案情简介
王某、李某1和李某三人合伙于年7月30日购买了一个商铺，签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，协议约定开发商应自年12月31日向业主交房，但由于三业主以：1.合同约定面积与产权面积有差异的；2.一楼商铺北面墙应开设两扇窗户；3.一楼北面墙的右墙脚处排污管应当隐蔽；4.案涉房屋外用于保护排水管道的混凝土（水泥墩）应当移除；5.房屋因为质量问题三原告拒绝收楼等。
以此为由，要求法院判决：
1.开发商返还房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及按银行贷款利率计算的利息
2.双倍返还房屋面积误差比绝对值超过3%部分的房价款。
3.原告无需支付年1月1日至实际交房之日止的物业管理费、公摊水费、公摊电费。
法院判决
原告主张其无需支付从年1月1日起至实际交房之日止的物业管理费、公摊水费、公摊电费，因原告未举证证明相应费用已实际发生，故对其该项请求不予支持。
律师说法
房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王某、李某1、李某2与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。对于原告所主张的其无须缴纳物业费的情形，应当在物业公司向其追缴物业费时，以自己未收房或者非因自身原因导致的未收房，主张其无需支付未交房期间的物业费、公摊水费、公摊电费等。
在物业公司提供服务过程中我们常常遇到业主认为开发商和物业公司是同一个公司的人，因此将其混淆的情形，比如开发商在为了售楼，承诺业主免除物业费、承诺给业主提供五星级物业服务标准等诸多情形。实际上开发商在未获得物业公司授权委托的情形下，开发商无权擅自处分物业公司权利，无权在购房合同中就物业费收取事项对业主作出承诺，包括减免物业费、五星级服务等的承诺都超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。
该承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为获取自身利益所作出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。
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