《常州市住宅物业管理条例》系列解读（7）
“住宅保修金”强化开发商保修责任
“分区域使用”“异议表决”破解维修金使用难
建立住宅物业保修金制度，强化开发商保修责任，以解决住宅物业保修期内建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的问题，是《条例》的亮点内容之一。另一方面，采用“分区域使用”“异议表决”等方式破解维修金使用难。同时，强化住宅专项维修资金日常查询制度，保障业主方便及时查询账户信息；及时向社会公布住宅专项维修资金年度报告，接受业主以及相关主管部门的监督。
“住宅保修金”强化开发商保修责任
在物业矛盾中，很多是房屋质量遗留引发的。住宅出现渗漏水等质量问题，有的开发商不积极履行保修责任，更多的是已经注销或破产，无法履行。业主只能找物业公司，而物业公司不具保修责任，成为最棘手的物管矛盾。此次，《条例》明确建立物业保修金制度，强化了开发商保修责任。
《条例》第52条规定，开发商在办理房屋所有权首次登记前，按照建筑安装总造价1%的标准交存物业保修金，用于物业保修期内维修费用列支。保修金统一交存、权属不变、专款专用、政府监管，交存期限5年。在物业保修期内，如果物业保修金不足以支付维修费用，由开发商补足，保修期满后，保修金有余额的，则返还给开发商。
据悉，我市正制定相关暂行办法，有望在今年出台。
“分区域使用”“异议表决”破解维修金使用难
过了保修期的物业，则存在住宅专项维修资金使用难，主要难在“表决签字”。原先，动用维修金需要三分之二以上业主的签字同意，操作上难度较大。而部分业主不愿签字，主要是多数维修与自家无关，还存在被乱用的可能。针对这些问题，《条例》出台了分区域使用、异议表决、建立统筹资金等规则。
《条例》规定，专有部分物业维修所需费用，由拥有专有部分的业主承担；部分共用部分所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担；全体共用部分所需的费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。
业主大会可以约定住宅维修金的使用采取异议表决方式。使用异议表决方式的，应将书面告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主，并在告知书中载明“未按规定时间和方式反馈意见的，视为同意”。
住宅专项维修资金的增值收益，扣除业主房屋分户账利息和管理费的剩余部分，可以建立维修资金统筹分账，优先用于房屋共用部位和共用设施设备等维修、更新或改造。
“外墙、屋面渗漏”列为应急维修范围
《条例》扩大了应急维修的范围，特别是将较多的外墙渗漏也纳入其中，在危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情况下，支持物业企业、业委会、物业管委会或相关业主，先行开展应急维修。
《条例》规定，应急维修的范围包括“外墙、屋面渗漏的；电梯发生故障经电梯检验检测机构评估认为危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；楼顶、楼体外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；消防设施出现功能障碍，物业管理区域存在重大火灾隐患的；危及房屋安全或者人身安全的其他情形等”。
应急维修工程竣工验收后，应当将住宅专项维修金使用总额及业主分摊情况，在小区内显著位置公示不少于15日。蒋逸琦陆盈帆刘一珉
文章来源:常州日报
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