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当前商品房小区自治面临组织困境,其根源在于商品房小区公共事务的性质,即刚需较弱、利益稀薄、利益分化以及成本高昂。刚需较弱和利益稀薄的性质使得小区自治组织动力不足,利益分化和成本高昂的性质使得小区自治组织成本太高,在组织动力不足和组织成本太高的双重影响下,商品房小区自治陷入组织困境。
商品房小区公共事务具有刚需较弱、利益稀薄、利益分化和成本高昂四个性质,这四个性质使得商品房小区自治陷入组织困境。其核心机制在于,公共事务刚需较弱和利益稀薄的性质使得业主自治组织动力不足,利益分化和成本高昂的性质使得业主自治组织成本过高。在组织动力不足和组织成本过高的双重压力下,商品房小区自治必然陷入困境。
组织动力不足
组织目标是组织开展活动的依据和动力,是组织的灵魂。组织是依靠特定的目标来维持其存在的,组织内部的一切活动也是围绕目标而进行的。失去目标,便意味着组织活动失去其合理性。
商品房小区公共事务是业主组织起来的目标,是业主自治的灵魂。然而,商品房小区公共事务具有刚需较弱和利益稀薄的性质,这使得业主自治的组织动力不足。
物业服务的监督、共有财物使用的监督、共有设备维修资金的筹集、公共空间秩序的维持以及业委会的成立和换届,这些是商品房小区常见的公共事务。
在这些公共事务中,物业服务的监督是与全体业主日常生活关系最为密切的公共事务,这项公共事务涉及“户外围墙内”的安全保卫、共用设备设施的日常养护和维修、卫生清洁以及绿化等内容,这些与业主的生活质量息息相关。尤其是安全保卫,该项事务一直是业主的“准底线”需求,且随着高层商品房小区的发展,电梯这一共用设备的养护和维修也逐渐成为业主的“准底线”需求。
在提供物业服务时,物业管理公司基本上能满足业主的“准底线”需求,这是物业管理公司的生存之道。因此,作为与全体业主利益关切相对而言最深的公共事务,物业服务的监督是刚需性较弱的。由此,商品房小区公共事务具有刚需较弱性质。
刚需较弱意味着业主在面对小区公共事务时,没有“非此不可”的紧迫感,也就是说,小区公共事务在业主所要处理的事务序列中占据着并不重要的位置,因而,业主组织起来的动力不足。
而在农村社区,同样存在一个“户外村内”的公共事务空间,在国家和市场力量皆不在场的情况下,一些公共事务能很好地将村民组织起来,如农田水利修建,修路架桥等,因为对村民而言,这些公共事务是刚需性的。
以农田水利为例,农田水利是生产性公共物品,21是“农业的命脉”,对农民的收入具有决定性意义。
因此,个体村民具有强烈的动机组织起来,以便解决这一公共事务。然而,随着农业收入占农民家庭收入比重的下降,农田水利逐渐变成刚需较弱的公共事务,个体农民也变得难以组织起来。
在商品房小区,物业管理公司的进驻能保证业主“准底线”公共事务需求的满足,业主从该项公共事务的提供者转变为物业服务的监督者,物业服务的监督这一公共事务是刚需较弱的。然而,在没有进驻物业管理公司的商品房小区,“准底线”公共事务(主要指“安全保卫”)得不到保障,对“准底线”公共事务的迫切需求将促使业主组织起来。
另一方面,商品房小区公共事务具有利益稀薄的性质。维修基金和公共空间的经营性收益是商品房小区共有财物的主要组成部分。上文已经提到,维修基金虽然资金体量大,但在业主购房后的相当长一段时间内处于“冻结”状态。
因此,公共空间的经营性收益是在维修基金动用前商品房小区主要的共有财物。公共空间的经营性收益为全体业主共有,由全体业主共享,其经营、使用和支配都应由业主共同决定。
然而,公共空间经营性收益非常有限,其利益体量不足以凝聚原子化状态的业主,不足以唤起业主“利益共同体”的意识,从而也就无法使业主围绕“共有财物”组织起来。
组织成本高昂
利益分化与成本高昂是商品房小区公共事务的另外两个性质,这两个性质主要作用于业主自治的组织成本。
当商品房小区共有财物无法承担起共有设备设施的维修或更新费用时,小区的公共治理便进入“动员型治理”状态,即该项公共事务的完成需要从单个业主手中提取资源,筹集资金,其成败取决于对业主的动员状况。
然而,公共事务的利益分化性质,使得“动员型治理”遭遇困境,较少受益甚至反而受害者将不配合“动员”,从而使得公共事务无法得到治理。
商品房小区业主经过市场价格机制的筛选,在经济社会阶层上具有一定的同质性,同一个小区,大多数业主处于相似的经济社会阶层。
然而,业主之间在本质上是异质性的,他们来自不同的成长环境、不同的岗位,具有不同的心智结构。公共事务的利益分化性质更是加深了业主之间的异质性。这增加了业主自治的组织成本。
另一方面,业委会的成立和换届也是商品房小区公共事务的重要组成部分,该项公共事务对小区社会动员提出了极高的要求,必须至少动员2/3的业主,从而组织成本极高。
业委会的成立和换届需要金钱、时间和人力,对于商品房小区业主而言,相较于金钱成本,时间和人力成本更为重要。一般而言,小区业主以工薪阶层为主,工薪阶层闲暇时间非常有限,工作之余只想好好休息和放松,而不是参与小区公共事务。业委会的成立和换届要求对陌生人社会进行动员,这是一个耗时费力的过程,尤其当前商品房小区规模越来越大。因此,在实践中,大多数新建商品房小区业主不会自发成立业委会,业委会的成立一般是作为特定“维权事件”的维权手段而产生,因而,业委会的换届也成为问题。
综上,就组织行为本身而言,一个组织行为的成败主要取决于组织目标和组织成本,组织目标赋予组织者组织动力,是组织行为的必然性,而组织成本则关乎组织者组织的可能性。若组织动机充分,当组织成本低时,组织行为极易产生,当组织成本高昂时,组织行为遭遇困境,但一般而言,组织者为了达到组织目标,会想方设法克服这一困境;若组织动机不足,当组织成本低时,组织行为可能发生,当组织成本高昂时,组织行为基本上不会发生。当组织行为处于组织动机不足与组织成本高昂的境况时,这意味着这一组织行为的必要性和可能性都存在问题,组织行为必然遭遇困境。当前商品房小区自治便是面临这样的境况。
部分资料来源：夏巾帼,郭忠华,城市商品房小区自治困境的根源——基于小区公共事务性质的分析,浙江学刊.年05期
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