开发商售房时承诺业主实际使用车位才开始交纳管理费，三年多后新物业公司却突然要求业主补交管理费，业主为此诉至法院。近日，南通市崇川区人民法院对这起物业服务合同纠纷案作出判决，明确业主不用承担车位实际使用之前的车位管理费。
承办法官表示，开放商通过招投标重新选聘物业公司仍属于前期物业服务，签订的物业服务合同不应加重业主的负担。
新物业公司入驻，要求补交车位管理费
四年多以前，陈某向开发商南通某置业公司购买了该市崇川区某小区的两个地下停车位。开发商在销售过程中口头承诺两个停车位自陈某开始使用后再交纳车位管理费，如果不使用则不用交费，偶尔停车可按临时停车费按时收费。年年底，该小区交付后，物业公司一直按照开发商的承诺收费，陈某未使用车位也一直未交费。
年9月，开发商通过招标方式重新聘请新的物业公司，两月后新物业公司入驻小区开始物业服务。陈某在年8月、10月开始使用两个停车位，新物业公司也随即开始收取两个车位的管理费。年6月，新物业公司向陈某发送催缴通知书，要求陈某补交物业公司入驻时至使用停车位前的管理费。
陈某将物业公司诉至南通市崇川区人民法院，请求确认该段时间的管理费不应由自己负担。
法院：有悖诚实信用原则，不用补交
扬子晚报紫牛新闻记者了解到，该案审理过程中，崇川法院依法追加小区开发商为第三人。
法庭上，物业公司辩称，前期物业服务合同经房管部门备案生效，对全体业主有效。车位管理费约定属于全体业主共同利益，除非经全体业主合法表决同意，否则陈某无权代表全体业主要求变更车位管理费的约定。其次，根据《民法典》第条规定，己方已约履行了物业管理义务，陈某应按时足额交纳车位管理。综上，物业公司请求法院驳回陈某的诉讼请求。
第三人南通某置业公司则称，自己与业主签署的商品房、车位买卖合同中明确约定车位管理费的标准、承担主体。陈某应按约交纳相应的车位管理费，其不认可陈某的诉讼请求。
崇川法院经审理认为，而新物业公司在小区服务时，车位管理费从启用时收取，实施一年半后要求业主补交启用前的费用，明显有悖诚实信用原则。且前期物业合同关于车位管理费交费时间已变更，现新物业公司恢复到最初的合同约定，加重了业主的负担有失公平，对全体业主不产生效力。
据此，法院判决确认原告不承担实际使用前的车位管理费。一审判决后，原、被告双方均未提起上诉，目前该判决已生效。
前期物业合同不应加重业主负担
该案合议庭审判长陶冶表示，本案中，房屋销售后建设单位南通某置业公司通过招投标的方式重新选聘新的物业公司，而非通过选举产生业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同，其性质仍属于前期物业服务。
陶冶介绍，《民法典》第条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务同终止。本案中，开发商在销售商品房的过程承诺减免车位管理费或交缴起算时间优惠于前期物业合同，物业公司按开发商的承诺履行了物业合同，可视为对前期物业合同中关于业主交费起算时间的变更性约定，对开发商、业主及物业公司均有效。
同时，在开发商出售面积超三分之一的商品房后，小区尚未成立业主委员会之前，开发商通过招标的形式重新选定物业服务企业，其与新选定的物业公司签订的前期物业服务合同不应加重业主的负担。如有加重业主负担的条款应视为无权处分，对全体业主不产生效力。
扬子晚报/紫牛新闻记者万承源通讯员古林
校对苏云
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