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经济观察报记者陈博“这些年在公开场合，物业公司的高管们都偏向探讨一些很高大上的东西，比如规模拓展、增值服务、科技化手段，但私底下坐在一起谈得最多的，还是物业费。”中奥到家集团执行董事兼副总裁梁兵说。
在大部分城市，物业费并不能够市场化定价，享受政府指导的“待遇”由来已久，小区物业费的提价，在很多物业公司的项目库里，仅以个案的形式呈现。
如果说过去开发商的补贴保证了物业费管控下小区的维护品质，随着存量时代的到来，以及资本市场的驱动，倒逼着物业费的市场化迫在眉睫，近年来很多城市小区的衰败正在警示，物业费价格和社区运维成本之间，已经出现了巨大的缺口。
如果把视角转向物业公司的日常阵地——小区，我们大概率会看到一地鸡毛，比如：物业公司在小区贴起“催缴物业费”的公告，而业主拒缴的理由很可能是因为楼下的狗在半夜乱叫。“物业费怎么花的？”、“究竟花到哪去？”、“为什么别人不交我非得交？”诸如此类来自业主的诘问，因为难以通过更加标准化和民主的方式回应，成为横亘在物业费市场化面前的重要鸿沟。另外，薄弱的小区共治基础，也很难在居民间对物业维护的权责达成共识。最坏的结果是，劣币驱逐良币——这样的现象在城市的老旧小区中尤为常见。
走向衰败的小区
塞冬的第一套房购于10年前，位于一个90年代末建成的普通小区，入手时房龄12年，以北京市场的标准还不算太老。当年买房是为了长期自住，入住前也重装了一遍。
然而，长期自住的打算并没有坚持太久，这套房在满五年之后就被换掉了，出手时的房龄是17年。换房的原因很简单——小区环境在日益恶化，且经过努力后发现没有挽回的可能。
事实上，小区的物业费1块2，算北京同类小区中正常水平；但小区的物业公司是由破产地方国企重组而来，主要目的是解决大龄职工再就业。
在多年前塞冬刚入住时，这个小区就已开始陷入恶性循环：物业服务质量下滑—拖欠物业费—物业继续恶化，逐渐突破能正常运转的底线。
这是近期刷屏网文《当小区难以挽回地走向衰败》里面提到的一个故事场景。即便居住的房子均价悬殊，但业主的共同愿望是小区成为优美洁净、安全舒心的家园——恶性循环的背后，直接指向多年来始终解决不了的物业费市场化问题。
在中国，物业费实行政府指导价的“标配”由来已久。早于年，国家发改委就在《物业服务收费管理办法》中提到，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。时隔一年，中国物业管理协会明确了政府指导价适用于普通住宅，并规定了不同等级的物业服务基准价格。随后，为普通住宅的物业服务订立政府指导价成为多地政府的统一动作。
政府指导价出现的初衷是作为业主与物业公司签订物业合同时的一条判断基准线，在不具备业主共同决定条件下，减少协商成本，也避免物业费过高或过低的情况出现。
“买房的时候，开发商已经提前选好物业公司并定好价格，我们既无法选择物业公司，也无法参与定价。”在蓝筹物业年会上，一位业主站起来发出疑问：绝大多数人愿意为更好的居住环境买单，可大部分（服务）较差的物业公司，就算亏损了也不愿意从小区撤走，物业费市场化如何保障业主权利？
“物业公司以前的收入主要包括三大块：物业服务费收入、非主营业务收入和地产补贴，其中地产补贴这部分贡献并不低。开发商为什么愿意提供补贴？因为物业公司本身就是作为地产开发商附属存在，为开发商销售房子而服务。所以，过往物业服务的对象表面上是业主，实际上则是开发商。”中国科学学与科技政策研究会副秘书长，北京林业大学宝蓝物业协同创新中心秘书长程鹏同样
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