我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站米，壹方购物中心米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价-万的.凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！
回答：在宝中选到万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。怎么选，难啊！来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。
提问：雕叔好，总预算在万以内，想在天河公园板块买房，投资为主，请问有什么小区推荐一下？我目前看了易丰大厦，东晖花园，理想青年汇的复式，东璟花园、粤韵庭园等。雕叔帮点评下，推荐几个小区。另外我也想去看天朗明居，和骏景花园。
回答：1、宁愿买贵，不要买错，这是大前提2、在总价一定情况下，宁愿买面积小的好产品，也不要买叽里旮旯的劣等货3、简言之：要买产品力上有优势的小区和产品天河公园，万以内总价预算，可选择余地不太多，这也是事实，而且一定要把天府路小学、地铁优势这些价值点紧紧的握在手里所以，东璟花园、粤韵庭园这些就属于第二梯队所要考虑的，优先考虑天河公园西门的楼盘
提问：雕叔，请问下东圃鱼珠大沙地这边的金碧，万科城市花园，中鼎君和名城小两房好，还是科学城那边万科金梦，万科山景城的3房好？可以具体分析下好的原因吗，我买来大概率是出租，3-5年后换房的打算，这些盘以后涨价置换哪个能赚的多点？
回答：一般说的科学城板块是指我画的那6个地铁口一带，万科山景城属于长岭居板块，我说了很多遍了这边因为供地太多，新楼盘到时候会很多，你的山景城有什么优势卖高价呢？是贪你学位吗？还是图你新。核心地段的房子就不一样，因为没有什么新楼盘，你能选的楼盘太少了，具有不可替代性，你只能选它万科金梦作为科学城区府一带上车盘，这倒可以选没毛病。但地段仍然输给老黄埔那3个盘老黄埔你说的3个盘都不错，看你首付跟月供预算具体分析。
提问：雕叔，最近老黄埔的黄花和中鼎都被炒得太热了，中鼎都4.5了，黄花也在4-4.6之间，这个价未来几年还会有增幅吗？大沙东冷门的盘，中鼎对面的泰景东城华庭不知道雕叔有了解过吗？怎么样？还有金碧领秀怎样？谢谢
回答：中鼎4.5，你说那套99平，万吗？黄花4-4.6万，楼王单位很正常啊。老黄埔确实热了一些，要尽量避一避，东城华庭不错，如果合适的话，可以买的，除了稍微远离地铁之外
提问：雕叔，你好，最近各路中介都在发市场交易火热、市场即将出现井喷的现象，但是根据房管局的统计，疫情以来成交量其实不多，这是中介在炒热市场吗？
回答：一般我有两个指标判断市场的好与坏：1、在售楼盘和房源的去化速度快与慢，比如2个月，还是1个月，以及有没有什么变化趋势，周期变短，自然就说明市场火爆2、新放房源的数量是在增加还是在减少，如果减少就说明市场好和火爆，如果增加就说明市场平淡和横盘所以，要很据这些数据来观察和体察，中介嘴里肯定是涨涨涨啊。另外周末的时候，去小区看看具体到底有没有看房客，以及大致的客户数量，做一个感性认识
提问：雕叔，像天河公园及琶洲万胜围板块，这么少四房产品，那这么多三房产品，在二胎时代，他们是怎么解决的呢？！原地置换四房毕竟很少选择，远点的其他地方又不太愿意去，毕竟第一胎可能就在周边读书，离开不太现实。那估计只剩下同小区再给爸妈买个一房或者两房？或者租个一房两房？！
回答：有限的四房，仅仅存在于东方新世界、隽园、东逸花园有线的几个小区，琶洲万盛围也是除了置换本小区、本区域的四房单位之外，可以考虑到周边的区域，比如牛奶厂就有一大堆4房单位，比如在总价不变的情况下，可以买复式啊之类的
提问：雕叔手上总共有w资金有两种方法：1、十月底自己可以有名额买广州5成首付2、目前老人家可以3成买佛山、南沙及其他不限购地区（黄埔不行有工作交社保会被查）请问纯投资的话应该如何规划？推荐买哪？
回答：自己有名额，肯定是首选买广州啊，依据你自己的负债、流水、以及家庭现金流情况来规划多大的标的物，步骤如下1、资产配置规划2、目标区域规划3、目标楼盘圈定4、具体房源+买入环节答案：赶紧9月份看房买入广州，不要等时间
