张海涛-06-:17:38
动了谁的奶酪?
年9月，业委会被一纸公告解散，“前”业委会黄主任提供了这篇长文，字字灼心，分析了小区现状，各种问题，以及对小区出路的思考。
从年1月担任业委会工作至年9月被公告解散，大半年过去了，期间做了一些思考，请教了各路专家，听取了很多业主的意见，得出一些结论，和大家分享。
一小区概况由于物业服务中心存档的竹海水韵小区整体图纸不全，经过直接去查询竣工资料和实际工作，我们对小区的基本情况还是掌握了一些，但是不全面。
01小区建筑面积与物业管理用房和物业经营用房
根据小区竣工图纸显示，小区总建筑面积：,.14平方米，地面以上面积,.02平方米，根据规定，建设单位须按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内全体业主所有。
小区属于全体业主的房屋坐落地点：（1）荷塘轩17栋.95平方米；（2）润泽园1号会所一、二楼共计.93平方米；（3）咏竹园9栋.61平方米；（4）蜜糖13栋二楼75.3平方米（与物业存档的图纸面积不符）；（5）润泽园6-；10-室80.50平方米；（6）流霞苑平方米。
社区用房：（1）润泽园1栋.81平方米；（2）流霞苑平方米。
以上物业管理用房和物业经营用房目前的用处：（1）由于润泽园1号会所整栋产权分别为：社区、物业经营用房、金成房产综合用房，且三层挑高，公摊面积高达45%，目前属于业主的房产整体打包出租（业委会有公告公示）；（2）荷塘轩17栋整体出租；（3）咏竹园9栋二楼为物业服务中心，一楼商铺出租给：渔课堂、钢琴、竹海超市等；（4）蜜糖13栋二楼出租给古玩店和棋牌室；（5）润泽园6-（业委会办公室）；10-（具体用途不详，物业管理用房）；（6）流霞苑社区用房和物业经营用房整体装修为“业主之家”。
年的店铺租金，目前都没收。业委会不在了，合同甲方没了。
属于小区全体业主所有的设备还有：配套游泳池、润泽园负一楼的小区水系循环系统、绿化、路灯、围墙、监控、消防、高层电梯。作为小区销售卖点的星光草坪和售楼部均不属于本小区，星光草坪为公路绿地，售楼部一半建筑在小区建筑红线外，是违章建筑。业委会向住建局求证过，如果要征用星光草坪，会出公告的，目前没有挂牌出让的计划。
02小区停车位
因流霞苑属于竹海水韵北区，竣工图纸按照南区北区划分（北区为流霞苑，南区为除流霞苑外的部分）：流霞苑：机动车停车位：辆（地下辆，地面50辆）南区除流霞苑外的部分：机动车停车位：辆（地下辆，地面辆）地面停车位属于全体业主所有：竣工图显示辆，物业和业委会实地数过，不到个。根据收费资料显示，平均每天收费车辆辆左右，所以，如果按照竣工图，小区停车位不紧张的。
地下停车位情况：（年4月份数据）
●春风里个，出售个，（是否属于人防设施，未经查证，以下同样）●蜜糖个，出售个●竹邻间个出售个●咏竹园个，出售个●芦花洲个，出售个●润泽园个，出售个●流霞苑个，出售个按照大致测算，地下车位还有个未出售，按照每个车位14万元，合计金额1.68亿元，金额巨大。
03消防设施
消防设施不用说了，年业委会就给区街住建联系和发函，石沉大海，也从未见过消防验收合格的资料。年底的消防检测报告也证明，小区消防处于瘫痪状态，没有大的火灾事故，实属侥幸。
04绿化绿化容积率整体1.30，除高层外交付时绿化和景观都是一流的，现状不敢恭维。
05路灯围墙小区围墙墙皮脱落、路灯锈迹斑斑漏出电线，景观灯倒地长时间没人管，这些都是小事，不再啰嗦，各位业主有空关心一下。
06高层电梯高层电梯经过业委会多次与物业交涉，基本做到了原厂维保，但是维修费用占用公共性收益较多，电梯广告因吉时语的问题，一直没有落实。原来设想是一梯一档，包括广告收入和维修支出，但是一直没有做到。吉时语的合同是金成物业年底签订的，吉时语的显示屏安装的时候没有人监管，吉时语年7月因技术问题撤离后，凡是安装过显示屏的电梯上都留下一个洞，如何解决和追责？
07总结：现在小区业主付出的代价小区地下停车库为小区配套，金成集团不顾业主需要，只售不租，人为造成小区停车位紧张，道路变成停车场；物业又不做好停车管理，严重影响小区行人安全和消防安全；消防设施没有维修保养记录，我们的消防设施设备关键时刻还有用吗？小区的监控、景观、路灯、绿化、围墙这些公共设施设备的保养和维护做得怎么样？高层电梯使用14-15年后要大修，我们小区有到达大修年限的电梯。按照规定如果需要大修，费用怎么落实？
而只存在了20个月的业委会上述问题需要博弈，与利益集团的博弈是很难的。
01业委会
经过热心业主近三年的不懈努力，第一届业委会于年1月成立。来自7个苑区的9名业委会成员被推到了风口浪尖。自年1月起至年9月近一年半的时间，作为业主大会执行机构的业主委员会面临的巨大压力。期间，有人晚间闯入业委会委员家里，威胁其不要再做业委会工作（尽管有录像和照片至今逍遥法外），在物业管家组建的
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