笔者从年初开始从事物业管理工作，至今已经19个年头，从一个刚开始连什么是物业管理都搞不懂的“菜鸟”，一步步成长为物业管理行业的老兵；从起初的一片迷茫到后来的逐渐清晰，从最初的被动挨打到后来的主动出击，从刚开始的焦虑紧张到现在的处乱不惊，从刚开始的“头疼医头脚疼医脚”到后来的提前预防和运筹帷幄；这其中经历了许多许多。静下心来想一想从业以来的各种工作经历，一条搞好小区物业管理工作的思想红线在自己的脑子里越来越清晰。现在将其提炼出来，与各位物业同行分享，尤其是物业新人可以参考这篇文字，以便尽快熟悉岗位职责、尽快了解工作内容、尽快进入工作状态。笔者把这个红线称作：物业管理项目经理工作纲要。
具体有九条，详解如下：
1坚持一个中心：全心全意为业主服务大家都说物业公司是业主的管家，物业从业人员是通过对业主的服务来实现对物业的管理，从业人员的薪资，物管企业的利润，全部来源于业主所交纳的物业费，因此全心全意为广大业主服务，是从业人员必须牢固树立并始终坚持的中心思想。只有坚持这一中心思想，物业人员才能主动自发积极工作，才能心甘情愿默默奉献，才能真正做到“急业主之所急，想业主之所想”，也才能做到和颜悦色、温馨服务，优质高效、文明服务。对于物业公司来讲，只有真正做到了“全心全意为业主服务”，企业才能生存和发展。因此，作为物业公司“封疆大吏”的项目经理，必须要带头自觉践行这一点，为广大一线员工做好服务业主的榜样。通过不断提升服务质量，改进服务态度，开发服务项目、创新服务模式来践行这一中心思想。只有做到这一点企业才能稳步、健康、长久的发展，2创造两种效益：创造经济效益、创造社会效益项目经理作为物业公司派驻小区的负责人，其担负着两项重要使命，即：一是要让企业盈利（创造经济效益），因为企业是以盈利为目的的，没有盈利，就根本谈不上服务，所以项目经理要在合理合法的前提下想方设法为企业多增加收入；二是要千方百计提升业主的满意度，提高企业的知名度，为企业树立品牌，树立良好的社会信誉和口碑（创造社会效益）。这两个目标相辅相成、不可或缺；撇开质量抓效益会“杀鸡取卵”，撇开效益抓质量会“巧妇难为无米之炊”。因此，物业小区只有做到经济效益和社会效益双丰收，企业才能步入到良性发展的道路上来。3做到“三勤”：眼勤多看、腿勤多转、嘴勤多说项目经理作为一名物业小区的负责人，每天不能只坐到办公室里，依靠属下的汇报来进行决策或安排工作；因为那样的话掌握的信息极有可能是片面的、或是虚假的、也可能是错误的；用有瑕疵的信息做决断，结果肯定会出问题。为了亲自掌握一线最真实的情况，项目经理必须要坚持到现场去（腿勤），多看一看（眼勤）现场的真实情况，对小区的房屋建筑、机房设备、道路园林、人员面貌、工作质量等进行细致的观察，发现问题要在现场进行及时的讲评（嘴勤）和纠正；要通过多到现场巡视，发现工作中的进步与不足之处，多掌握现场最真实的资料，为改进各项服务工作提供依据；同时，项目经理多到现场检查可以给一线工作人员形成一定的思想压力，有助于工作效率和工作质量的提高。多到现场转也可以拉近和业主及员工的关系，有助于改善干群关系、也有助于增进物业公司和业主的联系与沟通，有助于获得业主的信任，进而获得业主的支持和理解。要时刻牢记：纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行；没有调查就没有发言权。4做到四“能”：能谋、能写、能讲、能干项目经理是一个对个人综合能力要求较高的工作岗位，要能计划、会策划（能谋），要有一定的公文写作能力（能写），要会开会、会培训（能讲），也要有一定的动手能力（能干）；凡事“预则立，不预则废”，因此，要想干好各项服务工作，做好事前的筹划是非常必要的，要从目的、目标、方法、人力、物力、风险预防、培训、考核、调控等多方面进行综合考虑，以便各项工作能顺利开展。