以下文章来源于六土投资说，作者六土
最近在我的投资群里面交流，有一个群友问了一个非常专业的问题。
他说我一直强调长持房产，但是房子总是要折旧的，总会有一天变成老破大或者老破小。
那么相对那些逐渐推出的新房和次新房，它的核心竞争力是什么呢？
如果一直不卖，是靠它的租金收益吗？你持有的时候怎么去养活它？
如果有房票的时候，通过不停的置换，比如以旧换新会不会更好呢？
我觉得这个问题问的是比较专业的，而我的的确确也没有系统的解答过，长持房产的道理所在。今天我用这期节目谈一谈我是怎么理解长持的，主要从以下6个方面来分析。
第一个方面，首先给出一个结论，长持才是房产增值价值最大化的方式。
为什么这么说？如果我们静态的看一套房子，你会发现这个房子无论多老，只要这个城市人口在增长，城市在不断的变好，这个房产它就会持续的增值。
我经常举的两个例子，一个是深圳的第一个商品房小区，也是中国第一个商品房小区，在深圳罗湖区爱国路号，就在马路边，这个小区我经常路过，去深圳的时候，它的门口写着深圳物业管理第一村，它就是东湖丽苑。
这个小区现在的价格，我刚才看了一下，挂牌均价大概在61,~64,之间，只有两套挂牌的，在链家上。
那么这个小区当年多少钱一平米呢？
年建了这个小区，当年对外卖的时候，折人民币大概是块钱一平米，也就是说到现在大概涨了倍，这个房子有41年左右的历史了，你说他是不是老房子呢？但它这个增幅，倍，虽然是挂牌价，那么是不是非常的可观。
还有一个经常举的例子就是上海6号线浦电路附近有几个村子，分别叫潍坊一村一直到潍坊九村，这几个村子都是上世纪70年代末80年代初建的一批房产，这批房产现在的价格是多少呢？
我查到的资料，在贝壳上，年建的二村，它的价格也基本上到了65,左右的挂牌价。那么甚至稍微晚一点的九村年建的，由于靠近地铁，他49平米的挂牌价到了9万一平。
我就想问一下，从70年代末80年代初到现在能有多少资产的涨幅像潍坊从一村到九村这些房产的增幅呢，所以房产长期持有，它的增幅几十倍，上百倍甚至于多倍，真实的出现在我们的生活中，就在我们的身边。
越是大型城市，越是一线城市，这种房产就越常见。当然，如果是一个人口流出的城市，长持是有问题的，所以说大城市才有房地产。
如果是强二线以上的城市，从我们可见的未来人口依旧是流入的，那这些房产在几十年以后，它的增幅一定是远远出乎你的意料的，所以长持才是房产价值最大化的手段。
第二个方面，大家要记住截断的绳子不可能变得更长。
什么意思？
我们不停的买卖房产，就像我们不停的截断绳子一样，我们把绳子截断了，再把它接起来，它只能变得更短，尤其房产这样摩擦成本非常高的投资品，我们一买一卖，你要付出的成本在10~15%以上，在这种情况下，你不停的买卖房产，其实是在消耗你的资本。
深圳有一些凤变冰流的人，在上一轮牛市的时候跟我做过交流，他说他手里有很多房子，如果不是赚了几十万他就卖掉，而是持有到现在，他的资产量远不是今天的资产量，因为他不断的把绳子截断，但是截断的绳子是无法变得更长的。
有人就说了，你既然这么讲，为什么专业人士还要谈截断呢？
我可以告诉大家，所有的截断都是为了裂变，也就是让自己的负债变得更多，杠杆变得更高。我都是一套房子卖出，我买入2套，甚至于更多的3套4套。由于裂变的作用，使得你的资产总规模和杠杆加大了，于是房产的增幅使得你赚到的钱更多了。
但这个不能够否定对于一套房子而言，长持才是最有效的增值手段。
由此还会引出第4个方面，不断的裂变，其实你会面临一个问题，那就是你的现金流能跟上吗？
所有的裂变都是为了加杠杆，而所有的加杠杆都是面临现金流增加的问题，也就是你的月供要增加，裂变是很容易碰到现金流的极限的，也就是你月供能力的极限的。
