业委会的权利边界,法院这段分析很到位

以下内容摘自一份判决书，法官通过大段的文字给大家梳理业委会运转中的边界问题，并系统解释了法官眼中的民法典适用！业主在行使共同管理权时，并非所有事项均需通过召开业主大会的方式由所有业主直接行使决定权。业委会系业主大会选举出的代表全体业主共同利益的组织，是业主大会的日常执行机构，履行日常管理职责，业委会对业主共有部分的依法依约履职行为，亦属于业主行使共同管理权的重要形式。因此，一个重要问题在于如何确定业主行使共同管理权的方式，或者说为实现业主管理权，如何确定业委会的权利界限。法院认为，确定业委会的权利界限主要可分为两种情况一是法定需要全体业主共同行使的，原则上应由业主共同行使，如《民法典》第二百七十八条规定的关于制定和修改业主大会议事规则等事项。二是非法定需要全体业主共同行使的，如《议事规则》等业主自治章程约定属于业主大会权利范围，业主大会另行授权业委会行使的，业委会有权行使。对于非法定由业主大会共同决定的事项，业主可通过事后监督等方式行使权利本案所涉争议属于第二种情况，东方豪园业委会有权委托招标代理机构，主要是基于以下两方面的考量：

一方面，从强制性规定考虑，根据《民法典》第二百七十八条第一款第四项之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，系业主共同决定的事项，业委会无权自行决定。

在本案中，从《管理规约》第十八条的其余规定可见，业主大会仅授权业委会委托招标代理机构，而委托招标代理机构系选聘物业服务企业的前期准备性环节，仅为业主大会确定可选聘的物业服务企业提供便利，业委会实际并不直接选聘物业服务企业，而对于物业服务企业的选择，依然需召开业主大会，由全体业主行使共同管理权才能确定。

另一方面，从授权性规定考虑，根据《物业管理条例》第十五条第一款第五项的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……业主大会赋予的其他职责。

该规定系明确业主大会可依法授权业委会履行部分职责，对于不属于法律规定必须由业主大会共同决定的事项，业主大会也可授权业委会代为行使权利，以实现小区业主自治的高效与便捷。

即：对于非法定由业主大会共同决定的事项，业主可以通过事前授权、事后监督的方式行使权利。

如保障业主个性化权利需求

容易降低小区共同管理事项进展的力度与速度

在业主未就业委会决定侵犯其合法权益进行举证的情况下，对于业委会基于业主大会授权所作的决定，法院原则上应仅进行形式上的审查。秉着维护小区业主共同利益的角度出发，法院就业委会的决定是否侵害业主实体权利分析如下：首先，从《民法典》的价值导向分析。从《物权法》第七十六条到《民法典》第二百七十八条中关于业主共同决定的相关规定变化可以看出，《民法典》虽强调参与表决的业主的比例，但实质性地降低了决议通过的门槛，既维护业主表决权的行使，又避免出现因部分业主怠于行使共同管理权，导致小区自治事项久拖不决，更加

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