提问：雕叔好。年底打算买房，刚需首套，万预算，我在体育西上班，老婆在天河客运站附近上班，想要房龄10左右，有学位，双方通勤在30-40分钟的房子，请问雕叔有什么推荐？感谢！
回答：可以重点考虑几个区域板块：1、可以天河北、天河科技街附近龙口西学位，单价5万左右，70-80平的两房单位2、华景新城65-80平的小两房单位，华景小学学位3、干脆直接在六运小区、育雷小学找万总价的小三房，体育西小学
提问：骏景快20年了,普通组团的外立面和内部保养都很差(看上去比20多年的锦城花园还旧),等金融城成熟都要25-30年了,这种小区环境再转手的时侯很难吸引高端客户了吧(有钱人不会喜欢住这样的环境),也就很难再卖个好价钱?除了东御园
回答：以下问答，是去年我的一个粉丝朋友问的，也同样适用您的问题。1、提问：雕叔，金融城附件大型小区比如骏景，美林湖畔及盈彩美居都是15-20年社区，物业费便宜，物业管理差，做投资您说能涨，但自住加投资是否也适合呢？2、提问：当然这三个小区物业水平也有差距，相对来说，美林湖畔是封闭式小区，盈彩美居也算是，骏景只有东御苑及西苑是封闭式小区，三个小区的车库配备也是严重不足，虽然他们都靠近金融城，占据好的位置，但今后金融城这些金领们对小区物业是否要求更高，在总金额同等条件下，可能会去稍微远的，物业管理好次新或全新的小区生活置业？这些都会对这些物业升值产生不利影响？中国物业法本身就有问题，没有贵的物业费哪里有优质的物业管理。旧小区涨物业费难上加难，不随通货膨胀同步上涨，预计10年之内，物业管理只会越来越差，这些小区是否变成新的城中村？上面的两个问题，其实可以归结为一个问题：你购房的目的不同，自然选择标的物的逻辑和思路是大相径庭的。1、如果是自住，当然应该选预算范围之内的好社区：好户型、好配套、好园林、好物业、好交通，基本上满足这些条件的就是一手新楼盘，这个问题咱谁也别抬杠。2、如果是投资，就必须要摒弃自住思路上带来的“恶习”，比如只有好小区才会涨的快，比如只有好户型才会升值的快，比如只要好物业才会更多人喜欢和追捧。我只能说上面的表述和观点是部分对，可能比例还不到50%。真正投资的逻辑和思路是：在一个未来发展前景还不错的区域板块，比如金融城、比如万博、比如鱼珠、比如琶洲，先选定这些个区域；其次，在上述区域之内选可能被低估的楼盘，可能被估值和价格被低估的楼盘小区；最后，通过聚焦小区，然后淘笋，运营销售、交易技巧去淘笋，力争做到“买入即赚”。上面才是真正投资要做的事情。我们来看看，上面的问题属于在投资“线上”的什么问题。物业差，物业差是一个问题，但物业差有没有对应的价格打折的问题，比如盈彩美居是合景泰富的物业，美林湖畔美林海岸是美林基业的物业，骏景是合生的物业，这些13-18年楼龄的小区，物业当然跟新小区的万科、龙湖、华发是差一点，但谁也不能保证你就一直是新的，就永远不折旧。物业是有折旧的，我们心里要很清楚这个规律。兰亭盛荟再过3-5年也会折旧，牛奶厂再过3-5年也会折旧，包括物业的折旧都是非常厉害的。另外，投资就必须讲究杠杆和金融属性，就是要用尽量少的资金成本去撬动更多的优质贷款，所以这个标的物有无杠杆，有无良好的杠杆才是投资当中最最最重要的考量因素。资金成本方面，还有一个考量因素就是入手价格，只要你的入手价格高了，你未来赚取的钱，无论是赚取绝对值、还是赚取相对值，都会没有那么的多，比如你10万块一平，就绝对没有没有单价4万块赚得多。简言之：投资，就是在合适时机，在一个未来3-5年发展前景不错的区域板块，找到一个可能价值和价格低估的小区，运用交易技巧买入一套笋盘。仅此而已。
提问：雕叔，你好，请问目前首付预算能凑到，广州首套购房，刚需自住，预计持有5-8年再置换，但因老家有房贷未清广州这边要七成首付，看着今年房价一路上涨干捉急，请问我是应该先把老家房子卖了（时间可能去到明年）再买还是广州这边再借点钱凑个首付买个低总价三房提前上车呢？望指点，非常感谢
回答：坚决卖老家的房子，甚至你都可以用“挥泪斩马谡”的方式去卖房，因为只有大城市才有房地产，同时广州这边抓紧看，今年之内必须买入了，至少要签订三方约了
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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