内容来源：《购物中心物业管理方案》视频课、网络
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回顾中国近几十年物业的发展共分为三个阶段。
物业1.0：绿化、交通、治安、环境、整治和修缮、水电、安保、保洁和设备维护等相关服务。
物业2.0：拥有商业管理功能，增加了策划招商运营等服务，服务项目类型、商场、酒店、写字楼、公寓等，物业水平直接影响商业项目资产估值。而资产管理（投融管退）与物业管理2.0的差异，在于物业管理团队没有投融退的财务专业人员。
物业3.0：为城市运营，物业服务对象已经扩展到机场、图书馆、城市道路、音乐厅等公共资源。
那么，对于购物中心而言，物业2.0即商业物业管理又有哪些特点？
1、商业物业是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。
2、公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。
3、商业物业管理的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。
4、从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型，同时也有封闭式盒子；从功能上来分，有综合型的商业体，也有社区型的商业中心。
商业物业管理的工作有哪些内容？
很多人认为物业的前置从租户进场二次装修开始，正确的做法是，物业的前置从购物中心的设计阶段开始，而工作内容则着重于土建和机电两大部分。
土建方面主要指商业的形式，商业的基本参数，比如楼板的承重、净高；机电主要是由电量、电梯以及消防等内容构成。在这个阶段上，如果物业不介入，那么在将来的运营过程中产生的一些偏差，很多时候是无法弥补的。这也就是为什么我们经常听到一句话：这个商场有硬伤，这个硬伤指的是在设计阶段的问题，将来靠运营是无法弥补的。
其次是物业管理在二次装修阶段的监管和控制。“二次装修”管控的目的是为了保证商场整体形象。装修体现的是商场形象，展现的是商场的品质和风格，为确保商场公共设施安全、装修档次及品牌形象，规范装修审批、监管、验收和程序及要求，有效控制商场装修，做好装修管控对于实现商场装修标准、风格的协调、统一、维护商场的整体形象、为后期的经营管理打下坚实的基础。
“二次装修”遵循的原则是既要体现品牌、商品的特性，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致，更重要的是符合规定并按图施工。
在商场正常经营后，物业公司负责保洁、保安、设施设备的维护保养等。这当中既要体现服务的品质，保持经营的环境和商场的整体的面貌，同时保证所使用的设施设备正常的使用寿命，但这两者之间有的时候是矛盾的，而物业管理公司的工作就是把握平衡，使得整个的商业物业得以保持长久良好的运营，甚至增值。
而增值这一点，在商业物业退出的时候，是可以看得到的。即便在平时，没有退出，但是在经营过程当中，都是可以得以体现的。简单来说，好的商业物业管理可以帮你赚钱，而商业物业的管理水平体现在细节。
以上部分内容来自
赢商培训视频课《购物中心物业管理方案》
由资深商业顾问范唯鸣老师主讲
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