1.回归本源：物业管理业务为安身立命之本
我们选取31家典型物业企业，按在管面积、市值、营业收入三个指标综合考量将其划分为8家大型公司、9家中型公司和14家小型公司。
1.1.基础物管业务的收入、利润占比提升
疫情影响下基础物业营收增速下滑，大型公司完成逆势增长。年物业行业受到疫情影响较大，基础物业营收增速出现下滑。年30家样本公司基础物业总营收.8亿元，同比增长33.2%，增速同比下降6.1pct。细分至不同公司规模来看，7家大型公司年基础物业完成逆势增长，当年营收同比增长37.3%，增速同比上涨3.9pct。中型公司及小型公司营收增速均出现不同程度的下滑，年中型公司及小型公司基础物业营收同比分别增长30.4%及20.2%，增速同比分别下降27.3pct、15.5pct。
国央企受疫情影响较小，由于部分民企关联方交付面积大幅下降，民企基础物业增速下滑明显。年样本公司中7家国央企营收同比增长34.2%，增速同比上涨1.3pct。民企基础物业营收增速出现下滑，年营收同比增长32.8%，增速同比下降9.3pct。
疫情影响下基础物业营收占比重新回升。年受疫情影响各公司社区增值服务及非业主增值服务呈现萎缩趋势，基础物业营收占比回升较大。年30家样本公司基础物业营收占比为62.4%，同比上涨7.8pct。细分至公司规模来看，年大型公司基础物业营收占比为63.2%，同比仅上涨2.4pct；而中型、小型公司营收占比分别为67.8%、58.6%，同比分别上涨11.7pct、8.1pct。大型公司基础物业营收占比一直处于较高水平；而中小型公司年各类增值业务营收萎缩严重，基础物业营收占比出现较大提升
基础物业毛利润占比同样出现较大增长，中型公司占比增长尤盛。年30家样本公司基础物业毛利润占比为54.3%，同比上涨10.1pct。细分至公司规模来看，大型、小型公司年基础物业毛利润占比分别为50.2%、50.5%，同比分别上涨5.9pct、6.8pct；而中型公司年基础物业毛利润占比为69.9%，同比上升25.5pct。
国央企基础物业营收及利润占比保持稳定，民企占比出现较大增长。年样本公司中7家国央企基础物业营收及毛利润占比分别为55.1%、39.6%，同比分别下降0.8pct、0.2pct；而民企基础物业营收及毛利润占比分别为64.6%、60.3%，同比分别上涨10.4pct、14.7pct。由此可见国央企整体受疫情影响较小，而民企由于关联方支持减弱及疫情影响等原因，业主及非业主增值服务出现较为严重的萎缩，基础物业占比出现较大程度增长。
1.2.管理规模增速放缓，第三方外拓能力成为物企可持续发展核心指标
疫情影响下各物管企业在管面积增速放缓，中型公司下滑程度较大。年30家样本公司在管面积合计59.2亿平方米，同比增长18.8%，增速同比大幅下滑31.8pct。细分至不同公司规模来看，不同规模公司在管面积增速均出现较大下滑，大中小型公司年在管面积增速同比分别下滑24.4pct、53.7pct及19.9pct。
国央企在管面积增速保持稳定，民企增速下滑幅度较大后续增长较为乏力。年国央企在管面积同比增长30.2%，增速同比仅下滑4.6pct；民企在管面积同比增长14.9%，增速同比下滑42.0pct。国央企在保持稳健增长方面表现出色。
行业合约在管比持续下滑，大型企业保留较好增长潜力。年样本公司合约在管比持续下滑至1.52。年大中小型企业合约在管比分别为1.58、1.48及1.36，可见大型企业仍然保留较好的未来在管面积增长潜力。
第三方项目占比逐渐提升，对关联方依赖逐步减弱。年样本公司在管面积中第三方项目占比为51.5%，同比增长1.7pct。可见主要物管企业中已有超过一半的项目来自第三方，第三方外拓项目正逐渐取代关联方项目成为物管公司增长新动力。年第三方项目占比增速有所放缓主要是由于受疫情影响项目招标发生滞后，我们预计年第三方项目占比增速将回归正常水平。细分至公司规模来看，大中型公司在管面积中第三方项目占比分别为58.4%、57.6%，小型公司占比为42.2%。可见小型公司中存在较多公司对于关联方项目依赖程度大。
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