为进一步加强社区物业管理工作、落实属地管理责任，今年烟台开发区将物业管理相关事权下沉，即物业日常监管交由各镇街负责。福莱山街道作为开发区的建成区，共有个物业管理区域，并且随着生活水平的改善，居民对物业服务的要求越来越高，街道物业管理工作面临前所未有的压力。针对这一情况，街道大胆探索，扎实开展“红心赋能”工程，通过“四抓四强”工程，推动物业管理提质增效。
抓党建强引领，织密红心领航网络
加强上下联动，健全管理体系。街道成立“红心物业”党建联盟，每月会同住建、公安、综合执法等相关职能部门负责人以及业主代表，召开一次物业管理联席会议，通报物业管理情况，共商共解物业管理难题，联合综合执法局等，点对点整治14个老旧小区占道经营，集中整治21处小区“卫生死角”，先后解决老旧小区常年无法供暖、部分小区乱堆乱放严重等困扰居民十余年的难点问题。社区党组织牵头成立“红心物业”党建联席会议，社区党组织书记担任召集人，社区内各网格党支部书记、业委会主任、物业服务企业党组织书记、社区民警、法律顾问各方力量积极参与，共同协调解决物业管理矛盾纠纷，对本级无法解决的，及时报街道“红心物业”党建联盟联动办理。今年以来，共化解重大物业信访隐患32起，调处各类物业纠纷起。
加强组织建设，扩大组织覆盖。一是抓实网格党支部建设。在晨光、海信等4个社区先行探索划小做实网格和网格党支部，把辖区所有企业商户、党员群众全部划分至网格中，同时统筹整合包片干部、报到党员、网格员、楼栋长等力量，共同参与到小区治理、服务群众中。二是推动业委会党的组织和工作覆盖。积极推动“双向进入、交叉任职”，加强网格党支部对业委会的全面领导，对先成立业委会、后成立网格党支部的，将业委会中的党员择优吸纳进入网格党支部；业委会中没有党员的小区，通过选派党建工作指导员等形式，先行开展党的工作，并注重将优秀业委会成员培养发展成党员。对先成立网格党支部、后成立业委会的，推动网格党支部成员通过法定程序进入业委会。先后引导10名网格党支部成员和13名责任心强、热心小区事务的党员业主进入业委会，推动业委会工作有序开展，通过发挥党员作用，促使业委会合法行使权力、履行义务。三是推进物业服务企业党的组织和工作覆盖。指导银和怡海物业等9家具有3名以上正式党员的物业服务企业单独建立党组织，对于暂不具备党组织建立条件的，通过选派党建指导员等方式进行指导，并注重将企业骨干培养发展成党员，实现党建工作有效覆盖。指导各物业服务企业党开展“四公开、两认领”活动，在各自物业管理区域，公开物业服务标准、投诉渠道、管理人员和公共部位收益，激励物业服务水平不断提升；党组织主动认领社区治理重点项目，党员主动认领具体任务。活动开展以来，各物业服务企业党组织共认领生活物资代购队、公共设施养护、文明氛围提升、智慧社区建设等13个项目，帮助外出不便的居民代购生活用品余次，解决社区广场健身器材老化等问题30余个，居民满意度、认同感进一步提升。
抓业务强监管，健全物业管理服务体系
抓实培训指导，规范日常管理。为更好地承接物业管理事权，街道对物业管理相关业务进行了全方位梳理，将山东省物业管理条例、物业公共收支管理办法等20余项规范指导性文件编印成册，下发至每个居委会和物业服务企业，方便相关从业人员掌握物业管理知识和常见业务操作规范。印刷《业主委员会会议记录本》《物业投诉登记簿》等7类物业管理簿册，逐步规范物业日常管理。开展“物业管理培训月”活动，召集片区包片干部、各村居分管物业管理工作的“两委”成员、社区党组织书记及网格员等参加业主大会组建操作、专项维修资金使用管理、物业招投标流程、物业收费管理办法等课程，进一步增强工作人员业务能力，提高队伍专业化水平。
抓实纠纷调处，及时化解矛盾。成立街道、社区两级物业管理纠纷调解中心，社区层面主要负责本区域内一般物业管理纠纷调解以及纠纷预警、排查工作，每月召开一次联席会议，分析研判排业主大会组建、业委会换届、公共收益收支管理、小区停车秩序和经营秩序管理、各类收费管理等物业管理相关问题；街道层面主要负责物业管理法律法规政策宣传、复杂物业管理纠纷调解以及指导社区（村居）开展物业管理纠纷调解相关工作。今年以来，累计调处物业管理纠纷余次，最大程度将矛盾化解在基层。