所以说在早期房产大涨的阶段，人们都觉得我们要裂变，甚至于在实践中有很多成功者，但如果你不采取这种模式，而是用其他的模式，只要你增加了你的房产的平米数，只要你把你的杠杆增加出来，其实你是可以取得一样的效果，甚至于更好的效果的。
但是会有人提出一个问题，这也是我讲的第4个方面。那是不是次新房长得更快，不可否认，你会发现在任何阶段，任何一个时间的5年或10年，涨的最好的一定是新房和次新房，但是你会发现每一个新房和次新房都会变成旧房子。
也就是说我们定义的新房和次新房它是一种品类，这个品类一定是涨的最好的，这就好像我们说一个人个子长得最快的阶段一定是青春期，但你不可能永远都是青春期，你总有一天会变成成人的。
所以说你手中不断地去置换次新房和新房，其实，这件事情在股市里面早都给出了答案，无非就是你不停的去抓主升浪，你不停的通过置换股票去抓住一轮又一轮不同股票的主升浪，大家知道这个难度是非常大的。
不信你去问问那些股民，他们在轮动的过程中能不能不停的抓住股票的主升浪，他们会不会因为去抓下一只股票的主升浪，而失去了这支股票的主升浪，也就是所谓的卖出大涨，买入不涨，追高不涨，割肉就涨，是吧？
虽然房产看上去要比我们的股票好操作的多，但是由于摩擦成本的原因，还真的不一定是你手里不停的置换次新的人，就一定比那些长期持有的人赚的钱更多。
当然还会有第5个方面的影响，就是由于政策的限制，你可能不会有无限的房票，很快你的房票就用完了，那么在这种情况下，你的不停裂变是不可能做到的。
一个正常的家庭，在一个城市就2~3张房票，即使你把老人迁过来也就6张，你完全可以不通过裂变的模式，而通过叠加的模式把这6张房票用完，而不像过去有无限的房票，有无限的资格。
所以政策限制也会导致不停的置换次新房难度和成本更高，更何况还有贷款的约束。
最后一个方面，也是第6个方面，我想说的是房股本相通，所有你在房地产里面用过的操作手段和理论，只要是跟投资有关的，几乎都在股市里面出现过。
我们今天所说的手里面持有次新，就是做波段，就是我们不停的去做波段，从中国房产的历史上来看，做波段好像是蛮成功的，因为中国大城市的房产几乎不怎么跌，而且疯了一样的向上涨，并且二手次新房涨的还比较好，但是未来我认为这条路是越来越难走。
所以我一直认为，我们应该做的事情是：
第一，长持房产；
第二，用自己不断提升的现金流和积蓄的资金去加仓，而不是通过买卖置换来加仓，因为这样子会让你的成本非常的高，并且损失仓位。
第三点，长期的不卖，实在没有钱了，是可以通过抵押泵出来钱的，这个方法大家都明白对吧？我也不用多讲了，租金会有一定的帮助，但是在这种租售比下，它起的作用没有想象中那么大。
关于群友问的这个问题的最后一问是，如果有房票的情况下，是不是不断的以旧换新就更好？
我可以比较负责的下结论是，如果有房票的情况下，尽量不要以旧换新，而是不断叠加，让自己手里的房子买入的时候较新，但是你要接受它过了主升浪之后的缓慢增长期，就好像一个人过了青春期以后，他的成长会慢，但他依旧在成长。
最后我给大家讲，在真实的投资事件里面，两种模式都有，无论是长持派还是短期置换都有。
相对而言谁更成功？
从长周期看是长持派更成功，因为他手里面的仓位会变得非常的大，而且它的现金流和杠杆相对比较合理，而后一种派别在短周期内你会发现它成长的非常的快，但是他很快就遇到了瓶颈。
严格的说我们在早期投资房产的时候，可能用的是不停置换、裂变的方法，因为我们资产量小，但是我们到了一定仓位以后，一定是长期持有底仓，不轻易去做置换，那么到最终形成一个庞大的房产资产池，来提升我们的资产规模和享受资产上涨的利润。
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