和客户相对比较稳定。服务时间长一般为24小时。别墅、公寓的服务对象既有公务繁忙的商务人士，也有居家主妇、老人、孩子，还有家庭雇佣的保姆，甚至厨师、司机等。
2．需求多样，层次高
公寓、别墅人住客户多为商务人士，他们的工作和事务繁忙，其家政事务往往需要专业人员处理，这给物业服务企业拓展经营业务带来契机。
3．服务品质要求高
客户的层次高。在服务提供上要严把质量关，切忌“因小失大”。
4．市场化程度高
服务质量档次与服务收费标准对应，成为客户和物业服务企业双方的共识，市场化经营较易顺利推进。
三：公寓、别墅物业特约服务的需求调查与设计
1．特约服务需求调查
特约服务要在明确了解客户需求类别以及需求量的前提下设立。
2．特约服务设计要点
(1)尽量与物业基础服务结合，减少人工成本。
如一线服务人员、经营管理人员的共用，场地、办公设备的共用等。
(2)充分考虑经营风险，编写服务规范。
特约服务的服务规范编写必须经过公司审核，确保其完善和具有可操作性。
(3)全成本核算，适当盈利，结合市场定价。
(4)绩效考核与团队激励。
特约服务收入属于非主营业务收入，是对主营业务收入——物业服务费的补充，也是项目扩大赢利的主要收入来源。
四：公寓、别墅物业的特约服务项目
1．前台服务
24小时前台服务。
2．临时照管儿童服务
将儿童接到企业提供的处所照管，方便客户。
3．托幼服务
针对学龄前儿童，物业服务企业可在公寓、别墅社区设立托儿所，聘专职教师任教。
4．家政服务
5．交通服务
如安排车辆定时将公寓、别墅客户送至市内主要办公、商业等地点。
6．医疗及救护服务
如果社区规模比较大，可以按要求在社区内开设一个医务室，提供简单的护理和救治服务。
7．装修服务
物业服务企业独立或联合装修公司为区内客户提供住宅内外部装修服务。
8．园艺绿化服务
物业服务企业在做好园区公共绿化维护的基础上，可以提供居家绿化园艺服务。
9．邮递服务
物业服务企业可以发挥自身优势，协助物流企业完成最后米的送达服务，代客户收发邮件。
10．洗车服务
11．汽车租赁服务
物业服务企业可以与专业公司合作为客户提供汽车租赁服务，方便客户出行。
12．保险服务
物业服务企业可以协助客户购买家庭财产险、车辆保险等，并在意外发生后协助办理理赔手续，降低各种灾害带来的不稳定因素。
13．社区仓库服务
物业服务企业可以考虑将共用部位的地下室和闲置不用的房屋作为仓库。
14．商务服务
如复印、传真、打印文稿等。
15．超市服务
可以在人力资源充分保障的前提下，开展送货上门服务。
五：公寓、别墅物业的交通服务项目经营
（一）班车服务
1．班车服务内容
开发商在项目投入使用初期往往提供社区班车服务，方便客户往返市区交通接驳。
2．班车线路设计
应综合考虑如下因素：(1)便捷性。(2)安全性。(3)时效性。
3．班车服务的经营方式
班车服务的经营方式有：(1)自购车辆自营；(2)租用车辆自营；(3)联营。
4．班车服务特点
班车服务的特点有：(1)准时原则。(2)安全原则。(3)舒适原则。(4)验证原则。
（二）停车服务
公寓停车服务与小区停车服务基本相同。物业服务企业应做好如下服务工作，规避管理风险：
(1)做好公共设施、设备的维护，避免对客户自有车库停放车辆的损坏。
(2)异常天气或紧急事故发生时，要及时通知有可能受影响客户，移动车辆避险。
(3)提醒客户做好车库的安全管理工作，对车库存在安全隐患的客户书面告知，并督促整改。
(4)严禁客户在车库私搭乱建，对于客户违章建筑制止无效，要及时报告相关部门。
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