关于房屋漏水的问题应查明此管理职责归谁。公共设施应由物业负责，从维修基金中支出;非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。各方有约定应从约定，如无约定，专有部分由专有权人负责管理维护没有异议，但对共有部分的管理维护职责归谁有争议。
在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，第(四)款电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。
漏水一般不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么物业要承担责任。前者比如管道堵塞，虽然不是物业干的，但根据物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任;后者比如楼上违法装修，物业未制止，那么就可以找物业要求赔偿损失。
基本案情：年11月11日，原告王超与被告房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买房地产公司开发的竹山县城关镇盘龙上河城住房一套，所附房屋质量保证书载明管道渗漏保修期一年，保修期从年12月3日起计算。原告接收房屋后于年10月装修入住。
年10月3日，原告王超（甲方）与被告物业管理公司（乙方）签订物业服务合同，主要约定：由乙方为小区共用部位提供运行、维修、维护、保养和管理的前期管理服务；甲方对房屋进行二次改造或装修均需提前向乙方申报，签订《装饰装修管理协议》，严格按照乙方的标准进行装饰装修和改造，如未经批准的行为均由甲方自行承担相关责任，造成损失由甲方自负；合同期限五年，至年12月2日止，在合同期内业主委员会另聘其他物业管理企业进行管理时，本合同自行终止。
年10月8日，盘龙小区召开业主大会，选举成立了业主委员会，并报竹山县房地产管理局办理备案登记，业主大会决议通过选聘十堰市恒基物业管理公司为小区提供物业服务。年7月29日，在房地产公司监督下，物业管理公司向十堰市恒基物业管理公司办理了物业移交。
年，原告王超、刘敏住房内与卫生间相邻的墙壁出现返潮、墙皮脱落、发霉等渗水现象，原告向当时提供物业服务的物业公司反映后，未查出渗漏原因。后小区物业管理企业经历轮换，年7月1日，盘龙小区业主委员会又与被告富都物业签订《竹山县盘龙上河城小区物业管理合同》，主要约定：由富都物业为盘龙小区提供物业管理服务，委托管理事项包括共用上、下水管道等小区公用设施设备的维护、养护、管理和运行服务；合同期限3年，自年7月1日至年7月1日。合同期满后，仍由富都物业为小区提供物业服务。
在富都物业公司提供小区物业服务期间，原告王超、刘敏向物业公司继续反映其室内渗漏问题，富都物业派员查看，但未查出渗漏原因。年3月，原告自行委托专业人员对室内渗漏原因进行查找，经对卫生间开挖、拆装后发现，系卫生间共用下水管道伸缩节脱接发生渗漏导致积水，致使室内墙体受潮。因原告在装修房屋时，对共用下水管道进行全封闭装饰装修，未留探查孔，导致管道伸缩节脱接未能被检查发现。在对下水管道进行更换修缮后，渗漏问题得以解决。
因探查渗漏原因破损了卫生间的装修，原告遂对卫生间重新进行了全面装修，累计支付修复费用元。原告因维修卫生间期间在外住宿7天，支付住宿费元。原告主张的墙面受损预计修理费元，未提供任证据证实。
原告王超、刘敏向本院提出诉讼请求：
1.依法判令三被告赔偿原告损失元；2.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告系竹山县城关镇盘龙上河城小区（以下简称盘龙小区）5幢5单元室业主，被告房地产公司系盘龙小区开发商，被告物业管理公司系该小区前期物业，被告富都物业系该小区现物业服务公司。原告于年11月11日购买被告房地产公司开发的案涉住房一套，于年10月装修入住。自年开始，原告室内与卫生间相邻房间的内墙出现大面积返潮、墙皮脱落、衣橱发霉等渗水现象，被告物业管理公司对原告反映的渗漏问题置之不理。年7月，被告富都物业进驻后，原告又继续向物业公司反映渗漏问题，但未查出渗漏原因，仅对受损墙面进行粉刷。
