来源：中国信托业协会
资产证券化模式
1.资产证券化类业务模式实践
在中央明确提出“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持”“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”和“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”等相关政策支持下，以租金收益权为基础的资产支持证券（以下简称“ABS”）及资产支持票据（以下简称“ABN”）、类REITs与商业房地产抵押贷款支持证券（以下简称“CMBS”）为代表的长租公寓资产证券化产品相继应运而生。根据Wind等相关数据整理，截至上半年，我国长租公寓资产证券化市场相继推出18单产品，包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产等推出的类REITs，招商蛇口推出的CMBS及ABN，景瑞三全公寓推出的CMBS，融资规模超过亿元。
目前我国长租公寓证券化主要有三种模式：租金收益权ABS、类REITs与CMBS。长租公寓租金收益权ABS主要是轻资产模式下的资产证券化方式，类REITs、CMBS属于重资产运营模式下的资产证券化方式。
租金收益权ABS模式实践：年2月，中国首单公寓行业资产证券化产品——“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”在上海证券交易所正式挂牌转让，成为市场上首支长租公寓租金受益权ABS产品。
长租公寓租金收益权ABS交易结构采用双SPV模式。长租公寓的运营方或关联方作为原始权益人，将资金委托给信托公司设立信托并取得信托受益权。信托资金用于向融资方发放信托贷款，而原始权益人获得的信托受益权作为基础资产转让给专项计划。
在双SPV交易结构中，信托计划作为底层SPV，主要用以实现基础资产的转让与破产隔离；资产支持证券作为上层SPV，主要用于资本市场融资。设立双SPV交易架构可以解决风险隔离难题，创设“可以产生独立、可预测的现金流的可特定化的财产权利或者财产”，解决租金收入无法直接作为基础资产的问题。
长租公寓类REITs模式实践：年10月，国内首单长租公寓权益型类REITs产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式“破冰”，成为市场上第一支长租公寓类REITs。
长租公寓类REITs交易结构采用资产支持专项计划募集合格投资者的资金，借助契约型基金作为载体，收购标的物业资产所对应项目公司股权，实现股权过户，从而控制标的物业资产，以物业资产的租金或其他经营收益偿还投资者利息。融资方通常直接投资并拥有物业资产，同时提供物业管理服务，主要收入来源为物业资产的经营收益与处置物业的增值收益。
反向吸收合并是实现税收筹划的最重要的步骤。通过项目公司反向吸收合并SPV，私募基金对SPV持有的债权与股权转化为私募基金对项目公司的债权与股权，达到税收筹划、避免更名及重新签署或变更底层相关租赁合同的效果。
长租公寓CMBS模式实践：年12月，招商蛇口发行全国首单长租公寓CMBS——“招商创融—招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划资产支持证券”，是全国首单储架式长租公寓CMBS，储架融资规模为60亿元，分多期发行。
长租公寓CMBS的交易结构采用资产支持专项计划募集合格投资者的资金，用于获得原始权益人的信托受益权。通常由原始权益人以长租公寓资产为底层标的，通过抵押获得融资，在到期日偿还贷款并解除抵押。原始权益人保留物业资产的所有权，可充分享受抵押期间地产增值的红利。
此交易结构也采用双SPV结构，将基础资产由收费权转换为债权，保障了现金流的特定化和可预测性。
总的来说，以上三种资产证券化模式的基础是现金流回款稳定且能够实现超额覆盖，另外需要有强主体增信或运营管理能力较强。
2.税收筹划及现金流测算
（1）税收策划。在REITs交易结构中税收筹划有明显的效果。原始权益人设立私募基金持有基金份额，并通过SPV以股权+债权的形式实际控制项目公司，项目公司反向吸收SPV最终实现资产重组，实际上对于整个REITs起到了税务筹划的作用。
（2）现金流测算。现金流测算。通常需要根据标的项目的经营收入进行现金流测算。标的物业的经营收入主要受长租公寓的租金收入、租金增长率、出租率和租金收缴率的影响（假设长租公寓ABS项目存续期是3×6年）。
在租金水平方面，基于最低月的租金、次低月租金、最高月租金三个维度掌握预测时点目标项目已出租单位建筑面积的平均租金，同时分析目标项目周边房地产市场情况、配套完善程度、交通通达情况、商业繁华程度及目标项目自身状况，综合预测期间目标项目的平均市场租金数值。
在租金增长率方面，需要根据目标项目过往三年的租金增长率情况，分析项目所在地区近十年的住宅租金平均增长率及物价水平变化情况，从而预测未来租金水平保持在一个上限值、中间值、下限值的增长率。
出租率方面，根据目标项目过往三年的不同的出租率情况，预测未来前五年目标项目的出租空置率取中间值，后十三年的出租空置率取低值。
运营支出方面，主要需要考虑租赁管理费和维修费，此外还有房产税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、保险费、城镇土地使用税等经营税金。