要勤思考、多总结，想法优化工作流程，努力提升服务质量；要干一行爱一行，将心思放到工作上，通过对日常工作的总结和反思，掌握服务工作中的一些规律，从中提炼出一些纲领性的东西；要通过反思工作中的失误找到杜绝此类失误再发生的办法，要通过总结不断提升自己的工作和领导能力。作为小区的负责人，日常工作中会经常遇到一些文字方面的工作，比如：对外或对内呈报上级的各类报告、通知事项的温馨提示、培训员工的备课记录、召开会议的会议内容等，这些都要求小区主任要有一定文字基础，写出的文字要语法正确、用词准确、逻辑严密、通顺易懂；尤其是对外呈送和公示的文件，更要认真起草、严肃对待，因为这是公司对外形象的重要部分。作为小区负责人，做好对员工的教育培训工作是其一项重要的岗位职责，而做好这项工作的主要方法就是“讲”，讲话要内容真实、条理清晰、浅显易懂；要真正做好这项工作，要求小区主任：一要了解小区服务工作最真实的情况；二要掌握大量的物业管理相关知识；三要锻炼自己的语言组织能力和语言表达能力；要多学习、多阅读，这样讲话时才能“内容丰富、言之有物”。作为小区的负责人，一定要掌握一些最基本的服务技能，会最基本的操作，如电脑收费系统的操作、车辆出入系统的操作、清洁机械的正确使用等，学会和掌握这些技能，对做好培训工作，做好安全管理，促进员工工作都有很大的益处。5做到五“懂”：懂设施设备管理、懂安全管理、懂环境卫生管理、懂绿化养护管理、懂房屋管理设施设备管理、安全管理、环境卫生管理、绿化管理、房屋管理这五项工作是物业管理最基础的工作内容。作为项目经理不可能在专业技术方面是这五项的全能人才，但是一定要学会“从管理的角度管技术”，具体可以参照如下方法去进行：1、学习以上五项服务所必需的相关管理知识，使自己不再外行；2、制定相关的作业流程、作业规范；3、制定相关的规章制度、工作标准；4、制定相关的工作计划、培训计划、巡检计划、维保计划；5、建立健全相关的各类档案资料；6、建立相关的检查、报修、维修、回访、监督记录；7、建立健全相关的绩效考核体系；8、凡国家有要求的专业技术岗位人员必须持证上岗；要使各项服务工作实现：有纪律可约束、有计划可参照、有标准可参考、有流程可遵循、有考核办法可执行、有奖惩制度可落实、有专业持证人员可安排。6做到六个“熟知”：熟知物业、熟知业务、熟知员工、熟知业主、熟知法规、熟知合同俗话说：知己知彼，方能百战百胜。要做好小区的日常服务工作，以上六项一定要做到。1.“熟知物业”是指要熟知自己所负责小区的基本情况；要了解小区的总体布局、建筑面积、业主户数、业主构成、环境规划、房屋结构、设施设备、隐蔽工程、周边环境等方面的信息。对物业消防安全的重点部位及薄弱环节、设施设备的运行情况、房屋建筑的安全性能及功能结构、道路管网的走向及化粪池位置、园林绿化的特点、清洁工作的重点等要做到“心中有数、了如指掌”；做到这一点，才能在遇到突发事件时从容应对、才能在做工作计划时抓住要点、才能使日常工作紧扣重点；2.“熟知业务”是指要熟知物业委托合同所约定的服务到底包含了哪些内容，是五项基本服务全有，还是只是其中的一部分；知道了具体的服务项目后，还要依据小区物业的特点，制定有针对性的具体的服务措施，园林养护、环境管理、设备管理、房屋管理等服务业务都要有科学详实的实施方案和工作流程，作为项目经理一定要熟知各项业务的管理内容，这有利于降低成本、提高质量、提高业主满意度3.“熟知员工”是指要熟悉每位员工的基本情况，对员工的姓名、性格、特长、责任心、身体状况、工作能力等做到熟悉，为安排工作岗位、制定培训计划、做思想工作、培养后备力量等提供依据。要做到“知人善任，量才使用”，要用人之长。将合适的人放到合适的岗位上，是提高工作质量和效率的根本途径。4.“熟知业主”是指要对小区里居住的业主户数、构成成分（职业、籍贯、民族、宗教信仰、受教育程度等）、重点
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