改革开放以来，高楼大厦如雨后春笋在城市里崛起，物业这个行业便问世，并且越来越重要，甚至影响到小区成交价，同样的小区，物业水平高低决定了他比另一家要高出几分。那物业主要是负责啥的，有没有具体规定说明呢？
物业的含义物业是指各类房屋及配套的设施设备和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、建筑综合体、单位整体建筑物、工业区等，也可以是单体建筑，如一幢多层或高层住宅楼、写字楼、商业大厦、星级饭店、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元，同一宗物业，可以属于一个产权所有者，也可以分属多个产权所有者、配套的设施设备和相关场地，是指为实现建筑物使用功能，与建筑物相配套或为使用者服务的室内外各类设施、设备和与之相邻的场地、道路、庭院等。
01物业管理的含义
《物业管理条例》第二条指出：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业管理的内涵包括如下几点；
①物业管理的管理对象是物业：
②物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和物业使用人：
③物业管理的属性是经营。物业管理通常被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形商品－劳务与服务。
业主，不仅仅是指房屋所有权人，也是该房屋所处的建筑区划内的建筑物区分所有权人。在物业管理活动中，业主有时是指所有权人个体，有时是指－一－个集合的概念。物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业管理服务活动的企业。
02物业管理的基本内容
按照服务的性质和提供的方式，物业管理的基本内容可分为以下三类。
常规性的公共服务包括：
房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；车辆道路管理；公众代办性质的服务。针对性的专项服务包括：
日常生活类；商业服务类；文化、教育、卫生、体育类；金融服务类：经纪代理中介服务；社会服务类。
委托性的特约服务：
物业服务企业在实施物业管理的上述三类工作中，第一大类是最基本的工作，是应必须做好的。同时，应根据自身能力和业主要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，做好物业管理的各项管理与服务工作。
03物业管理的目的
物业管理的目的是保障和发挥物业的使用功能，维护业主合法权益，为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活、工作环境和秩序，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度，创建和谐社会。
04《物业管理条例》确立的基本法律关系
《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在以下一个方面：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系：三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
《物业管理条例》确立的基本法律关系，包括：
（1）业主相互之间的关系业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，但离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形或了共同利益，拥有了共同事务。业主通过成立业主大会管理共同事务，维护共同利益。业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会微出的有效决定，对全体业主具有约束力。
（2）业主与物业服务企业之间的关系业主和物业服务企业通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业提供事务、业主支付服务费用的等价交换关系。双方的这种民事关系建立在主体的平等性和行为的自愿性基础上，不是主与仆、管理与被管理的关系。物业服务合同约订立、变更、解除以及物业服务的内容、标渗、费用等也都是在双方自愿的基上协商一致而达成的。
（3）开发企业与业主、物业服务企业之间的关系商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到房地产开发企业销售完所有房家，购房人全部人住，或立业主大会以后，才来选聘物业服务企业实施物业管理服务。因此，房地产开发企业在销售房尽前就要事先选聘物业服务企业，业主大会发立后，可以决定续聘或者解聘、重新选聘物业服务企业。房地产开发企业在物业管理活动中的义务是：制定临时管理规约并别示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理円房、不得擅白处分物业共用部位和用设施设备，在保修期限和保养范国内承扣物业的保修责任等。
（4）供水供电等单位与业主、物业服务企业之间的关系
供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
（5）社区京委会与业土大会，业主委员会的关系业主大公，业主委员会作出决定应当告知社区居委会，并听取社区居委会的建议。业主大会、业主委员会应当与居民委员会相见协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作，业广大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。
05物业管理的相关制度
与房地产经纪行业相关的制度有业主大会制度、管理规约制度、物业承接者验制度、住宅专项维修资金制度。
房屋的所有权人为业主，在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受其自然人、法人或其他组织的属性限制。
在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行驶，有些只能由业主大会来实现。
《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：
（1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议：
（3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（4)参加业主大会会议，行使投票权；
（5)选举业主委员会委员，并享有被选举积；
（6)监督业主委员会的工作；
（7)监督物业服务企业履行物业服务合同；
（8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知清权和监督权；
（9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（10)法律、法规规定的其他权利。
权利和义务是相对应的，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。
《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：
（1)遵守管理规约、业主大会议事规则；
（2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的便用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（5)按时交纳物业服务费用；
（6)法律、法规规定的其他义务。
业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
业主大会是物业管理区域内物业管理的最高授力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。下列事项生业主共同决定：
（1)制定和修改业主大会议事规则：
（2)制定和修改建筑物及其的属设施的管理规约；
（3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4)选聘和解聘物业服务企业；
（5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（6)改建、重建建筑物及其附属设施；
（7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定第（5)项和第（6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主日占总人数2/3以上的业主同意，决定其他事项，应当经专有能分占建筑物总面积过半数的业主日占总人数过半数的业主同意。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事则的规定召开，一般一年召开一次、经20以上的业主提议或发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者管理规约规定的其他特况时，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，业主大会和主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责，业主大会应当在首次会议召开时选举产生业主委员会，一个物业管理区域当成立一个业主委员会，人数为5~11名的单数。业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。
业主委员会执行业主大会的决定，履行以下职责：
（1)召集业E大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业展行物业服务合同；
（4)监督管理规约的实施；
（5)业主大会赋予的其他职责。
管理规约管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立。
共同财产和共同利益是业主之向建立联系的基础，业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要通过民主协商的机制来实现，管理规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。
因此，管理规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约，按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。
