审计干货——物业公司的车辆管理，如何审计？一篇文章就够了！
地产企业的繁荣期已过，将会慢慢落幕，但物业管理却不断精细化。
所以，对物业公司的管理审计，其要求也会越来越高。
今天就唠唠物业公司管理过程中，令人头痛的问题：车辆管理，这也是物业审计的重点内容。
文章说的地上车位，主要是针对老旧小区的，这一篇就讲讲地下车位的管理。
内容有一点点儿烧脑，非专业人士看了可能会觉得枯燥，不过却是纯纯的干货。
文章可能会为大家眼中“万恶”的物业和地产企业说话，请求勿喷！
一、免费安装的道闸
好多物业公司，都会在地库出入口加个车辆“道闸”，也叫“车库门禁系统”。
可能很多人觉得：会感应、会拍照、会识别车牌号、又能语音提醒，应该是一套很高级智能化的东西。
孰不知：那一套道闸系统，大多数情况下都是有人给免费安装的。
大家可以观察下，在道闸的抬杆上一般会带有翻页广告，就是那些广告养活了道闸系统。
但是，如果想管理好车辆，仅有这一套道闸系统是不够用的，还得有后台的数据管理系统，包括：车辆登记、各类收费记录、出入记录、特殊系统，与出入摄像头联等，全方位信息的整合和联动。
一般情况下，这个后台服务系统是要收费的，不同牌子的软件，价格不同。
二、先区分车辆性质和收费标准
想要做好车辆管理审计，必须先弄清车库里面会有什么车，大致几类：（也可以更细化哈）
1.业主车，买了车位的，只交车位服务费。
2.临时车，没有车位，必须交临时停车费，还可以细分：业主临时停车，来访车等
3.租车的，有半固定车位，交租金。
4.服务车，如消防、警车、急救、垃圾等各类免费停车的。
不同的车，收费标准不一样，所以，要先看清楚收费标准。
说一个省会城市市区的参照价吧（不同城市，不同位置的小区一样）：单个车位，服务费60元/月；租金元/月；临时停车费24元/天（时间越短越贵，临停超1小时可能就8元）。
三、业主车
业主车，简单说就是小区的业主，购买了车位，停自己的车，主要涉及几个问题：
1.车位服务费不交怎么办？
服务费，物业公司一般情况是可以强控的，收费本身不高（特殊小区除外），也不会有多少业主真得想赖掉这个钱。
所以，如果服务费到期，物业公司是可以严控车辆正常的扫车牌入库，就算入库也要按临时车交费，促使业主交服务费。
临时停车费用当然要远远高于服务费（服务费一个月几十元，临时停车一天几十元）。
审计程序：按服务收取标准，计算车辆有效停车时间，与车辆管理系统（道闸系统）中的有效期对比，并查验超出有效期的出入记录。
2.还要查哪些内容？
（1）服务费是否连续？无论停不停车，服务费的收取必须连续，和物业费一样，人住不住都得交费。
审计方法：历史交费记录与启用时间对比。
（2）服务费有效期与车位管理系统（道闸）是否一致？验证是否实际停车时间超出服务费时间。
审计方法：交费记录计算有效期，与车位系统对比，找出异常。
（3）一位多车控制。业主只买了一个车位，但却会有好几辆车，这种情况怎么办？
最好要控制下可停车辆，比如：一个车位只准对应两辆车或三辆车，多出的车，就算交了车位服务费，也不得作为业主车出入。
审计程序：将车位数与车辆对应，找出异常，并对比出入记录。
（4）一位多车日常管理。如果业主只有一个车位，但却有几辆车同时扫码入库怎么办？
这时就需要加一道管控手段：同时入库的车辆，第二辆车按临时收费计算，目前只能通过系统来控制。
审计程序：对同一位业主名下的所有车辆的出入记录，按时间排序，查验时间重合部分，查验第二辆车是否按临时停车计费。
（5）办卡问题。这个主要针对管理方式落后的小区，没有车位收费系统，只有简单的道闸办卡记录。
审计程序：引出道闸系统内的办卡记录（业主卡，一般就是车牌号），对比业主户数和业主车位，查出异常办卡情况。
（6）缺少对应关系。车位和车辆无对应关系，简单说，就是不知道哪个车位对应的是哪辆车，这是最基础信息的缺失，所造成的潜在损失很大。
3.车位服务费从什么时间开始收？
看起来，这应该算是非常简单的事儿，但往往会出现大漏洞。
那车位服务费应该从什么时间开始收取？
理论上，应该和房屋的物业费一样，是从达到“交房”条件的时间开始收费，就是说，达到车位交付条件后，无论你的车位启用没启用，都得交车位服务费。
一般的《物业服务协议》或《车位销售协议》内应该有这样的约定，如果没有，那就是重大管理漏洞，审计人员可以提出来。
但是，物业公司实际执行时，往往不是从协议约定或“达到交付”开始，而是以实际“启用”时间开始计算，造成车位服务费少收。
审计标准：
（1）小区交房前出售的车位，应该从交房日开始收取服务费；
（2）小区交房后出售的车位，应该从出售日收取车位服务费；
（3）车位销售协议内约定的服务费起始收取时间（时间约定得太靠后，也可能有问题）。
基于以上3个标准，搜集：小区交房时间、车位销售时间、服务收取时间、相关协议，然后对比分析。
细节就不多讲了，基本上都能查出点儿东西。
4.一个漏洞
如果不是在审计过程中发现过：大量“变更车牌号”现象，还真想不到有这个问题。
因为限制了一个车位最多可停两辆或几辆车，但有的业主会钻空子，第一辆车进入车库后，到物业管理处变更车牌号，变更信息是免费的，也是由“人”控制的。
然后，第二辆车，第三辆车就可以按照变更后的车辆免费进入了。
审计程序：查验车牌号变更记录，对比车辆出入记录，关联业主数据。
四、临停车
临时停车，这是最难管的一部分，因为它不像业主车那样有完整信息，基本上就只有一个车牌号，其他信息不会记录。
不同的管控方式，可能会出现不同的问题，本文就从几个方面简单说说吧。
（1）收费标准。不同小区有不同收费标准，一般会有一个“免费”时间，比如，入库1个小时内不收费，超出1小时后，按不同时间段收费。
审计人员要先确定：是否有一套严谨的收费标准，是否执行了？计算公式错误有时也是一个问题，哪怕系统默认也可能出错，可以复核一遍。
（2）有出入记录，没有收费或少收费。
审计程序：筛选出临时停车场的出入记录，按停车时间、收费标准重新计算应收临停费；然后，对比应收和实收，查验是否少收。
尤其是，
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