本期主题
本期主讲：丁杏文
民事审判庭法官助理
法律硕士
研究方向：民商法
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文字部分系根据课程视频整理
大家好，我是上海市第一中级人民法院丁杏文，今天要为大家讲解的是业主撤销权案件的审理思路与裁判要点。
业主撤销权撤销的是业主大会或业主委员会的决议，而相关决议是物业管理事项推进的基础，故厘清业主撤销权案件的审理思路是物业类纠纷处理的基石。
本次讲解将从以下三个方面进行：即裁判价值取向、审理思路与裁判要点及其他注意事项。
一
裁判价值取向
首先，要把握业主撤销权案件的裁判价值取向，就应了解何为业主撤销权。业主撤销权是指如业主大会或业主委员会的决议存在违反程序规定或侵害业主权益的情形，相关业主可请求予以撤销的权利。
故在审理此类案件时需把握的价值取向在于既要鼓励、支持业主自治组织的管理，又要通过业主行使撤销权促使管理更为规范有效，妥善处理好业主个人权益和小区公共利益之间的平衡。
二
审理思路与裁判要点
下面我们进入本次讲解的第二部分，即业主撤销权案件应如何进行审理和裁判。
考虑到审理的逻辑性和便捷性，业主撤销权案件的审理裁判可遵循“四步走”顺序进行：第一步，进行主体审查；第二步，进行对象审查；第三步，进行期限审查；第四步，进行实质审查。以下我将逐一为大家讲解“四步走”的具体审查内容。
（一）主体审查
主体审查，即审查主体是否适格。
就原告来说，审查是否系有权业主，承租人或其他物业使用人均无权提起业主撤销权之诉；就被告来说，审查是否系业主大会或业主委员会，物业公司及业主委员会成员个人均不是业主撤销权之诉的适格被告，业主委员会成员的变化也不影响业主委员会的主体地位。
（二）对象审查
进行对象审查，即审查对象是否是业主大会或业主委员会作出的具体决议。
业主对其要求撤销的内容需要明确而具体，不能概括性地要求撤销全部内容或某期间内的所有决议；也不能要求撤销还没有形成决议的征求意见稿等内容。需要特别注意的是，物业服务合同中的内容不属于业主撤销权的范围，但业主可针对物业服务合同内容所依据的相关决议请求撤销。
（三）期限审查
进行期限审查，即审查业主知道或应当知道相关决议作出之日起是否经过一年。
此处的一年系除斥期间，不发生中止、中断、延长的效力，且只能通过诉讼的方式行使。如审查下来超过一年的除斥期间，则无需进行实质审查就可驳回业主诉请。
我们来看一个案例，业主甲于年12月起诉要求撤销业主委员会作出的某决议，其主张于年5月知道该决议，而业主委员会则举证证明于年4月已经公告该决议。
一年的起算点在本案的认定中尤为重要。我们认为，该起算点并非业主主张其实际知道决议作出的时间，而是从业主应当知道决议作出的时间起算。而应当知道的认定在审判实践中一般有赖于业主大会或业主委员会的举证，其应当证明以合理形式已经告知过业主相关决议。那么此处合理告知形式包括当面告知、公告栏张贴告知以及投递信箱等传统的方式，也包括
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