文/颜雪明
原载于《现代物业·新业主》年10期/总第期
最近江苏省物价局公布了《江苏省物业服务收费管理办法》修订稿（以下简称“征求意见稿”），公开征求意见。我的意见是，这个文件根本不需要修订，而是应当直接废止。
物业费是业主的AA制，不是物业管理公司的“收费”
“物业费”是业主为了维护自己不动产的共有部分，为了管理共有财产和公共事务而共同筹集的资金。物业费是业主的共同财产，不是物业管理公司向小区提供物业服务的劳务对价，更不是物业管理公司的营业收入。
法律上所称的“收费”，是指没有提供商品或者服务，依靠行政权力收取的费用。年10月21日国家计委等八部门联合发布《收费许可证管理办法》，开宗明义：“本办法适用于实施收费的国家机关、事业单位及非企业组织。”严格限制这些机构的收费，实行许可证管理，是因为它们的“收费”以公权力为后盾，不以平等有偿为基础，很容易侵犯公民和企业的财产，而被侵害者根本无法对抗。
然而不知道从什么时候起，行政机关把“收费许可证”用到了老百姓头上，小区收停车费，也要到物价局办收费许可证，这是典型的偷梁换柱。民事主体之间因提供服务而获得对价，不是收费，而是交易。行政机关干涉这类交易，属于干涉合同自由，没有任何法律依据。
物业费中的绝大部分都用于业主的共同事务，物业管理公司所获得的酬金一般不会超过10%，这在酬金制下看得更清楚。即使在业主自行管理的情况下，没有聘请物业管理公司，业主照样要交物业费，这也说明物业费不是物业服务企业的劳务对价，而是业主的共同财产。
物业费指导价违反《价格法》
政府管理价格的权力来自《价格法》，对其价格管制权力的约束也来自《价格法》。《价格法》的基本原则是“大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价”（第三条），而“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的，只有三种商品两种服务，即：“（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格。”（第十八条）物业费不属于这五种价格中的任何一种，甚至根本就不是服务价格，政府硬要去管，明显越权。
媒体报道称，“根据征求意见稿，设区市、县（市）价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。”这里又冒出一个“物业公共服务费”的概念，这与物权法上的“物业费”、物业管理条例上的“物业服务费”是什么关系？“制定基准价与浮动幅度”的法律依据又在哪里？是否与《价格法》相抵触？希望起草单位能对此做出回答。
小区停车费既不属于物价管理范围，也不应由业主委员会与物业管理公司协商决定
征求意见稿中，“汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。”表面上看，政府不再定价，这固然是一个进步，但要求业委会与物业服务企业协商来确定，又是明显的错误。
小区的“车辆停放费”，其实就是车位租金，收多少钱当然应当由车位的所有权人来决定，这与房租的租金标准由出租人决定是一个道理。业主共有的车位，停车费由业主共同决定，由业主大会或者业主委员会公布，物业管理公司只是执行者，它又不是所有权人，和它有什么好协商的？至于开发商所有的车位和属于业主个人的车位，租金的标准当然由所有权人决定，要协商也是出租人与承租人协商，与业主委员会和物业管理公司都没有丝毫的关系。
未入住业主的物业费打折，毫无道理
看到媒体报道，才知道现行的“办法”有“未入住的业主按70%交物业费”的奇葩规定。虽然在这次的修订稿中删除了，但可以看出，行政机关的所谓“立法”有多草率。
既然物业费是业主的义务，无论他入住小区与否，都要承担这个责任，岂能因为他没有入住，义务就可以打七折？那么他作为业主的权利，比如他的表决权，是否也只算70%？
建筑物竣工之后，就发生维修养护的问题，住宅小区交付使用后，就发生环境卫生和安全秩序的管理问题，业主入住不入住，物业费都是要发生的，正是基于这个道理，开发商建成的房屋竣工后没有交付的，也要全额交纳物业费。作为大业主，开发商不能主张说这些房子都没有入住，我只应交70%物业费，那么，小业主有什么理由少交？