抓实述职评议，强化沟通监管。加强居委会对住宅专项维修资金使用、业主大会组建、业主委员会换届以及对业主大会、业主委员会、物业企业履职的监管，及时发现、制止不规范行为。将业委会印章移交居委会代为保管，凡需使用业委会印章的，均要提供相关业委会会议记录，并规范填写《业主委员会印章使用登记簿》后方可使用，相关监管情况纳入居委会工作考评。每年年底，居委会牵头组织辖区住宅小区业委会、物业服务企业召开1次业主代表大会，由业主委员会主任和物业服务企业分别向业主代表汇报全年工作开展情况，并提出明年工作打算；对业委会成员逐人作出评价，个人满意度不足80%的以及出现负面清单所列行为、履职不力的，引导业主大会终止其成员资格对不正确履行职责的业委会。赋予居委会一定的考核评价权力，有效提高居委会对物业服务企业的监督管理。
抓难点强创新，破解居民身边关键小事
聚焦老旧小区，更新配套设施。针对辖区老旧小区建成时间早、设施配套不齐、小区环境脏乱差等群众反映强烈的问题，街道创新老旧小区改造理念，建立“先改后管、双向反馈”的工作流程。改造前通过实地考察、民意调查确定了道路和管网基础设施改造、绿化升级改造、配套设施更新3大项、12小项具体改造项目。将改造方案在小区刊板进行公示，同时召集小区居民代表、楼长参加方案讨论会，听取居民的合理建议，会议结束后对方案进一步修改。施工完成后注重后续监管问题，质保期内由施工方负责管理修缮，质保期后交由物业统一管理。截止到年，累计列资2.57亿元，完成23个小区的基础设施和绿化改造，9个小区的楼道粉刷，居民幸福感不断提升。
聚焦弃管小区，实行兜底管理。长期以来，辖区各类弃管小区人员冗杂、管理混乱等问题突出，居民颇多怨言。为彻底扭转局面，街道创新工作思路，构建起“财政兜底、公开招标、竞争管理”新机制，由街道财政兜底，采取公开招投标方式，全面引入竞争管理机制，研究制定了《关于弃管小区物业公司工作考核办法》，将考核结果与物业付费、合同续约挂钩，迅速带动弃管小区从管理服务缺位步入管理正轨，服务逐步提档升级。福海苑、念慈别墅、香江公寓等一批弃管小区从此“旧貌”换“新颜”。
聚焦智能管理，推动服务升级。为给业主提供更加便捷、高效的社区生活体验，街道打破传统物业管理观念，创新将“互联网+”引入物业日常管理，推动物业管理转型升级。探索“智慧物业”建设，将服务通知、公示公告、重大事项表决、门禁管理、家政服务以及线上缴费、报修、求助、投诉等便民服务功能集中在手机客户端中，业主“一键”便可以享受“指尖上的服务”。目前，花溪径小区物业正在尝试通过购买专业物管APP的方式推动小区物业管理智能化。
抓考核强动力，倒逼物业服务提质增效
细化内容突出“精准性”。针对物业管理涉及的各方面工作，完善、细化考核评价内容，形成包含物业企业制度建设和人员管理、公共收益收支管理、住宅专项维修资金使用、日常保洁、秩序维护、共用设施设备维护、绿化养护、物业纠纷调处、居委会评价的9大项、32小项考核事项，同时合理设置分值，确保发挥实效。考核采取日常抽考（不定期抽取小区检查，确保每年全覆盖检查2次）、重点巡考（针对重要时间节点、重点部位采取多次巡查考核）、定期普考（每年6月和12月开展半年和全年考核）相结合的方式，对物业公司资质资格、管理制度等基础性事项的考核时间为聘用初期；对环境秩序维护侧重于日常考核；居民满意度测评主要为年底考核。
分类考核增强“针对性”。针对辖区各类小区建设年代不同、管理难易程度差异大这一现状，街道综合考量，按照小区建成交付时间，划分四类进行考核：一类为0年（不含）以前建设的居住区；二类为0年（含）—年（含）建设的居住区；三类为年（含）之后建设的居住区；四类为写字楼及商业综合体。按照物业项目分类，年底根据各物业管理区域的考评得分进行排序。“一企同类多管”的取该企业在本类中多个管理项目的平均分；“一企多类”的，按所在类别分别排序，确保考核全覆盖、无漏项、保公平。
用好结果凸显“实效性”。每年向所服务的小区业主通报1次物业公司考核排名，年度考核结果通过新闻媒体、网络平台向社会公布，同时通报物业主管部门，作为其星级评定、奖优罚劣的重要依据。年底召开物业服务工作总结大会，对于考核优秀的给予表彰和奖励；划定物业服务企业管理“红线”，建立黑名单制度，对触线企业实行一票否决，并纳入黑名单，实行淘汰退出机制，逐步优化物业服务能力。
（大众报业·大众日报客户端记者董卿报道）
联系电话：