业主共同决定物业小区的下列公共管理事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
关于业主大会会议有关表决规则的文章，本号前期主要发表过两篇（《如何正确适用“少数票计入多数票”这一业主大会会议的表决规则？》、《关于民法典施行后业主表决规则变动的几点个人见解》），但随着与广大有识网民朋友的交流探讨，使得本号对表决规则有了新的认识和思想观念的升华。故而，在思前想后、深思熟虑之后决定就上述发布的既往文章来一次更正和强调，以便更准确更全面地为广大朋友提供相关指引。一、关于正确适用“少数票计入多数票”这一业主大会会议的表决规则。上述本号的既往文章从现行的政策法规、司法实践案例已明确了该表决规则具有普遍的适用效力，但亦存在部分地方性立法明确不得适用该规则，这属于另有规定，应从其规定。但这里面适用“少数票计入多数票”这一业主大会会议的表决规则有个重要的时间节点，主要分为首次业主大会会议的召开和议事规则、管理规约表决通过后的业主大会会议的召开。
本号认为，在召开首次业主大会会议时不得适用“少数票计入多数票”这一业主大会会议的表决规则。根据《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》（建房[]号）第二十六条规定，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。这就表明，是否适用该表决规则由管理规约或者业主大会议事规则规定。如约定适用，则可适用；如约定不适用、没有约定或者约定不明确的，则不得适用。但即便管理规约或者业主大会议事规则有约定适用这一规则的，亦不得适用。
因为这存在时间上的逻辑关系，按照成立业主大会和选举产生业主委员会的程序，业主管理规约和业主大会议事规则均应在首次业主大会会议召开时表决通过。也就是说，即使把适用“少数票计入多数票”这一业主大会会议的表决规则载入管理规约和议事规则，但此时的管理规约和议事规则只有在首次业主大会会议召开并表决后方能生效，在管理规约和议事规则未生效之前当然不得适用其中的规则。
同时，“少数票计入多数票”属于特殊的业主大会会议的表决规则。何以言之，因为当同意票、反对票达到法定要求时，可以忽略弃权票。只有在特殊时，同意票和反对票旗鼓相当，且其中任何一类投票均未能达到法定的表决权数时，为提高表决效率、产生定纷止争的作用，该规则方能派上用场。
当然，在议事规则、管理规约表决通过后的业主大会会议，如业主依法有约定适用“少数票计入多数票”这一业主大会会议的表决规则的，则可依法依约适用，并无不妥。
二、关于业主共同决定事项时投票表决权数的计算规则。这里需要明确两点，《民法典》施行后，一是明确参与业主大会会议表决的人数要求较之“旧法”有所提高，由原来的要求参与表决人数应超1/2，提高到现在的2/3。以总人数为90人、建筑物总面积为㎡的小区为例，旧法只要求超过45人、面积超过㎡的占比业主参与会议表决即可认定业主大会会议有效，新法则提高到60人、面积超过㎡的占比业主方为有效。
二是通过业主决定共同事项的投票权数有所降低，由原来的“双2/3”“双过半”相对应调整为“2/3*3*4=1/2”“2/3*1/2=1/3”。继续以总人数为90人、建筑物总面积为㎡的小区为例，新法只要求超过45人、㎡的占比业主即可通过“重大共同事项”、超过30人、㎡的占比业主即可通过“一般共同事项”；而“旧法”则要求超过60人、㎡的占比业主才可通过“重大共同事项”、超过45人、㎡的占比业主方能通过“一般共同事项”。
三、关于依法灵活简化投票计票的技巧。本号既往文章亦强调过，在制定首次业主大会会议表决规则、设计业主投决票时应当仅限三种-同意、反对、弃权（未投票表决的、不符合大会要求而作废的均视同为弃权），这就能有效避免因出现其他五花八门的投决票无法归类、同意或反对票被拉低权数的情形，提高业主大会会议的表决效率。
同时，在选举业主委员会委员时，应把业主委员会各候选委员进行单立，单个候选人达到法定投票权数的，则可担任；未达到权数部分的，则再行或另行选举，直至产生业主委员会整套班子。这就能有效推动业主委员会委员的产生，避免周而复始地反反复复进行拉锯，当然那种一次性就产生全体委员的情形就完善了。
综上所述，我们从正确适用“少数票计入多数票”这一业主大会会议的表决规则、业主共同决定事项时投票表决权数的计算规则和依法灵活简化投票计票的技巧等方面分享了有关内容，希望对大家有所帮助。
好了，以上就是本号和大家分享的有关内容，今天就到此为止，我们下回再见。
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