根据以上各个数值，可以预测项目存续期的现金流。
正常情况下，假定目标项目的现金流收入符合测算的现金流。根据专项计划的分配方案，能够测算出各期必备金额对于信托贷款本息及信托费用的覆盖倍数；并获得各期必备金额在扣除信托费用后，对优先级资产支持证券本息及专项计划费用之和的覆盖倍数。如果覆盖倍数超过1.1，通常可以认为能够实现超额覆盖。
压力测试。如将优先级资产支持证券的预期收益率均上调一定基点，在此压力景况下，各期必备金额对信托贷款本息及信托费用覆盖倍数不低于1倍；必备金额在扣除信托费用后，对优先级资产支持证券本息及专项计划费用之和的覆盖倍数不低于1倍；专项计划存续期间必备金额总和在扣除信托费用总和之后，对优先级资产支持证券本息及专项计划费用之和的覆盖倍数不低于1倍，即通过压力测试。
3.信托公司参与长租公寓资产证券化模式设计
信托公司可以介入长租公寓全链条服务，参与长租公寓资产证券化Pre-ABS、受托人SPV、普通合伙人GP、财务顾问、ABN承销等传统及衍生的主动管理业务。
（1）Pre-ABS。信托公司参与长租公寓运营商的Pre-ABS前期融资通常基于ABS全流程，通过发行集合资金信托计划的方式，为长租公寓运营商提供资金支持。
后期，信托公司主动选择成熟的地产基金，以ABS或ABN的方式将具有稳定租金合约和现金流的租金收入证券化。运营商获得相对较低成本资金后偿还信托公司，信托公司实现项目退出。
（2）SPV。据课题组不完全统计，中航信托、建信信托、外贸信托、爱建信托、陆家嘴信托、华能贵诚信托等多家信托机构通过SPV方式参与长租公寓业务。该模式下，一方面，信托公司作为受托人角色，实现SPV风险隔离。另一方面，信托公司从SPV搭建做起，做租金受益权ABS、ABN、CMBS、类REITs的受托人，为未来公募REITs以及承担更多职能做准备。
（3）普通合伙人GP。信托公司可在权益类REITs产品中作为普通合伙人GP，购买劣后级资产支持证券，与运营商共同分享权益类资产升值的机会。如新派公寓权益型房托资产支持专项计划中，杭工商信托不仅通过自有资金购买优先级份额，还作为GP参与到这个类REITs项目的管理中，随着项目成功上市退出，获得丰厚的信托收益。
（4）财务顾问。信托公司可以财务顾问角色介入长租公寓ABS业务，在交易结构设计、业务系统搭建、监管沟通、并购管理等方面深度参与长租公寓市场，进行主动管理。如中信信托在魔方公寓信托受益权资产支持专项计划中担任财务顾问角色。
（5）ABN承销人。银行间交易商协会已批准中信信托等6家信托公司为非金融企业债务融资工具承销商，承销包括ABN等多种非金融企业债务融资工具。未来信托公司可作为发行载体承销ABN业务，在长租公寓市场中开拓更多业务可能。
随着资管新规的发布，信托公司应积极探索资产证券化业务权益类产品，比如公募REITs、固有资金投资劣后级、股权投资，作为战略投资者参与长租公寓项目运营，更多的发挥主动管理能力，如判断行业趋势、提供投资策略、搭建ABS交易结构与评估体系、提供ABN承销责任、设计退出机制等。
消费金融模式
1.信托参与长租公寓消费金融的实践案例
外贸信托、中信证券与自如合作的“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，是市场上第一支长租公寓消费金融业务。
以消费金融的角度切入长租公寓市场形成公寓行业ABS产品，是由原始权益人提供资金，受让信托公司设立的信托计划受益权，向长租公寓承租者发放房租分期小额贷款，形成基础资产；原始权益人将信托受益权转让给资产支持专项计划，由专项计划管理人根据底层资产的现金流，设计结构化ABS；投资者认购专项计划，募集资金交由原始权益人，专项计划成立。
租金贷ABS的本质是用租金折扣来换取租金趸缴，用消费者集体信用替代二房东自身的弱信用。此模式的基础条件是，运营商需具备强大的业主资源和租客资源，现金流稳定，消费贷款合同合法有效。在该案例中，自如作为长租公寓运营商，通过押一付三获得业主方住房租赁权，外贸信托作为消费贷款的提供方，协助承租人向自如一次性付款，并享受折扣优惠。房屋承租人承担了分期贷款的利息，并获得了一次性付款的折扣。
在风险控制方面，该产品通过设置流动性监测账户，保证资产池现金流回款稳定；通过设置循环购买的安排和提前结束循环期进入分配期的方式，防止资金沉淀的同时，保证了资产池回款在循环期内始终处于贷款状态。
2.信托参与长租公寓消费金融展业思路
（1）助贷服务。信托公司可通过消费金融嫁接长租公寓，一方面，借助自身消费金融信息化系统，与运营商资源对接，以平台+数据服务模式，对底层资产进行初级审核、筛查，并通过外采数据、联合建模等形式确保底层资产安全性与准确性；另一方面，通过结构化安排，帮助运营商寻找优先级资金，自身通过购买中间级，获得权益型收益，同时通过对项目主动管理，实现贷前、贷后全程监管、汇款代扣等全流程风控。
（2）消费信托业务。针对长租公寓承租人设立消费信托产品，为客户提供消费权益选择权，如可以低价或免费租房的权益、养老信托入住权等。
对于长租公寓市场的消费金融信托，一方面，应从租赁端加强消费金融监管。对趸缴租金的使用制定规范，引入账户托管或第三方监管服务机构；
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