以案说“典”
条文+案例+解读，让民法典从法律文本走向你我他
第二章所有权
第四节业主的建筑物区分所有权（下）
三
共有部分(专有空间之外部分有业主共有)
法言俗语
业主对专有部分以外的共有部分既享有权利又承担义务。这一权利义务包括两部分内容：一是业主对共有部分享有共有权；二是业主对共有部分享利。
业主对共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据《民法典》物权编及相关法律、法规和管理规约的规定。例如，《民法典》第条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据相关法律、法规以及管理规约的规定。例如，依据《民法典》第条的规定，业主对共有部分承担的义务有，不得在共有部分任意弃置垃圾、违章搭建，不得随意侵占通道等。又如，《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有权，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利。业主之间基于建筑的构造、权利归属和行使上的不可分离而形成共同关系，具有共同关系的业主形成一个团体，单个业主作为团体组织的一员，享有共同管理的权利，承担共同管理的义务。由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由不履行义务。对此，法律明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。
业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此法律规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
共有部分是连接各专有部分的纽带，如果没有共有部分，专有部分的使用功能可能无法实现。对于生活在同一幢建筑物内的业主，共有部分的存在使得他们成为一个利益共同体。随着对居住品质的要求不断提高，建筑物内共有部分的范围越来越大，功能越来越多。那么，究竟建筑物或者建筑区划内的哪些部分属于共有部分呢？根据《民法典》和最高人民法院的司法解释，共有部分可以分为法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。
法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，被称为法定共有部分。从《民法典》的规定来看，下列部分属于法定共有部分：（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。也就是说，城镇公共道路不属于业主共有，而属于国家所有。只有城镇公共道路之外的道路，才属于业主共有。（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。其他公共场所包括哪些呢？一般认为，其标准是，这些公共场所不属于任何单个业主所有，也不属于开发商所有。这些公共场所包括小区免费健身的地方、公共休息场所，如有的小区有露天喷泉，不用时小区居民可以到此休息，该地方就属于这里讲的“其他公共场所”。走廊、建筑物的大堂等也属于公共场所。同样，属于共有部分的公用设施的标准也是，不属于任何单个业主所有，也不属于开发商所有。例如，免费的健身设施、绿化设施、路灯等。（4）物业服务用房属于业主共有。法律明确了物业服务用房的归属，那么任何人都得遵守，开发商也不例外。（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（6）电梯、屋顶、外墙、无障碍设施属于业主共有。除了法律、法规明确规定的共有部分以外，建筑物的有些部分从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。包括：建筑物的基础、承重结构等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。
因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，除法定共有部分、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等就属于约定共有部分。这里的约定并非开发商与业主之间真的通过协商进行了约定，而是在法律上视为“约定”，是一种概括性的排除法式的规范。满足下列两个条件的应当视为“约定”共有部分：（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。“不属于业主专业部分”容易理解。例如，对于窗前绿地，按照本书前面的介绍，符合专有部分的组成部分的条件的，就应当认定为属于业主的专有部分，而不属于共有部分。“不属于市政公用部分”，主要指的是城镇公共道路和城镇公共绿地不属于共有部分。既然属于市政“公用”部分，当然就不归小区业主共有。不属于“其他权利人所有”，指的是如果小区内的建筑物或者设施有明确的权利人，如小区内装的公用电话设施，其所有权属于电信公司，当然就不属于共有部分。
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