#######今天一起来探讨关于经济适用房的物业管理方式，该怎么管，如何管，谁来管的思路对经管房进行探讨，小龙今天就带着大家一起探讨下：以下简称“回迁房”
难点：回迁住宅，物业管理服务要求相对比较低。物业管理企业如何切合项目规划设计理念，让物业管理服务更符合业主的实际需求？
回迁房多以普通高层、中小户型为主，容积率较高，居住密度相对较大，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等问题多而复杂。物业管理企业采用何种管理方式，方可应付自如？
物业管理企业如何设计适用的服务产品既能够满足业主需求又能够实现收支平衡？……
第二章：管理目标
管理目标----－构建“文化社区、理想家园”
实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标，
管理目标涉及两个层面：
一、通过多种交流形式促进物业人、社区成员之间的正常沟通，促成“长幼有序、睦邻亲善”的传统社区概念得以回归
二、通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，培养业主的主人翁意识，可以使他们在使用共同性较强的物业中进行约束和引导，降低管理难度，提升管理效果。
1、倡导“全员参与”的管理文化，推广大客服理念（员工在合理分工的基础上，进行充分合作）
保洁管理：人过地净，全员保洁
安全管理：全员防范，全员消防
管理开放、开放管理（把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设）
实施“管理报告制度”，每季度利用小区公告栏等形式如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。
2、推广平等互助的服务文化
服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。
三、营建“和睦亲善”的社区文化
结合我们在已往的住宅项目管理服务经验，围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把回迁房号创建为“精神家园”。
四、塑造“亲和人文”的环境文化
人文环境：在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，建立人与环境和谐共融的“文化社区”，自然的环境融合文化的气息。
第三章：前期物业管理模式
一、针对项目的管理思路
n强调成本控制意识和成本管理程序
n强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进
n强调公众服务的规范化与特约服务的个性化
n致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升
n致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识
n致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境
二、管理服务模式
根据我们对回迁房项目的定位分析，我们确立项目的管理模式是：
n紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供“质优价廉”的服务产品；
n倡导“以客户为中心”客户服务前向化的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求满足价值链；
n致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动”的服务文化。
秉承“服务创造价值，品质成就未来”的管理理念，依托我们在已有项目的成功经营模式和经验，完善的质量管理体系，根据开发商在招标文件中对回迁房的客户定位、综合公共设施的智能化程度等因素，我们拟在回迁房采用以
“以客户为中心、以品质为导向”的“客户服务前向化”经营管理模式。
创造有效的价值链
围绕“服务创造价值、品质成就未来”的经营理念
采用的“以客户为中心，以品质为导向”的经营管理模式
全面推行竞争型服务战略，建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务，又能向周边展示我管理公司风采的团队（先人）
用高性价比的优质服务为客户提供使用物业的便利、安全和舒适的生活环境、促进物业的保值增值，
第四章：拟采取的服务管理措施
一、导入适用和完善的质量管理体系
质量保证体系已成为物业管理企业提供规范化、标准化物业管理服务的基石，在回迁房的管理过程中，一如既往的推行全员质量管理，以及根据项目的实际特色和实际情况制定适用的品质管理方案。
二、实施“质量、成本双否决”的运作机制
全面推行“质量、成本双否决”机制。公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核工作业绩的两顶最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通过“质量、成本双否决”的运作，我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本逐步下降的良好成果。
三、建立“加油站式”的员工培训制度
在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训。
强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。
四、实现与周边社区的资源共享
利用住宅小区的信息宽带网络资源更好的为业主提供信息对称与共享、VOD、网上配送购物与结算等方面的增值服务
五、建立“物业管理信息岛”
拟逐步建立社区网站，将各类管理服务信息定期输入并及时更新，并拟以社区宽带网络和网站为基础逐步为业主提供更多的便利信息服务，着力实现管理手段的现代化和信息的网络化，构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理信息岛”
从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求
六、倡导开放式的管理服务
倡导和强调开放式的管理服务，明确物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合，按时公布财务帐目、定期提交“管理报告“，组织“管理处开放日”活动，
七、提供个性化的装修套餐服务
1、物业管理企业完全可以扮演一个主动性的角色；
2、通过公开招标的方式引入3～4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商；
3、根据不同层次业主的需求，提供各类个性化的装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务
八、采用“客户服务前向化”的服务模式
1、以“客户服务”为中心；
2、并以“首问负责”、“分片包干”、“全员联动”、“快速行动”等制度的实施作为保障。
九、致力于公共设施设备的循环改进
共用设施设备的管理的三个层次：
①以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；
②以消除各种运行隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）
③以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。
十、管理体系的全面整合和提升
致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平的持续提升。
四、管理目标及承诺
1、前期阶段
n成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；
n降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。
2、合同阶段
n在合同期内全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。
n正式接管在条件具备时一年内通过“北京市物业管理优秀小区”的考评；
n正式接管在条件具备时两年内通过“湖北省物业管理示范小区”的考评；
n正式接管在条件具备三年时内通过“全国优秀物业管理示范小区”的考评。
3、总体指标
n客户满意度指数达到国优90%以上；
n管理服务范围内不发生重大安全责任事故；
n管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
n管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；
4、分类指标
n管理处设专线24小时受理客户服务需求；
n客户接待时间：天8:30-20:00；
n各类服务人员上岗培训率达到%；
n档案归档率达到%，
n档案完整率达到%；
n维修及时率达到%；
n维修质量合格率达到95%以上；
n实行维修服务回访制度，回访率达到%；
n有效投诉处理率％，投诉人签字满意率90％以上；
n公共设备、设施完好率达到98％以上；
n房屋建筑完好率达到98%以上；
n绿化存活率达到98%以上；
n清洁管理无盲点，
n管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
n道路、停车场完好率达到98%以上；
n管理服务范围内安全护卫固定岗实行24小时安全护卫立岗服务。
五、物资装备计划
物业管理用房
n管理服务用房：管理处接待、办公用房；划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。
n工程维修作业工作室：需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。
n安全护卫、保洁人员休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保洁工具等。
总的原则是：给业主及住户沟通联络物业管理处带来方便，提高我方人员工作效率
人员及设施配置计划
1、开办物资装备计划与开办费用测算总表。
2、开办费用测算明细
3、组织架构设置
4、部门设置与岗位职责
5、人员配备情况以及素质要求
6、岗位职责情况汇总
六、管理人员的管理
一、量才录用、培养提升，
强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。
二、默契合作、充分授权
我们将采用管理处经理全权负责的直线职能管理方式，本着精干、高效的原则设置岗位；倡导合理授权，在业主面前，每个员工都是管理处经理；坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则，并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统；
三、定期考核、绩效为本
四、奖惩严明、优胜劣汰
今天就写到这里由于太多想法和文字，所以小龙就不说了，请等待下次沟通交流
#你对物业还满意吗#
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