解案人：冷喜娜
职务：法官助理
商品房小区地面停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记的，根据《物权法》第七十四条第三款规定，应当属于小区业主共有。物业公司基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。
物业公司
停车位
停车费
业主共有
年3月28日，徐某购买房屋位于某县某小区的两套商品房，房号为2-、1-，其中2-室为商品房，1-室为商铺。年4月14日，A物业公司与徐某签订物业合同一份，约定由A物业公司为徐某的两套房屋提供物业服务。年4月25日，该小区业主委员会、A物业公司通过小区收取停车费的公示。该公示写明，地下车库的收费标准为元/月/个，北广场地面专用车位租赁收费标准为元/月/个；北广场地面车位临时停车收费为1小时内不收费，1-4小时收费5元（含1小时），4-24小时收费10元（含4小时），超过24小时重新按上述时段计算收费。年8月15日，该小区开发商B公司向A物业公司出具授权委托书一份，表明委托A物业公司代为收取房屋买受人所需交纳的契税、物业管理服务费、停车费等。徐某现已将案涉房屋装修完毕，用于经营“转角咖啡”咖啡馆。对于前来消费的顾客，徐某向其发放临时停车券，该券盖有“转角咖啡发票专用章”，同时券面写有“临时停车券”、“伍元”、“转角咖啡”、“涂改无效”等字样。截至年9月17日，徐某累计发放停车券张。后A物业公司要求徐某支付1-室截至年9月17日的停车费元，徐某拒绝，A物业公司将其诉之法院。
物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理，但并不因此当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。物业服务企业停车位收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使用权人的委托。否则，物业服务企业主张收取停车费，既没有物业服务合同依据，也没有委托授权的权利基础，必将侵害停车位实际权利人的合法权益。
本案中，A物业公司是否有权收取停车费，主要涉及以下问题：
一是A物业公司主张案涉规划停车位属于开发商B公司所有，其基于B公司的书面授权收取停车费能否成立？A物业公司接受B公司的委托代为收取相关费用，其收费权利来源于B公司，在行使权利时只能以B公司的权利范围为限，超出B公司本身的权利范围收费将丧失权利基础。本案中，A物业公司主张根据《物权法》第七十四条第二款规定，北广场地面的60个规划停车位应当属于开发商B公司所有。法院认为，该主张不能成立。该条款规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并未规定规划内停车位属于开发商所有，而是应当由当事人进行约定，事实上徐某与B公司签订的商品房买卖合同中对地面停车位归属并无约定。而根据《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有。由于A物业公司不能证明B公司对北广场地面停车位享有专有权利，根据“谁主张谁举证”原则，A物业公司应当承担举证不能的不利后果，其主张基于B公司的授权收取案涉停车费缺乏权利基础和事实依据，不能成立。
二是A物业公司与小区业主委员会就北广场地面停车位收费标准进行的联合公示，能否作为A物业公司收取案涉停车费的依据？从A物业公司和小区业主委员会联合公示的收费标准来看，对于北广场地面专用车位租赁和北广场地面车位临时停车分别采取了按月收费与按次收费的办法，并制作了公示牌，形式上符合《通知一》第三条第二款“业主大会成立后，由业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准”、第十条“物业服务企业应当在停车场出入口处显著位置设置价目牌”的地方政策规定。但该联合公示只能证明A物业公司与小区业主委员会就收费标准进行了协商确定，不能据此认定A物业公司获得了公示范围内停车位的收费权。由于A物业公司并非停车位所有权人或使用权人，其是否享有北广场地面停车位的收费权还应当看物业服务合同有无约定，或者停车位所有权人、使用权人有无授权。首先，徐某与A物业公司签订的物业服务协议中对地面停车位临时停车是否收费、如何收费并无约定，A物业公司没有收取临时停车费用的物业服务合同依据。其次，联合公示中虽明确了收费标准，但没有业主大会或其授权的业主委员会委托A物业公司进行收费的内容。事实上，本案中A物业公司主张其收取案涉停车费并非基于业主大会或其授权的业主委员会的委托，而是基于B公司的授权，如前分析，这一主张不能成立。综上，联合公示只能说明业主委员会对收费标准予以认可，并不能认定业主或其授权的业主委员会对A物业公司收取停车费进行了授权，A物业公司收取案涉停车费并无实体上的权利基础。
三是A物业公司称徐某事实上接受了停车服务，使用停车券时也未提出异议，据此主张案涉停车费能否成立？首先，从A物业公司与徐某签订的物业服务协议来看，该协议第四条约定：“在物业管理区域内，A物业公司提供的物业服务包括以下内容：5、车辆停放管理”，由于北广场地面停车位在小区规划范围内，属于物业管理区域，对北广场进行车辆停放管理本身就是A物业公司的合同义务，为此作为业主的徐某也有缴纳物业费的合同义务。因物业服务协议中并未约定A物业公司可以在收取物业费之外另行收取临时停车费，其向徐某主张案涉临时停车费并无合同依据。其次，从A物业公司与业主委员会的联合公示来看，双方对按月收费的北广场地面专用车位中每月收取40元物管费予以了明确，而对临时停车按次收费中是否收取物管费未作约定。最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，物业服务企业收取案涉临时停车费既非基于物业服务合同约定，又未获得停车位所有权人、使用权人的授权，也未获得业主大会或其授权的业主委员会的认可，即便其在车辆进出口安排了人员并对车辆停放进行了管理，上诉人事实上也接受了A物业公司的停车服务，也只能视为A物业公司在履行物业服务协议的合同义务，并不因该事实上的管理行为而当然获得在收取物业费之外另行收取临时停车费的权利，否则将构成对实际权利人的权利侵害。
法院依法驳回A物业公司主张元停车费的诉讼请求。
《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[9]8号）
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
作者：冷喜娜
原标题：《第15期：物业公司对小区业主共有停车位进行管理，不可当然收取停车费！》
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