管理规约的内容主要包括四个方面：
（1)有关物业的使用、维护、管理，如业主使用其自有物业和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定：北主对物业管理区域内公共主统年共用设施使用的有关规程；业主对自有物业进行装御装修时应当遵守的规则等。
（2)业主的共同利益，如对物业共用部位，共用设施设备使用和保护，利用动量共用部位获得收益的分配；对公共秩序、环卫生的维护等。
（3)业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设旅设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面约规立制度；按照国家有关规定交革专项维修资金；按时交纳物业服务费用；不得浪自政变进筑物及其设施设备自结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃，易爆、刷毒、放射性等物品；不得违反规定饲养家禽、宠物；不得随意停放车辆和鸣效原凯等。
（4)违反规约应当承担的责任，业主不履行管理规约义务要承担民事责任，以支付违约金和赔偿损失主要的承担责任方式。在违约大任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或老物业服务企业调解和处理等，业卡不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。
管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。应当注意的是，管理规约对物业使用人也发生法律效力；对物业的维受人（即新业主）自动产生效力。
《物业管理条例》要求，建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共司利益，业主应当履行的义务，以及這反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
通常情况下，订立管理观约是业主之间的共同行为，由业主大会筹备组草批，经首次业主大会会议审议通过：然而，业主的人住是一个逐渐的过程，物业建皮后业主大会并不能立即成立。但这一阶段，物业的使目、维护、管理也需要有一个业主共同遵守的准则。因此，管理规约在物业买受人购买物业时就须存任，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。
临时管理规约一段由建设单位在出售物业之前预先制定，实践中，建设单位一股将临时管理规约作为物业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同中有明確要宗物业买受人遵守临时管理成约的条款，通过这种方式让物业买受人作出遵守路时管理规约的承诺。
06物业承接验收制度
物业承接验收的含义：
《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共同部位、共用设施设备进行查验。物业的承接验收，是指物业服务企业承接房地产开发企业、公有房屋出售单位、业主委员会委托管理的新建房屋或者原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业餐收手续，在完成承接验收后，物业就移交物业服务企业管理。
物业承接验收的原则：
物业承接验收应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
物业承接验收应移交的材料
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备液工图，配会设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3)物业质业保修文件和物业使用说明文件；
（4)物业管用所必密的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
物业承接验收的般程序
（1)确定物业承接查验方案。
（2)移交有关图纸资料，
（3)查验共用部位、共用设施设备。
（4)解决验收发生的问题
（5)确认现场验收结果。
（6)签订物业承接验收协议。
（7)办理物业交手续。
07住宅专项维修资金制度
物业管理条例系第五十三条规定，住宅物业、居住区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资命。专项维修资金属业所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位。共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。根据《物权法》等法律、行政法规，年12月4日，建设部、财政部联合签署《住宅专项单修资金管理办法》，自年2月1日起施行。
住宅专项维修资金概念，性质和用途
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，虫单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、桂、梁、楼板、屋顶以及户外的墙商、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律，法规和房屋买卖合同，由往宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟乘、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
住宅专项维修资金的交存
（1)交存范围。根据《住宅专项维修资金管理办法规定，交存住宅专项维修资金的范围包括：住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；居住区内的非住宅或者居住区外与单幢住宅结构相连的非住宅。属上述范围的，出售的公有住房，售房单位也应当交存住宅专项维修资金。
（2)交存标准。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%:直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资全的数额，并适时调整。
出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为；业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%;售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益、住宅共用设施设备报废后回牧的残值、利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的业主所得收益，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
住宅专项维修资金的管理
业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
业主大会成立后，业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门，应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。
住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立伴宅专项维修资金管理制度。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。
住宅专项维修资金使用的一般要求
下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的生宅共用部位、共用设旅设备维修、更新和改造费用；
（2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视写管线和设施设备的维修、养护费用：
（3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用：
（4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承扣的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
住宅专项维修资金在老旧居住区和电梯更新改造中的要求
为充分发挥维修资金的作用，住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅于年10月17日联合发布《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧居住区利电梯更新改造中支持作用的通知》。该通知明确规定了如下儿点内容。在老旧居住区改造中，维修资金主要用了房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的居住区，改造重点包括以下内容：
（1)房屋本体。屋商及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加国、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等。
（2)配套设施。道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。
在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，可以使用维修资金红装电梯。各地可以根据实际情况确定本地区老旧居住区及电梯更新改造的标准和
住宅专项维修资金的过户和返还
（1）房屋所有权转让时，业主应向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余箭况，并出具有效证明。该房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权间时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
（2)房屋灭失的。房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
物业是一个小区的脸面，好的物业可以让你居住体验大大提高！
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