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这三年，从共患难的暴雨，到3年来的每一次口罩居家，都是各小区物业的一次考验和大洗牌。
谁家物业是用心努力在做服务、保护业主健康财产安全？
谁家物业除了收物业费积极，平时不作为、遇事先跑路？
尤其是这次，很多朋友居家一个多月，不出门期间，食物、蔬菜、日常用品等购买起来都极其不便。
你看，不同物业之间，真是天差地别！
有物业主动出资协调购买蔬菜包，并做好消杀后，一份份免费送给业主；
有物业多方努力协调找靠谱渠道，开展评价团购，帮业主解决采购难题；
有物业认真消杀防疫，并且帮特殊业主争取治疗机会；
也有物业是这样的——遇事就逃避甩锅！甚至直接抛下业主跑路！一旦有业主提出不满，直接喊话业主“有能力最好换套房子”！
如果小区物业表现极差、连最基本的卫生都搞不好，只擅长收物业费，咋办？
你对小区目前的物业满意吗？
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首先要搞清楚，物业公司的本质是什么？
是全体业主聘请的“管家”。业主共同出费用，“管家”帮业主管理、维护、运营小区及全体业主在规定范围内的各种事物。
但实际中，很多物业跟业主的关系，是“管理”大于“服务”的。
你清楚你家物业的职责吗？哪些事情是物业负责的？
对于物业公司而言，主要职责大概可以分为以下几个部分：公共区域保洁、公共设施设备维护、环境秩序管理、突发应急抢修、参与社会事务管理、装修管理。
而每一部分里，都有详细的内容规定，大到整个社区数千名业主的健康和财产安全；小到社区内一草一木的的定期养护修剪；遇特殊时期或特殊事件，也要协助警察办案，协助政府或社区开展Y情防控等等。
上面这张表格，是国家规定的住宅社区物业的六大基础职责，所有物业都要参照这些内容执行。
但根据物业资质和物业费缴纳金额不同，国家又将物业公司资质分为一级、二级、三级、四级、五级资质，按照这个顺序，物业服务标准要求和物业费水平，也按照这个等级划分逐次递减。
当然，对于国家规定的不同级别物业服务要求明细，我也做了详细整理，文末有免费领取方式。
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如果小区物业表现比较差，作为业主该怎么办？如何维护业主权益？
一般，按照物业表现的情节严重性，我也给大家提出以下5点建议。
1、先谈判协商。
把业主认为物业需要整改的地方，尽量书面化都逐条列出来，反馈给物业，如果物业态度不错，双方协商达成一致，皆大欢喜。
2、如果协商不成功就到有关部门投诉。
可以通过业主委员会，集小区所有业主力量，协商不行就投诉；
到哪个部门投诉？物业纠纷归谁管？
——当地房地产管理局物业管理处，这个部门是物业行业主管部门。
3、时间点很重要，最好在每年度缴纳物业费的时候，变被动为主动。
如果仍然谈不拢咋办？不交物业费会不会被起诉？这个不用怕，一旦物业公司起诉业主拖欠物业费，业主就可以有理有据地辩驳，并要求物业整改。
4、这里面，最关键的一环就是——业主委员会。
为什么？要知道，按照条例，单个业主是无权要求解除物业服务合同的，只有小区业主委员会可以。
所以如果有任何诉求，包括平时的整改建议，都要和业委会交涉；如果小区没有成立业主委员会，那一定要尽早组织成立业主委员会。
5、业委会成员的素质，至关重要。
有条件的话，建议大家在选举业委会的时候，注重成员的以下4点条件，优秀的业委会成员，对以后整个小区的利益维护、外部协商争取，都非常重要。
首先人品一定要好，不能轻易妥协，更不能轻易被收买；
其次，最好能力要强，比如较强的组织能力、沟通协调能力等；
而且，最好有专业背景，比如从事房地产、物业、法律、财务等方面；
最后，最好有一定的经济基础，同时有空闲时间。
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如果物业比较差，又拒不整改，不缴物业费，物业能断水断电吗？
——绝对不会，因为这是违法的。
按照《物业管理条例》规定，供水、供电、供气、供热都跟物业没有直接关系，只要你按时交了水电气热费用，就能正常使用。比如你电费欠费，只有电力公司有权停你的电，物业公司没有权利，跟交不交物业费也就没关系。
当然，如果有物业以停水停电来威胁业主，不用担心，可以直接跟水电公司反映，或者直接去物管部门投诉。
我对物业不满意，就不交物业费，可行吗？
那肯定不能。“不满意”这种笼统的理由，在法庭上是不成立的。
当然，反过来说，如果物业各项管理服务都做的比较到位，小区所有业主都要按合同履约，按时足额缴纳物业费。
咱们还以《物业管理条例》为准，业主可以拒缴或者暂时拒缴物业费：
对于不在业主缴纳范围内的，可以拒绝缴纳；
服务质量过差，可暂时拒交；
如果物业公司提供了未约定或未经业主同意的服务时，业主也有权拒交；
但是以上，所有的“不满意”都要有真凭实据，合情合理，才能得到法院的支持。
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如果实在协商无望，能换一家物业公司吗？
法律规定上是可以，但实际操作中却极其困难。
《物权法》有明确规定，业主有权更换物业。
看起来，要求也并不高。什么要求？
选聘和解聘物业，都需要小区过半业主同意，并且这些业主的房子总面积也要超过小区房子总面积的一半。
实际上，更换物业的具体流程是非常复杂而漫长的，主要包括成立业委会筹备组、选举正式的业委会成员、全体业主的投票、选举出新的物业公司、新的物业备案等。
每一步流程都有很细的要求，执行起来极其困难，其中任何一个小细节卡壳，都会导致更换物业公司失败。
目前有没有小区成功更换物业费的案例？
有，但真不多，放眼全国都极其的少。
有业主不满意提出更换物业的，也有物业公司合同期满不想续约的。
如果是物业公司主动提出不续约，那更换物业就顺利的多了！
比如，北京市朝阳区安立路上元雅苑小区。
年4月，上元雅苑原物业“北京燕侨物业”提出合同期满不再续约，并于7月26日正式撤离小区，只给业主留了短短3个月时间。
随后，业主委员会开始准备各种手续，并最终在11月19日，正式更换为万科物业。
你看，这几乎是最顺畅的案例，从4月到11月，前后一共花了8个月时间。
但如果是业主提出更换物业公司，那简直比天难！
比如闹得沸沸扬扬的西安经开区魏玛公馆。
从年8月，业主们因对原物业公司服务质量不满，而提出更换物业诉求后，中间一路坎坷，业委会和业主努力了2年都没有成效；
年9月，又专门聘请律师指导，历经大半年，才与原物业公司解约又与新物业签订了合同；
年初，即便双方已经达成一致并解约，但源物业公司却迟迟不撤场，几番闹腾；
而这期间，但凡出现哪怕一次业主们心不齐、亦或有业主心累想放弃，4年努力都会统统成为泡影，一场空……
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