前言
物业服务范围可以根据服务范围、服务内容及服务对象，分为常规类物业服务和特约类物业服务。常规类的物业服务，包括物业服务公司根据与建设单位签署的《前期物业服务合同》，向业主提供的物业服务，也包括业主大会成立之后，另行聘请的物业服务单位根据与业主签署的《物业服务合同》关于物业服务事项和质量等约定内容，提供的物业服务；特约类的物业服务，既包括全体业主在常规类物业服务范围之外，与物业服务单位协商由物业提供的专项服务，也包括部分或单个业主就其专有范围或私人事务，由物业提供针对性的专门服务。
一、常规类的物业服务
根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”，以及《物业管理条例》第五章“物业的使用与维护”的规定，常规类的物业服务的范围和服务内容，一般包括以下方面：
1、物业管理区域内，按规划建设的公共建筑和共用设施的管理和服务
包括为全体业主共有的物业管理用房、属于业主共用的会所等公共建筑、以及房屋、建筑物的外墙、屋顶、楼梯、大堂等公共部分提供保养、维修服务；为物业服务区域内的电梯、消防、公共照明等设施设备提供保养、维修服务；以及劝阻物业管理区域内的私搭私建私挖行为、毁坏建筑物的行为等等。
需注意的是，如物业服务单位维修作业的，需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业委会同意，如果尚未成立业委会的，应通知并征得相关业主同意，并在约定期限内恢复原状。
2、属于业主专有部分的装饰装修的管理和服务
如业主或物业使用人对其房屋进行装饰装修的，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋装饰装修中须注意的和禁止的事项告知业主或物业使用人，并加强对装饰装修行为的巡查和监督，如发现不符合约定的应及时加以阻拦。
3、物业管理区域内属于业主共有的绿化、道路、场地的管理和服务
物业服务企业应对业主共有的绿化设施进行采取修剪、浇水等养护措施；对道路进行清扫、路障消除；对停车场进行管理；对于有侵占业主共有绿地、道路或场地的行为，应及时加以劝阻。
但是，城市道路、城市公共绿地和河道等公共区域，则不在物业管理区域。
4、利用业主公共部分经营的管理和服务
物业服务企业利用业主公共部分进行经营的，应当征得业主大会或业委会的同意，并应当将公共收益单独列账，按与业主大会或业委会协商的收益进行分配。
5、公共秩序、安全防范等事项的管理
对于物业区域内饲养动物、制造超标噪音、违规停放车辆、擅自堆放杂物等行为，物业服务企业一经发现或收到其他业主或利害关系人投诉的，应及时加以劝阻、管理，以维护小区的公共秩序和安全。
6、档案资料的管理
一方面，根据《物业管理条例》第29条规定，物业服务企业在承接验收物业时，建设单位应当将包括“竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料”移交给物业公司；另一方面，物业在提供服务过程中，还应建立物业管理档案资料，包括对共有部分经营管理档案、小区共用部位、共用设施设备档案及管理、保修记录；住宅装饰装修管理资料、业主名册、签订的供水供电等协议的档案资料，并妥善保管。
如果业主大会解聘原来的物业服务单位，另行聘请新的物业服务单位的，原来的物业服务单位，应将其持有和保管的档案资料移交给业委会或业委会指定的新的物业服务单位。
在上述常规类的物业服务范围内，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，比如把电梯、消防等具有专业技术要求的，委托给具有相应资质的专业机构或人员实施，但是需要注意的是，物业服务企业不得将全部物业管理一并委托给他人或把全部物业管理分别拆分后全部委托出去。
二、特约类的物业服务
特约类的物业服务，是指为了改善和提高业主的生活条件，扩大服务范围、提升业主生活满意度，物业服务公司在常规类范围之外，另行提供的针对性物业服务：
1、物业公司为全体业主提供的专项服务
此类服务，在一定程度上可以说是上述常规类服务的服务范围的延展和服务内容的精细化，是业主根据生活需要，由业主大会或业委会与物业沟通，针对该小区居民进行的定制化的物业服务。对于物业而言，通过提升物业服务质量，扩大物业服务范围，也为物业服务公司赢得业主信任、提高其物业费用标准提供支持。
2、物业公司为部分业主提供的针对性服务
如物业公司为一些业主提供送奶、送报的服务；为业主提供清洁、钟点工等家政服务。这类物业服务，是由物业公司与业主签署的，主要适用《民法典》进行法律关系的调整。
在如今业主权利意识越来越强，对物业服务要求也越来越高的时代，好的物业服务不仅成为业主的选房标准之一，而且在开发商选聘的物业服务公司无法满足业主需要时，业主也可以通过一定流程另外选聘物业服务单位。物业公司只有跟随时代发展，不断加强物业服务标准、拓展物业服务范围，才能赢得业主们的选择和信任。
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