一、成本的概念和目标成本的作用
01
成本的概念
1、成本的概念
成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量
成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本
成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本
2、成本的主要内容有
①产品的成本产品的品质、质量
②时间的成本生产的速度、进度
③人力的成本管理人员多少和水平
④资金的成本资金的利息
⑤管理的成本管理的程度、精细度
⑥售后的成本
a.产品维修成本；产品质量问题
b.客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变
c.销售承诺成本；向购房客户不当承诺
d.开发过程中遗留给物业管理的问题
3.成本管理
成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值
成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本
成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动
成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标
组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响
4.建筑产品的特殊性
①固定性
②多样性
③体积庞大
④生产期长
5.建筑产品造价的特点
①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样
②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……
③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价
房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性
6.影响成本的因素
项目总推进项目开发销售要诀
7.成本管理的宗旨与目标
宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。
目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系
8.成本管理思路
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
9.成本管理的基本方法……目标管理
a.目标管理的内容……目标的确定与控制两方面
b.目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握
c.实现目标动态监控的手段……信息化
d.目标管理的过程—PDCA循环
10.成本动态控制过程PDCA循环
项目经理八会、七查、五权、五懂、三知、一管、一会，你都知道吗？
02
目标成本的作用
为什么要进行目标成本管理
目标成本有什么作用
龙湖的目标成本的由来
1.目标成本的作用
目标成本：
是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。
为什么要进行目标成本管理
利润=售价-成本
为开发决策提供依据
提前锁定投资
合理确定销售价格
加强成本的计划性
预测投资效益
2.目标成本测算的条件
经讨论确定的方案或设计图
市场价格及其走势的准确把握
整理建筑标准与工程造价的匹配关系
相应项目工程造价历史成本数据库
①正向测算：
测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）
测算方式（估算、概算、预算）
团队工作
②反向倒逼：
确定销售价格水平；
确定利润要求；
反推计算成本水平
3.目标成本管理内容
编制目标成本或计划成本
分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正
对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估
动态成本：
是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果
4.目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要
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