年12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过，自年3月1日起施行。作为全国范围内首部城市更新相关地方性法规，《更新条例》标志着深圳城市更新制度正式从政策层面上升至经济特区法规的规范层级。
《更新条例》实施至今已满一年。这一年中，深圳市区两级人民政府执行落实《更新条例》的规定，已经发布或正在制定部分《更新条例》相关的配套政策文件；开发企业、股份合作公司、物业权利人等城市更新项目相关主体积极遵守《更新条例》及配套政策文件。本篇将以《更新条例》及配套政策文件为基础，分析《更新条例》实施后一年内的政策出台及实践情况。
1历史违建物业权利人核实《更新条例》第三十条规定，“区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实”；用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，“区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议”。
《更新条例》第六十五条规定，“市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚款”。
（一）配套政策文件的制定情况
关于《更新条例》特别规定的城中村项目意愿核实程序，市区两级政府部门均发布相关政策规定予以落实。区级层面，自年4月19日深圳市龙华区城市更新和土地整备局率先印发《关于龙华区城市更新项目历史违建物业权利人核实工作流程的通知》后，宝安区、坪山区、龙岗区等区的城市更新部门陆续印发历史违建物业权利人核实的相关规定。
市级层面，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局（以下简称“市规自局”）于年8月12日联合发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，将落实《更新条例》历史违建物业权利人核实规定与打击遏制住宅类历史违建投机炒作行为相结合，明确《更新条例》实施前已立项但未实施主体确认的城市更新项目需在通知发布后6个月内完成住宅类历史违建物业权利人核实工作。年9月26日，市规自局就权属核实问题再次发文，在《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（以下简称《通知》）中强调，区城市更新部门不得对市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议进行备案；经核实的历史违建物业权利人原则上不得变更，但因继承、受遗赠、人民法院或仲裁委员会生效法律文书、人民政府生效的决定以及法律法规规定的其他情形等因素导致的除外。
截至年3月1日，深圳市市区两级政府就历史违建物业权利人核实出台的政策文件清单如下表：
（二）实施情况与影响
经过市区两级政府部门政策文件的细化、强调，《更新条例》第三十条规定的意愿核实程序得到落实，各区城市更新项目纷纷按照规定开展历史违建物业权利人核实相关工作。
从《更新条例》实施一年以来历史违建权利人核实的实践情况来看，历史违建权属核实制度给城市更新项目的推进带来以下影响：
第一，提高城市更新项目立项难度。《更新条例》实施前，意愿征集阶段仅是对历史违建物业权利人的权属情况进行初步确认，重点在于确定更新意愿比例满足立项门槛；历史违建权属的正式确认在实施主体确认阶段。《更新条例》实施后，市场主体需在申报城市更新单元计划前完成项目范围内全部历史违建的权属核实，实际上增加了立项门槛，提高了立项难度。
第二，提前权属纠纷爆发的时间。《更新条例》实施前，由于权属核实工作主要在实施主体确认前开展，更新意愿征集和计划申报阶段并不会产生过多权属纠纷。《更新条例》将权属核实提前至意愿征集阶段，导致一些项目在意愿征集阶段便产生多例房屋产权纠纷、婚姻纠纷、继承纠纷，影响了项目计划申报的进度。
第三，降低历史违建物业权利人的积极性。一部分业主不愿在意愿征集阶段确定房屋权属，一部分业主因家庭未完成析产、未确定继承份额而无法在意愿征集阶段便固定房屋权属。而《通知》又规定历史违建物业权利人核实后除法定原因外不得变更，导致业主主动申报历史违建权利人核实、配合完成权属核实公示程序的积极性降低。不少城市更新项目在推进历史违建权利人核实过程中遇阻。
但从深圳市整体房地产市场来看，意愿征集阶段历史违建权属核实的开展，加强了深圳市规划土地和房地产市场秩序管理，有效打击了各类历史违建交易行为的力度，遏制了住宅类历史违建投机炒作，规范且优化了城市更新项目意愿征集的程序。
2搬迁补偿协议示范文本《更新条例》第二十九条第二款规定，“市城市更新部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本，包括协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等内容”。
（一）配套政策文件的制定情况
年11月8日，市规自局官方网站发布《关于公开征求〈深圳市城市更新项目搬迁补偿协议示范文本（征求意见稿）〉意见的通告》。市规自局根据《更新条例》有关规定，研究起草了《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议示范文本（征求意见稿）》（以下简称《搬迁补偿协议示范文本》）。
《更新条例》第二十九条第二款明确提出了制定、发布搬迁补偿协议示范文本的要求，并就搬迁补偿协议包含的内容进行了概括性说明。《更新条例》第三十一条、第三十四条还规定了被搬迁房屋预告登记、搬迁补偿方式、政策性住房搬迁补偿的方式及限制、已登记商品性质住宅物业采用原地产权置换的最低补偿标准及面积误差处置方式、安置补偿费的最迟给付时点等涉及搬迁补偿的内容。《搬迁补偿协议示范文本》落实了《更新条例》上述要求及规定，有利于城市更新项目搬迁补偿工作的监管，也为当事人提供了详细具体的参考。
年12月15日，市规自局组织召开《搬迁补偿协议示范文本》听证会，5个自然人代表和5个法人或非法人组织代表参加了听证会。年12月29日，市规自局在其
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