位于北京站地铁与长安街客流的必经之地，背靠恒基地产这个“金主”，恒基购物中心可以说是占据了天时地利人和了。按理来说应当是人气爆棚，一铺难求，可是经营却是每况愈下，购物中心内一片冷清。虽然经历多次业态的调整变化，但是其实际经营情况仍无起色，店面空置，人气冷清这些问题一直没得到解决。这背后的原因究竟是什么？如何才能突破这一发展瓶颈呢？商业地产大师赵旭州先生将为您揭开谜团。
一、恒基购物中心现状分析
对于购物中心，商业地产大师赵旭州先生指出其实质：如果用简单的一句话来形容购物中心的根本价值和形态，其实它就是在都会和城市之中功能最复杂、最多的城市公共空间。这个公共空间是城市化和非城市化或者农村化、乡下化最根本的核心区别。同理，恒基购物中心的实质首先是公共空间，而不在于开发和运营管理。从这里不妨可以看出，恒基购物中心项目失败的原因具有很强的共性跟特征，其主要可以归纳为以下几种：
1、定位错误
北京恒基购物中心从一开始就存在项目定位的问题：定位飘忽，五年三变脸，主力店的定位也在不断变化，导致消费者和中小商家无所适从，不知道该购物中心到底是干什么的。商业地产大师赵旭州先生指出：购物中心是传统百货的进化，它就是一个单纯以贩卖商品、销售商品为核心甚至为唯一的业态，购物中心则是伴随着它产生的一个分久必合、合久必分的“进化物”。一定的商业规模有其相适应的整体功能，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境。
2、场景塑造失败
虽然北京恒基购物中心背靠恒基地产这个“金主”，但是恒基地产没有自己专业的购物中心的规划设计团队，也没有找对优秀成熟的规划设计队伍来委托，对购物中心内建筑规划的理解也比较肤浅，直接用规划住宅的思想去规划购物中心。更致命的是漠视商家和消费者的需求，所以导致无法塑造出购物空间和消费的场景。
商业地产大师赵旭州先生指出：空间是场景的基础，场景不仅仅是空间，对整体的视觉和空间体验有着较强的影响。所以说前期没有进行有效的规划沟通与技术对接，最后的规划与设计根本不符合商业的需求，塑造不出场景，导致经营惨淡，人气下滑等一系列问题。
3、无专业的运营管理团队
购物中心的运营管理包括物业经营和物业管理两大部分内容。物业管理是前提，而物业经营是关键，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。商业地产大师赵旭州先生指出：绝大多数人对运营和服务的理解是搞好服务，其实运营不仅仅指服务，它是一个指导方针。运营更多是做圈层和社交向的游戏，一种是为客户服务思维，另一种是跟客户游戏的思维。然而恒基购物中心所在的运营管理团队直接引用恒基地产的运营管理团队，对该购物商场进行住宅物业式的管理，忽视其发展需求。之前有投资者表示：在咨询相关问题时，工作人员只有简单的回答，甚至不耐烦地表示，“租金没得谈，不可能降。至于人气，你也看到了，我们就这样”，其管理素质可见一斑。
二、恒基购物中心改革迫在眉睫
1、定位购物中心的公共空间
要改变恒基购物中心的疲态，首先就要认清购物中心的根本价值和形态，重新筛选出符合自身的目标市场，向差异化、个性化经营转变。商业地产大师赵旭州先生表示：购物中心就是城市功能最多的公共空间，消费者进去之后可以不消费、不买东西，而百货进去以后基本上就是买东西，买完东西以后没有地方可以休息所以顾客买完就会离开，而购物中心则不是这样。所以在调整的过程中，还要充分考虑购物商场本的公共空间，在经营结构、购物环境、服务范围上做出适应性调整。比如在银行里设立咖啡店，在购物区域内划分出一块作为画廊等，表现的就是时下最符合市场发展规律的跨界思维，将原本互不搭边的两种元素，通过购物商场这个空间上的连接，给消费者带去优雅的购物环境，特色的商品，综合性娱乐甚至全方位服务，从而营造可以满足不同消费层次的公共空间。
2、重新塑造场景
商业地产大师赵旭州先生认为：绝大多数的购物中心都是“千店一面”，白墙、白顶、白砖、白地基本上都是如此，在环境和场景的塑造上，没有花大心思将其做到相对极致的状态，在创造场景面前，多数人都不愿意在这方面发挥创造力。万达广场重新塑造场景的初期也走过不少弯路，付出了不少的代价。但万达是一个非常善于学习和总结的企业，经过十年的沉淀，对购物中心各个环节的把握越来越精准。重新树立了一整套商业地产开发与运营管理体系，成功塑造购物广场的场景。他山之石，可以攻玉。对成功的购物中心借鉴将有利于恒基购物中心更好更快的塑造场景。
3、专业的运营管理团队
购物中心运营需要建立专业的运营管理团队。因为管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响购物中心的正常运营管理，影响项目运营成败。商业地产大师赵旭州先生指出：顾客就是上帝的理论已经行不通，而是要将客户当成最好的伙伴，一起玩耍、一起嗨，在这个过程中有社交、兴趣、娱乐、游戏等多个层面，需要这样运营。所以恒基购物中心要成立一支专业的运营管理团队，使得后续的发展与团队运营能力相匹配，把运营这个层面走向社交化，圈层化，兴趣化以及游戏化。
在购物中心竞争日益激烈的今天，北京恒基购物中心若不想在改革大潮中被淘汰，就要提前做好规划，与时俱进，树立合理的“房东思维”“流量思维”“平台性思维”。最后，商业地产大师赵旭州祝愿北京恒基购物中心能够清晰的审视自己，制定科学合理的发展规划，突破发展瓶颈。
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