法院信息威县人民法院反映物业服务合同

自年1月1日以来，短短四个多月的时间，威县人民法院共收录31件物业服务合同纠纷案件。与年全年3件和年全年1件物业服务合同纠纷的案件相比，短短四个月就能达到31件可谓是数量颇多，物业服务人频繁的起诉也反映了物业服务人和业主之间确实存在诸多问题和矛盾。通过对本院收录的物业服务合同纠纷案件分析，发现该类案件具有以下问题：

一、业主存在的问题：

（一）业主对物业服务认识不到位。本院收录的此类案件中有85%的业主拒绝支付物业服务费的理由为未享受物业服务人提供的服务或者对物业服务人提供的服务不满意，多数拖欠物业费达3年。不少业主反映下水道漏水、墙体开裂、门禁不方便、环境脏乱、有些业主私搭乱建乱停乱放，而物业服务人未能解决。

（二）业主通常难以拒接电话、避而不见、规避送达的手段拒绝人民法院的传唤和沟通。法院受理物业服务纠纷案件后，有49%近半数难以与业主取得有效联系。

（三）业主知道或应当知道起诉、开庭信息后，无正当理由拒不到庭。业主对物业服务合同纠纷诉讼存在理解上的认知偏见，认为人民法院在代物业服务人催要物业费。

二、物业服务人存在以下问题：

（一）收费事项不明确。物业服务人收取的部分费用没有明确载明于物业服务合同之中，甚至以某会议的文件中提及的某些费用作为收费依据，如自来水二次加压费用、公共照明费用等。业主通常会以此为由拒绝支付二次加压费和公共照明费。

（二）对于业主的服务请求处理反馈不及时、不彻底。多个案件的业主反映在居住期间出现问题向物业服务人报修后，物业服务人在接到报修的求助后，未能及时解决出现的问题或者未彻底解决，直到处理完业主反映的问题，业主才同意缴费。

（三）物业服务人利用业主共有部分获得的收益未向业主支付，引发业主与物业服务人的矛盾。

（四）前期物业服务项目交接不规范。前期物业服务人收缴的装修押金等费用，在物业服务人更换时没有做好交接工作，导致业主已经缴纳的押金无法退回，遂产生拒交物业费的情形。

三、类案释法明理并提出建议

（一）释法明理

物业服务合同是《中华人民共和国民法典》规定的有名合同之一，是调整物业服务人与业主法律关系的依据。物业服务人应当履行维修养护、环境卫生和相关秩序的维修管理，业主支付相应的物业费。根据民法典和相关司法解释的规定，物业服务人只要依约提供了物业服务，业主以未享受、无须享受该物业服务为由拒绝支付物业费的，不予支持。

电梯、楼梯、小区建筑物的外墙和楼顶属于全体业主共有，物业服务人利用该共有面积获得的收益，在扣除必要费用后，所获的收益应当归全体业主共有，而不能私自占有。

（二）提出建议

1、物业服务企业应当提升服务水平和质量，有所作为。在物业服务市场竞争日益激烈的当下，物业服务人只有提升风险意识和竞争意识，提高物业管理的水平、提供优质的、及时的物业服务，才能赢得全体业主的认可，而不是通过推诿扯皮和频繁起诉来平息业主的不满。

2、业主委员会对于物业服务人的更换与交接应当有所作为。从源头上解决物业交接困难、出现后遗症的问题，业主委员会应当在办理物业服务人变更交接手续时，应当要求建设单位与前期物业服务人交接法定资料、管理资料和设备设施，尽可能地保证物业交接的完整性。

3、业主拖欠物业费用的，物业服务人不能采用四停的方式迫使其缴纳物业费，即停水、停电、停暖和停气。同理，物业服务人仅提供物业管理服务，绝不能以业主未缴纳物业费为由限制或者禁止业主进入小区，如不发、停发门禁卡，限制车辆号牌的识别。

4、物业服务人和业主都应当提高法律意识，利用法律知识来维护自身的合法权益，而不是频繁地对立和对抗，更不能相互侵犯权益来解决问题。

文字：高振威

编辑：米烁

审核：贾玉卓

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