物业费作为业主的AA制，纯粹是业主内部的私事，就算这事儿可以商量，做决定的也只能是业主大会，政府凭什么当业主的家？凭什么减免未入住业主的义务？如果可以这样，明天政府是不是还有权规定，获得过市级以上奖励荣誉的市民，坐飞机可以打五折；某些符合特定条件的人买房至少打八折？
这样简单的道理，“立法者”都没有搞清楚，如果不是严重脱离实际，就是因为他们都是业主，也有自己的私心。这次公开征求意见稿把这个规定删掉了，说明当初这个规定就是错误的。其实错的岂止这一条，整体上就错了，所以删一条还不够，应当整个废止。
物业费标准应当由业主确定，依照合同交纳
根据《物权法》和《物业管理条例》，物业管理分为两个阶段，房屋竣工验收合格、开发商交付后到业主大会成立，属于前期物业管理阶段，物业服务合同由开发商与物业管理公司订立，此时开发商作为大业主，它决定前期物业管理阶段的物业费标准，载入前期物业服务合同，房屋交付后，继受权利的小业主必须遵守。业主大会成立后，可以重新选聘物业服务企业，订立物业服务合同，这个合同可以确定新的物业费标准，并对全体业主发生约束力。
这样的制度设计，从市场机制与业主自治两方面保障了物业费的标准不可能偏离合理范围。前期物业服务合同确定的物业费标准直接影响商品房销售，定得过高会吓跑购房者，所以开发商宁可定一个较低的物业费标准，另行给物业管理公司补贴，也不会以“坑害业主”为目的，定一个“天价物业费”。而业主大会制订物业费标准，当然是站在业主的立场上，作为业主的自治组织，也不可能确定一个脱离实际的高标准。所以，政府总以为没有行政管理、没有政府指导价，物业费就会涨上天，实在是庸人自扰。
“物业乱收费”与“业主不交费”都是民事范畴的问题
征求意见稿中规定，物业服务企业乱收费，除了价格部门处罚外，物业管理行政主管部门还要纳入失信企业名单。什么叫“乱收费”？有合同依据，但超出了政府的“指导价”，这是通常政府认为的“乱收费”。而依照法律规定，合同才是确定物业费标准的唯一依据，所谓“政府指导价”才是多余。所以，不符合“政府指导价”并非违法行为，行政机关违反《价格法》随意干涉物业费标准才是违法的。
至于说物业服务企业会不会超过合同约定收取物业费，这种可能性存在，但毫不足虑。业主都不傻，不可能物业管理公司说交多少就交多少，它又没有公权力做后盾，哪能把自己的意志强加给业主？就算它想强收，有什么手段？业主作为一个群体，有能力与其对抗，还可以诉诸法律，请求法院维护业主权益。
业主拒交物业费，确实是当前物业管理中的普遍现象。但这也是民事债务问题，属于个别业主对全体业主的欠债，可以由物业管理公司或者业主委员会通过民事诉讼来追讨，也不是行政机关通过红头文件可以解决的。
至于“纳入信用记录”，这似乎成了近期行政机关的一个法宝，动不动就祭出来。企业不遵守政府规定，也要“纳入失信企业名单”，是张冠李戴。失信是指丧失民事信用，而不是违反行政管理，如果把违反行政管理的行为人都纳入失信名单，每年仅交通违法一项，就要增加千百万“失信人”。何况企业所违反的行政管理，本身是否合法还是一个问题。
业主拒交物业费，倒是应当纳入失信人名单，但如何认定，是法院的事，行政机关怎么能规定？
公权私权边界必须清晰
许多行政机关依法行政的观念相当淡漠，它们很少考虑法律的原则和具体规定，一心只想推行自己的想法，以为只要手中有行政权力，再用法规的形式包装一下，就是依法行政。他们忽视公共领域和私人领域的界限，不明白公权与私权的分野，总喜欢把公权力的勺子伸进私权的锅中随心所欲地乱搅。这不仅是“物业服务收费管理办法”这个文件的问题，而是政府法制中普遍存在的问题。
物业管理虽然是一个新事物，但借鉴境外的经验，加上中国大陆几十年的实践，我们足以认清这纯粹是业主自治事务，属于典型的私法范畴。年实施的《物权法》确认了这一点，使之成为区分所有权制度的基础。但遗憾的是，从《物业管理条例》到部门规章，从地方法规到地方文件，都没有把这个原则一以贯之，以至于在这个领域，公权力干涉私法事务的倾向愈演愈烈。这才是下一步国家和地方物业管理立法和修法的重点所在。
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