年5月起，某物业公司为XX市某某某小区提供物业管理服务。同年9月，因外墙漏水及楼维修问题，造成业主裴某某轻微的损失。业主裴某某向物业公司报修，但该物业公司却置之不理，遭到业主的质问后，该物业公司采取敷衍了事的态度，不履行物业管理合同的约定义务，终于在10月13日，因天降大雨，造成裴某某重大财产损失。另外，物业公司还存在其他管理不到位等行为。
裴某某向法院提起诉讼，请求判令：（1）物业公司履行为房屋外墙及楼顶维修的义务；（2）赔偿因物业公司怠于履行房屋维修义务给裴某某造成的损失元。
物业公司辩称：（1）共有部位的维修责任应由共有业主承担，在维修方案及资金未确定的情况下，要求物业公司履行维修义务显属不当。（2）裴某某要求本公司承担损失赔偿责任亦无依据，且原告自身对损失扩大存有责任。（3）裴某某自报修楼顶渗漏后，本公司启动住宅专项维修资金的申用程序，由于共有业主意见不一致，直至最近才完成申用程序。（4）由于裴某某不配合维修，至今无法实施维修。综上，应驳回裴某某的诉讼请求。
由于业主和物业公司之间，屡屡发生的物业服务合同纠纷，造成物业服务公司维修责任问题及与此相关的赔偿问题，是物业服务公司面临的一个高发风险问题。究其原因，在于业主大多对物业公司应承担的维修责任范围存在不同的认识。为促进物业公司与业主共建和谐关系。张哥发表上述案例，试图通过一则案例，来说明物业公司维修责任的界定问题。
我们先来看人民法院是怎样判决的。
法院审理认为：房屋质保期外，房屋部分共有部位的维修责任由部分共有的业主承担，物业服务企业并不负有直接的维修责任。因业主交纳有住宅专项维修资金，该部分维修费用可通过列支住宅专项维修资金解决。楼顶维修，物业公司应履行相应的报批手续，但因该申用手续尚未完成，故物业公司尚不具备实施维修的条件，故对裴某某主张为其维修楼顶的诉讼请求，本院不予支持。
裴某某另主张物业公司怠于履行维修义务，致其房屋渗漏产生损失，但现有证据并不足以认定物业公司怠于履行物业服务合同义务的事实，裴某某也没有证据其损失，故对裴某某该部分诉讼请求也不予支持。
故判决：物业公司于判决生效之日起十日内维修小区房屋外墙面；驳回裴某某的其他诉讼请求。
一、界定房屋共有部分维修责任，最根本的是需要明确是属于房屋质保期间的维修，还是房屋质保期外的维修。
（1）房屋质保期间的维修。《物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，建设单位的保修期限和保修范围为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
依据上述规定，若房屋存在质量问题，在竣工验收时未被发现，在使用过程中逐渐暴露出来，如屋面漏水、墙壁裂缝、下水管道堵塞等，应有建设单位承担维修责任。
（2）房屋质保期外的维修责任。
《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。在房屋质保期外，房屋共有部位的维修责任由部分共有的业主承担，因业主交纳有住宅专项维修资金，该部分维修费用可通过列支住宅专项维修资金解决，物业服务企业并不负有直接的维修责任，只是对房屋共有部位的维修提供协助的义务。
二、物业公司对共有部分需要以自有资金承担维修责任吗？答案是肯定的，但只限于特定范围。
根据前述内容，物业公司负责对物业共用部位和共有设备设施进行日常维修养护，也即我们通常所说的“小修”、零星维修。而如果是涉及到中、大修、更新及改造等，则需要依照法定程序由业主委员会、物业公司申请使用专项维修资金。
三、何为“小修”、“中修”、“大修”呢？此等概念，目前并无统一明确的规定。可以查询到的相关规定有：年城乡建设保护部颁布的《房屋修缮范围和标准》（试行），还有年北京市房管局发布的《北京市城镇房屋修缮范围和标准》，其中对“小修”、“中修”、“大修”、“更新”、“改造”等概念进行了规定。
张哥建议：在物业服务合同中对于维修种类要明确约定，从而避免产生纠纷。
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