年3月，原告自行委托专业人员查找渗漏原因并进行检修，在对卫生间开挖后发现是共用主排水管道断裂造成渗漏，原告为探查渗漏原因和维修卫生间已花费元，同时产生维修期间不能使用房屋的住宿费元，另原告卧室衣橱、墙体受损严重尚待维修，维修费为元，合计造成损失元。综上，被告房地产公司安装的排水管道不符合质量标准，被告物业管理公司和被告富都物业在提供物业服务期间不认真履行管理义务从而给原告造成损失，因向被告主张赔偿无果，故依法提起诉讼。
被告房地产公司辩称，原告于年已发现其居住的房屋出现渗漏，直至提起诉讼时止，期间从未向房地产公司提出过主张，其诉请已超过诉讼时效。原告所购住房管道保修期为一年期，保修期满后出现渗漏，房地产公司依法不应承担保修责任。原告自身维修不当造成了损失扩大，应自行承担相应损失，或根据其与物业公司的合同约定向物业公司主张赔偿。综上，请求依法驳回原告对房地产公司的诉讼请求。
被告物业管理公司辩称，物业管理公司在盘龙小区提供的是前期物业管理服务，在小区业主委员会成立后，已于年3月31日退出该小区的物业管理服务，原告的住房自年开始出现渗漏，其主张的修缮损失与物业管理公司无关，请求依法驳回原告对物业管理公司的诉讼请求。
被告富都物业辩称，原告是以财产损害赔偿为由提起侵权之诉，富都物业是严格按照物业服务合同约定提供物业服务，原告的诉讼主张欠缺侵权责任构成要件。富都物业自年7月1日入驻盘龙小区后，忠实、全面地履行物业服务合同约定的各项义务，在接到原告反映的墙体返潮问题后，及时安排专业师傅检修，并对离返潮墙体较近的洗脸池墙面扒开检查管道，均未发现问题。现原告将距离返潮墙体较远的卫生间墙面瓷砖整个拆除，才发现返潮、渗漏原因是卫生间共用下水管道伸缩节脱接造成积水所致。而下水管道脱节经多次检查未能被发现的原因，是原告在装修房屋时为追求完美，违反小区管理公约，不顾装修规范，擅自将共用下水管道用混凝土和瓷砖全封闭装修造成，故原告主张的卫生间修缮损失与富都物业无关。渗漏返潮是一个长期的过程，在富都物业进驻盘龙小区提供物业服务之前，除了原告诉状中提到的物业管理公司外，另外还有其他两家物业公司先后提供物业服务，原告随意挑选部分物业公司承担责任，显然未弄清楚渗漏原因和责任人，极有可能导致无辜的人担责，其选择的责任主体不符合法律规定。原告开挖卫生间查出渗漏原因后，富都物业积极出资购买管材并安排专业师傅对下水管道进行更换安装，现原告又起诉要求赔偿已发生的修缮费用元、住宿费元和后期维修费元，不符合常理，且证据不足，不应得到支持。综上，请求判决驳回原告对富都物业的诉讼请求。
本院认为，原告系依据商品房买卖合同及物业服务合同提出的损害赔偿请求，并非是主张其他一般侵权损害赔偿。被告房地产公司在交房时承诺管道渗漏保修期限为一年，按照现行规定，房屋管道保修期为二年，至原告于年发现渗漏时也已超过了约定或法定的保修期，故原告主张被告房地产公司承担赔偿责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
被告物业管理公司在为盘龙小区提供前期物业服务期间，原告所居住房屋未出现渗漏，原告也未提供证据证明渗漏与物业管理公司提供的前期物业服务存在关联，故物业管理公司在本案中不应承担赔偿责任。
被告富都物业经小区业主大会选聘，于年7月1日进驻盘龙小区为业主提供物业服务至今，原告虽于此前已发现房屋渗漏，但其为查明渗漏原因而破损卫生间及由此而产生的修缮费用，发生在被告富都物业提供物业服务期间，且从共用下水管道脱节造成渗漏的探明结果来看，共用排水管道的维护及修缮是被告富都物业承诺的服务内容，故被告富都物业应对原告修缮费用承担相应的责任。
原告破损卫间的目的是为探明渗漏原因，而渗漏原因不明是因卫生间共用下水管道被全封闭装修从而妨碍了检查维护所造成，管道被封闭又是原告自行装修所致，故原告应对其主张的损失承担相应的过错责任。综上，原告与被告富都物业都存在履行物业服务合同不到位情形，从而造成原告修缮损失的产生，综合造成损失的原因及富都物业对共用排水管道应尽的维护责任，原告应对其修缮费用损失承担主要责任，被告富都物业承担次要责任，加上原告重新对卫生间进行全面装修客观上也扩大了损失，故本院酌定由被告富都物业赔偿原告修缮费用损失元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条规定，判决如下：
一、被告竹山县富都物业服务有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告王超、刘敏修缮费用损失元；
二、驳回原告王超、刘敏其他诉讼请求。
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